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楼市乱象,正逼出“硬核”大招

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  新华社在11月28日针对部分城市出现的楼市打新问题发布了一则重磅消息,鉴于新华社的权威性,这个内容的细节值得我们高度重视。


  我把我认为最值得关注的重点用黑框给画了出来,即:加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收釜底抽薪之效。

  把持有环节、税收、房地产税制度、釜底抽薪这几个关键词放到一起,你想到了什么?

  我想到的是持有过程中的房产税,假如有个1%的房产税,一套价值1000万的房子每年要交10万,那真的是釜底抽薪,没人敢炒了。

  我赞同新华社的说法。说到底,楼市打新如此火爆的最根本原因是因为新房限价的存在,当新房的单价比周边二手房还低好几万,脑子没问题的人都会想着去打新。打新热也可以说是限价这种短期措施带来的负面影响,要让楼市长期平稳健康发展,确实是需要定位更高、视野更广的长效机制。

  楼市的打新热

  为什么新华社会表达如此坚决的态度呢?

  我们得看一看深圳楼市最近发生的事情。深圳近期好几个新盘上市,热度极高,先是均价11.4万/平的天健天骄,经过4个小时,207套房全部售罄,1000多人陪跑,中签率20%;接着均价13.1万每平的华润城润玺一期,经过两天选房大战,1171套房源全部售罄,8000多人陪跑,中签率12%;然后又是尖岗山壹号花园开盘,共2123批诚意登记。914套全部售罄,中签率43%。

  这其中名气最大的是华润城四期(润玺一期),是深圳网红盘,均价13.1万(售价最低12万、最高14.5万),提供100平、120平、175平和200平四个户型,其中100平被认为是刚需户型,但根据单价范围,这个项目最便宜的一套“刚需房”也要大概1200万,这年头刚需可真有钱啊。

  要知道,深圳在今年七月经历过一轮更加严格的限购,深户必须要有本地三年以上社保才能购房、外地户口必须5年以上社保才能购房、离婚后三年内购房资格受限,以及在认筹过程中优先无房无贷客户(二套房置业者基本被排除在外)... 看上去把一切投机者都堵住了,但我们低估了这个市场的贪婪和钻漏洞的能力,如果你仔细看看这波打新背后的细节,就会发现刚需是假、代持和投机是真。

  润玺一期打新的认筹金需要350万,深圳的民间金融高度发达,解决这个不是问题,有公司提供“摇号贷”服务,甚至直接在群里丢贷款方案,金额不多不少,正好够交华润350万诚意金,看起来格外诱人。


  摇号贷细节


  搞七个名额借八份“摇号贷”去摇号

  代持相关业务也伴随着“打新潮”越来越多,从草拟房产代持协议到律师见证,再到利润分成,在深圳楼市,一条关于代持的产业链,以及串联上下游环节的一条龙服务,已经日趋成熟。一位长期与深圳投资客、购房者和一线中介人员打交道的业内人士表示,在“715”限购新政后,深圳新房市场多个无房优先购买、千万级别豪宅项目中,代持买家占比较高,个别项目代持买家占比超过80%,华润城四期就是一个典型。


  楼市打新背后的关键词

  之所以会出现这个现象,是因为那些能买总价一两千万房产,但自己却一套房都没有的真刚需确实很少。买得起的人早就不止一套房,买不起的人攒钱速度赶不上房价,所以怎么办呢,只能是有钱没指标的人去有偿找那些有首套首贷的人代持,各取所需。

  感兴趣的话,你可以做一个小调查,问一下有房的深圳(或其他大城市)中产,过去十年是他们工作赚到的钱多还是房产增值赚到的钱多?我跟你打赌,房产赚钱多的人是绝大多数。回过头看,他们工作赚到的钱那都是小菜,真正赚钱还是靠房子。而深圳炒房者把这条路走得更极端了,他们干脆不上班,专门守着机会炒房。

  所以你明白什么是刚需了吗?房产的财富效应才是真刚需。

  刚需是个伪名词

  打新热往往被理解为刚需旺盛,但当你了解到代持、各类贷款的骚操作时,你才发现自己被骗了。就算是刚需,我也一直觉得这个名词相当扯淡。

  没有任何一个权威的经济学理论中有“刚性需求”这么一说。经济学中只有“有效需求”和“无效需求”这两种需求概念,前者代表有需求+有购买力,后者代表有需求+无购买力,比如我想吃一顿海底捞,说走就走而且吃得起,这就是有效需求;但如果我想把帝国大厦整栋楼买下来一个人住,事实是我根本买不起,所以这就是无效需求,总之,从来就没有“刚性需求”这样的定义。

  不同的需求有着不同的弹性,“刚需”的字面含义,对应的应当是需求弹性为0的需求,即无论价格怎样变化,需求总量都不会变的需求。日常生活当中这样的需求极少,如果要举例,大概只有水、食物、空气了。准确地说,任何情况下的购房都不算“刚需”,毕竟居住是刚需,不代表房子是刚需;交通是刚需,不代表车子是刚需。

  刚需到底有多“刚”,完全又是一个抽象的概念,而且对于不同的市场参与者来说又各不相同,比如有些人不买房就没法结婚、不买房孩子就没法上学,这种情况下的“刚性”可能就更大一点,但即使是这两种情况,夫妻双方的态度、当地教育资源的市场化程度也会显著影响到最终的决策。

  如果要问:真正的刚需是什么呢?

  答案是:即使自己觉得房价要跌也要立刻买房的人。那么,这样的一批刚需到底有多少?

  说难听点,所谓入学刚需、结婚刚需、养老刚需都是放屁,对于房价未来一直上涨的预期才是能让一个20多岁的人背上巨额贷款一直还三十年的根本动力,纵使他无法将房子在二手房市场灵活变现,但每天打开二手房网站看看上涨的房价也能偷偷乐出声来。一旦失去了未来价格上涨的预期,大部分的刚需都会消失。

  所以说,房子的赚钱效应才是真刚需,一个长期以来几乎只涨不跌,零占有成本,并且和户籍、婚配、教育、面子高度挂钩东西,这才是真“刚需”。限价新房给人买入就赚几百万的机会,人家不是刚需也会假装一回刚需。

  北京的共有产权房遭到的冷遇就证明了这一点,这些共有产权房去化率一直不是很理想,去年四月某项目弃购率甚至高达98.5%,可以说是几乎没人愿意买。低成本保障房放在眼前,刚需们都去哪儿了?你们忘了,刚需更在意房产的升值和财富效应啊,共有产权房给不了他们这些东西,所以他们选择弃购。


  共有产权房遇冷

  房产税只是时间问题

  说回文章开头新华社的表态,暗示了未来可能针对房产的持有环节征税。这确实是打到了七寸,楼市过去多年出现几乎只涨不跌的情况,很大程度上也因为没有持有成本。

  供求关系是价格变化的基础,我们从市场的流通房源数量看,包括深圳在内的热点城市的确是供不应求,这些城市的住房市场早已进入存量时代,即二手房的成交多于新房成交,二手房市场贡献了大多数的市场供给,但由于房产没有持有成本而且多年来几乎只涨不跌,所以很多业主囤货居奇,那些在2011年限购出台前买入的房产,甚至有很多房子不入住、不装修、不出租,大量库存被冻结,无法对二手房以及租房市场形成有效的供给。

  但从总存量来看,包括深圳在内的热点城市根本不存在供不应求。如果房子真不够住的话,那么为什么市场上的出租房源数越来越多了呢?为什么房租不涨反跌了呢?为什么没有人露宿街头呢?

  再重复强调一次,包括深圳在内的热点城市住房总量不缺、但缺流通量。造成这一情况的原因是贫富差距导致的房产囤积 - 买房的人早就不止一套房,没房的人攒钱速度永远赶不上房价。现在在限价房的严格要求下,多套房业主只能走代持路线去打新,造成打新乱象。

  有一次我在深圳办事,留意到了一个细节,我发现深圳湾、华侨城等城市中心的豪宅区晚间的亮灯率明显要比更偏远的龙岗中心区、宝安西乡的亮灯率要低得多,而深圳亮灯率最高的就是城中村。越差的资源使用率越高、越好的资源使用率越低,这是一种典型的资源错配。反映的是富裕阶层数不清的房产和中低收入阶层在越来越高的住房成本面前不断地退而求其次。比方说你香蜜湖一套、华侨城一套、深圳湾、蛇口各一套,但你自己也只能住一套,其他的由于租金太高还不好出租,所以就空下来了,大多数人只租得起外围地区的房子。不只是深圳,这个情况在全国很多城市都存在。

  全世界的不动产,只要是没有持有成本的,那么土地使用权就有年限(中国);而如果土地享有永久使用权(美国),那么房产就有持续不断的持有成本(房产税)。

  目前,中国住宅土地的使用权一般为70年,其实70年的期限是非常合理的,因为中国的房产没有任何持有成本,由于楼面价接近于房价,这相当于年化1/70 = 1.43%的地税而已。

  中国过去走土地招拍挂制度,这是适合中国在城市化阶段的一项制度,因为人口从农村大量迁移至城市,这时城市化速度很快,城市的面积越来越大,每年也都推出大量新增用地,新增土地需求带来的大规模拍地相当于一项至关重要的税源。但城市化最终会有放缓和趋于平稳的一天,那时候增量不足,就要把税源转向存量了。重庆和上海目前这种非常轻度的房产税只是一个尝试,无法替代土地收入,真正的房产税是未来面向所有存量房产的可持续性税源。


  根据近年来城镇化数据,中国目前刚刚走完加速器,进入减速期

  
之所以说房(地)产税只是时间问题,因为它是城市化的趋势所决定的。无论有没有现在这些炒房和打新的乱象,这个趋势也不会改变。

  而如何把土地使用权的期限和未来的房(地)产税无缝衔接会是一个考验智慧的事,比如土地到期后采用年度续费最合理,但可能时间太远,远水不解近渴;比如土地到期前试点房(地)产税,又有重复收费之嫌,我们未来走一步看一步就好。

  总结

  新华社的重磅发声,意味着个别城市在“房住不炒”大背景下对金融监管和楼市运行的暧昧态度正在引起国家重视,并很可能引发房地产税立法的加速。枪打出头鸟,这些出头的城市或许会成为未来存量房产税的第一站。

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