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地产圈一场普通饭局,意外道出2020年楼市现状。那么明年呢?

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  临近年末,饭局越来越多。

  最近连着参加了好几个同行组的局,出席的都是“总”字辈,有些是曾经的同事,有些是过去相邻盘的竞争“死敌”,有些是拿地时互不相让的“举牌老对手”。但地产圈子就那么大,离开各自岗位,私下里也都算是朋友。

  一番推杯换盏,话题自然过渡到“承上启下”环节。总结下今年楼市,以及各自对明年楼市的判断。

  出人意料的是,往年总有一些“信息量较多的高手”对楼市有一番独特的“高见”。印象较深的一次即2014年底,那时市场糟透了,大幅打折都见效一般那种。但桌上就有人预判了,15年市场肯定大幅好转,16年如果没有意外还会爆发一下。当时其他在座的人每天被业绩、指标压得喘不过气,何况已经年底了,也没看到什么积极的信号,都不以为然。

  结果,从现在来看,全部言中。

  但今年这次饭局上,对今年之回顾、对明年之预测,却是出奇的一致。因有此文,以飨诸位。


  先问一个问题:对房地产、对楼市而言,哪些才是真正的“利空”因素?哪些又是真正“利好”?

  明白这个问题很关键。

  有人说,限购、限贷、限价等各种基于买房限制的宏观调控,是楼市的利空因素;相反,解除限制就是利好。

  有人说房子越盖越多、越来越饱和才是楼市的利空。以前房子需求大,则是利好。

  有人说,大力发展保障、公租房缓解购房需求对楼市而言是利空;增加土地供应量、设置“限竞”要求是利空,等等。

  之前还有读者称,共有产权房的出现,对楼市而言是巨大利空。

  总之,每个人都有自己的观点

  那究竟,对于我国房地产这个市场而言,能影响到地位、发展的利空因素究竟是什么呢?

  答案只有4个字:宏观导向。

  有很多原因,建议仔细看。


  首先,买房子这件事,在目前来看,真的已经不是单纯居住这么原始了。

  早在2018年,由西南财经大学开展的一项买房人调查就发现,以投资为目的的买房比例占到58%,目前这个数字应该是超过60%的。

  大多数人买房,即便真的用来居住,也必然会考虑两个因素:1、房子至少不贬值,否则自己财富打水漂;2、对于居住条件,每个人都是有追求的。想住好房子,郊区想换城区,主城想换中心,两房想换三房,三房想换大平层,高层想换洋房,洋房想换别墅。但好房子在市场里数量有限,所以好房子天然带有增值属性。买房想把投资属性舍去,很难很难。

  其次,限购、限贷、限价这些政策,真的能解决实际的高房价问题呢?答案是不能。

  原因同样有2点。1、看过电视剧黑冰的应该熟悉里面一句台词,“越是限制的东西越能升值”,因为好东西才要“限制”。各类限制政策,可以一时地控制住房价,但改变不了走向。看看隔壁韩国,买房要求全款都限制不住房价涨幅。什么原因?核心区地方太小、人却太多,房子数量却有限。

  2、我国房地产市场目前的现状是,房子数量足够,但好房子数量不够。现在哪里的房价在上涨?市中心的,地铁边的,大城市的,公园旁的等等。但其实很多城市郊区房子有的是,还降价,却根本没人买。


  再次,保障房、共有产权房这些能彻底解决高房价问题吗?答案还是不能。

  就像前面讲的,每个人都想追求更好的居住条件。如果安置房、共有产权房建在主城区、建在公园旁、建在商场旁,那这些房子的确能够缓解高房价问题。

  但恰恰这些房子都足够偏远,价格也并不足够便宜,只能满足部分最基础的刚需人群。而对大量追求好房子的人而言,这些房子对高房价于事无补。

  所以,真正在驱使房价不断上升的原因,根本上还是需求。如果没有需求接盘,房价根本挺不了这么长时间、这么大的涨幅。只是这个需求,各式各样都有罢了。

  这也是为何今年以来,郊区冷中心热、刚需冷改善热、北方冷南方热等一系列楼市分化现象的根本原因。


  但这个需求,与宏观导向有什么关系呢?

  关系很大。现如今,随着房价稳步增长到全国均价破1万,高房价已经是客观存在的现象,也没什么好回避的。

  但高房价带来的问题更值得重视。

  1、 高房价下,大量有需求的人买不起房、或者代价很高才能买上1套房。居民家庭普遍负债率过高,不敢消费,缺乏创新动力

  2、 金融体系其实也同样承担着相同的风险。别看什么如果断供银行可以收回房子,如果是因为房价过高,个人不足以负担房贷引起的断供,那这样的房子市场上无人接盘,收回又有什么用呢?还是不良资产。

  3、 拥有好房子的人,财富稳步提升,财富差距越拉越大,也会导致相应问题的发生。

  4、 房价既然已经到了这么一个高度,却又不能让其随意下跌。一味上涨带来的是风险,如果下跌则带来的直接是灾难。所以,房价到了如今这个阶段,不能上、不能下,很麻烦但又很现实。

  5、 都说不要过分依赖房地产,可事实是很多城市不依赖这个,依赖什么呢?缺乏足够底子、条件去发展其他,至少现在这个阶段很多城市是这样的。所以,地还是要卖,但卖的前提得是房价不能跌,否则哪有房企愿意拿地。但问题又来了,现在已经是高房价了,再涨的话,老百姓更吃不消。咋整?


  所以,摆在眼前的房价现象是一个似乎无计可施的状态。不能涨,又不能跌。

  那怎么办呢?只有1个办法:让房价高位盘整一段时间,用时间去消化目前的两难局面。等居民收入上来、消费力上来,自然地过渡掉这段时间。但是,这段时间里,房价万万不能再次疯涨,否则前功尽弃。

  所以,我们看到了这个宏观导向叫做“房住不炒”。别看只有4个字,实际上意义非常深远。看看最近几年高层发出的信号,从改变房地产支柱地位到大力发展实体经济、内循环,到不搞大水漫灌变成“精准灌溉”,到控制房企融资上限,到控制银行房贷比例,再到针对买房人的各类限制。做这么多只有一个目的:控制住房价涨幅。

  所以,宏观导向才是真正的“利空”因素所在。毕竟,无论短期看金融也好,长期看人口也罢,始终是政策市。

  也是由于如此,饭局上大家对2020年的总结高度一致:“近几年楼市里遇到的最难的一年”。


  至于对明年的预测,大家也几乎达成一致,4个字:“高位盘整”

  降不下来、也很难大涨,并猜测会持续一段时间。至于持续多长时间,要看接下来会不会有积极的信号发出,比如松个绑、降准降息等。如果没有,还会持续。

  当然,这对于买房自住的人来说,未尝不是件好事。

  写在最后。

  老有人说,为何媒体老说房价没涨多少,现实中却涨了不少,花一点篇幅解释下这个问题。

  首先,房住不炒从来不是房住不涨,再说房价到了现如今,已经有了“易涨难跌”的属性(上文分析过)。更何况每座城市不同。有些城市房价上涨压力大于下跌压力,有些市下降压力更大。

  其次,如果注意观察应该能发现,所谓楼市分化其实是主城热郊区冷,改善热刚需冷。所以,一座城市房地产市场出现分化,它表现出来的结果是:郊区刚需盘打折、降价吆喝频率放大,但核心区住房却更受欢迎了,反而迎来上涨压力。这是因为预期不明朗下,更有钱的那些群体倾向于选择好房子避险。

  再次,高层统计城市房价是均价,这其中有边缘盘有主城盘,有滞销盘有热销盘,是有中和效应的,而且还能人为控制。所以,统计数据也许涨跌幅度不大,但在个盘上却可能幅度较大。

  还是建议无房、刚需群体,上车优先。不要口袋扁扁,却盯着学区、交通、商业配套这些。跟先富阶层抢好房子,怎么可能抢得过。

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