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揭秘!福晟危局背后:世茂只是小股操盘,东方资产才是白衣骑士

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  01

  转走员工2.6亿跟投款?

  世茂福晟世纪大合作背后的僵局

  债券违约后,又牵扯“划款罗生门”,福晟集团最近诸事缠身。

  11月25日,网上流传的《致福晟集团全体跟投员工公开信》中提及,世茂将2.6493亿元原本用于分期支付员工跟投款的款项从共管账户中转出。

  该公开信称,该共管账户中的款项主要用于满足分期支付福晟员工跟投款等需要,款项总额为3.4亿元。信中还提到,福晟方面在发现上述情况后,立即与世茂方进行了严正交涉,但世茂方拒绝将款项调回。

  就此,世茂向经济观察网作出回应:“共管账户确实存在,但对共管账户的使用是有明确约定的,关于共管账户的资金使用,严格按照约定来执行。”

  一名前湖南福晟的员工告诉经济观察网,在11月23日的一场湖南福晟员工自救会上,原湖南福晟集团有限公司董事长潘俊钢当众宣读的一封信中也提到了世茂将钱转走的事情。“我们被告知信是董事长潘伟明写的,信中称世茂把钱转走了,具体数目没提,但是信中要求湖南福晟员工自救。”该名员工称。

  对网传公开信的的相关内容,世茂进行了回应。

  公开信称,根据约定,世茂集团按股比享有并承担福晟集团整体负债不超过719亿元(债务包括员工跟投款),世茂集团承诺不侵害福晟的相关权益,因世茂方存在故意或重大过失行为导致影响福建福晟、福建六建债务履行能力的,世茂方负责予以赔偿。

  世茂方表示,公开信中的“按股比享有并承担福晟集团整体负债不超过719亿元”“世茂方予以赔偿”严重失实。

  “2019年12月,基于属地政府支持,在国有金融机构积极推介下,世茂方与福晟集团及金融机构开始接触洽商福晟集团纾困事宜,并于2020年1月纾困合作四方(指福建福晟集团、福建六建集团与东方、信达、世茂四方)共同成立有限合伙企业,组成福晟纾困平台,助力福晟复工复产。

  福晟纾困平台仍以福建福晟集团有限公司经营主体,福晟集团的债务承担主体仍为福晟集团,通过对项目资产的盘活形成自身良性运转以解决债务问题。纾困平台并不对福晟集团相关债务承担法律责任。福建福晟集团既有的各类债务、项目生产资金投入等由福建福晟集团自身产生的经营效益来承担和偿还。”世茂回应。

  公开信中提到的“无偿变更14家公司股权”,世茂回应称“属子虚乌有”。世茂表示,各纾困方根据有利于项目资产盘活和有利于债权保障的原则,根据各项目具体情况,经纾困各方充分评判、沟通完成了个别项目的股权入股,已经入股的项目对自身债务应据实承担。

  

  针对此公开信,福建福晟集团也作出了回应,声明中指出该公开信为不实传播:“福建福晟集团、福建六建集团与东方、信达、世茂四方合作,有关四方合作的情况须经四方确认。外界未经四方核实的信息,属不实传播。”

  

  02

  私募基金入股

  今年1月13日,世茂集团与福晟集团在福州城举行合作发布会,合作涉及福晟集团地产板块的87个项目,总量超千亿元,涵盖大湾区广州、深圳、东莞、惠州的多个商住项目和旧改项目,主要由世茂海峡操盘。

  不过,对于双方的合作细节,双方都欠市场和投资者一个清晰的说明。但从多次修修补补的澄清、回应当中,我们可以大概画出这一合作平台的框架。

  2019年12月,世茂方与福晟集团及金融机构开始接触洽商纾困事宜,并于2020年1月纾困合作四方(1:福建福晟集团、福建六建集团;2:东方;3:信达;4:世茂)共同成立有限合伙企业—广州市得耀鸿鼎投资合伙企业(以下简称“得耀鸿鼎”),组成福晟纾困平台。

  

  平台企业得耀鸿鼎,本质上是纾困四方借用股权类私募基金管理人—深圳市世纪景顺投资合伙企业(有限合伙)的通道,发行的一只房地产私募基金,持股福建福晟集团49%的股权。而剩余51%的股权继续由潘伟明控制的广州钱隆投资持有,因而潘伟明仍然是福晟集团的实际控制人。看来,世茂并不是收购福晟,而是入股,而且是小比例入股。

  

  世纪景顺作为该纾困基金的GP(执行事务合伙人),具备管理职能,其背后的实际控制人为东方资产。此次纾困,东方资产不仅出资比例达到最高的40%,还充当了GP的角色,力度最大。

  同样的套路,福建六局集团的纾困模式也类似。纾困平台得耀鸿鼎不仅通过福建福晟集团入股福建六局,还单独以19%的股权入股福建六局。

  

  03

  世茂小股操盘

  从上述股权结构的情况可以看出,世茂本质上是小股操盘的,且并未有实质并购,所以基本不涉及全盘承担福晟债务的情况,最多也就是按照股权比例承担有限责任。

  而世茂的入股比例仅有16.67%,折算进福晟集团的股权比例中仅有8.17%,对于福晟集团七百亿的负债总额,承担额度有限。因此,世茂并不是所谓的白衣骑士,本质上东方资产才是那个白衣骑士,而世茂是搭顺风车的小股操盘。正如世茂自己多次强调的那样:

  “从始至今,世茂集团未对福建福晟集团、福建六建集团进行整体收购,世茂集团基于纾困合作四方的共同委托输出管理品牌及项目代管代建。

  尽管福晟面对的是流动性问题,但这个局里得有一家地产公司来盘活福晟的项目资产。世茂集团,同样作为闽系房企,对于盘活福晟的资产比别的房企可能更得心应手。

  这就是为什么,尽管世茂的股权占比远低于东方资产和信达资产,但福建福晟的8个董事会席位中世茂系占据了一半。因为这几个纾困股东当中,世茂就是来做运营这件事的。

  对于市场传言,世茂拿下了福建福晟、福晟建设、福晟六建等平台的实际控制权,至少从股权结构上来看,并不符合事实。对于物业公司福晟生活,世茂是采取了市场上这两年常见的并购手法,进行收购的,这个基本也是市场操作。

  但总归来说,世茂在承担很小的风险的情况下,将操盘福晟位于广东、福建等地的87个项目,约计4000亿货值

  但这些项目,目前看是不计入世茂的新增土储的。查看世茂今年的半年报数据,上半年新增的1232万平方米的土地储备中,没有是从福晟集团并购而来的。这基本也符合小股操盘的逻辑。

  用许世坛的话来说:花五六十亿拿到超千亿货值,但这不仅在股权关系上并不准确,还徒增了双方合作关系的模糊性,令市场反复猜测到底是合作还是并购。不过,如若东方资产及信达资产都是按照固定收益来确认回报,那一旦世茂的运营能化腐朽为神奇,许世坛真就相当于花几十亿拿到了4000亿货值。

  

  04

  危局难解 债券违约风险大

  按照市场表示来看,挣钱还债这件事,还是得靠福晟自己。

  11月19日,福晟集团公告称,无法按时支付“18福晟02”回售本金及利息计6.31亿,其中已登记回售本金共计5.52亿元,利息0.79亿元。这是福晟集团首次在公募债领域出现违约。

  债券违约板上钉钉,福晟集团主体信用被大公国际由A+下调至C,四支债券也从A+被下调至C以及CC。

  此前在11月5日,大公国际就发布下调福建福晟集团有限公司信用等级的公告,将福晟集团信用等级从2020年8月28日的AA下调至A+,评级展望调整为负面。

  一个月内连续被评级机构下调两次,福晟直接从优等生宝座跌至市场边缘地带。

  据了解,当前福晟集团旗下共有12只债券,总规模达100.3亿元。有5只债券将于2021年到期,金额合计33.3亿元;4只将于2022年到期,金额合计50亿元。“18福晟03”到期日为2021年12月17日,规模为15亿,如今距离行权日不到一个月。如果有投资人对“18 福晟03”债券提出回购要求,这笔债券能否及时偿还存在极大的不确定性。

  面对越滚越大的债务雪球,福晟开始转让项目自救。11月23日,福晟国际公告有意出售包括企业广场3期物业在内的香港资产。对此,不少业内人士认为,即使这些资产成功售出,对深陷资金泥沼的福晟也只是杯水车薪,七百多亿元的债务无疑算是深渊。

  一年来,福晟集团的资金危局仍没有缓解,业主被不断延期交房、投资人报警、员工追债、基金维权、福晟老板潘伟明“下落不明”……层出不穷的负面事件也为双方引来了诸多争议。

  “福晟很多土地都是旧改,根本无法销售,不是有效货值。”中原地产首席分析师张大伟道出福晟的困境。与寸步维艰难的福晟相比,世茂获得的利益并不小,按照有限合伙的约定,世茂最大亏损或为出资额9亿元。但不久前福晟集团旗下福晟生活服务有限公司大股东变更为世茂天成物业服务集团有限公司,其十余家分布在不同城市的物业公司为世茂物业版块赴港上市提供了极大助力。

  《公开信》发酵后,世茂的回应称,目前整体纾困进展包括:上千名员工的离岗自主择业已基本实现平稳过渡,基本未产生重大劳动争议纠纷;项目已实现恢复生产经营。截至7月底,实现65个项目复工复产;六建集团1-6月在建项目共计263个,整体复工率96.5%;农民工欠薪、员工欠薪和跟投款项清理等突出的社会稳定问题也提供相应方案,得以阶段性缓解。

  --The end--

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