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楼市再现“万人抢房”?央媒紧急回应,炒房客的“麻烦”还在后面

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  深圳楼市又冲上了热搜榜。据报道,深圳某网红盘开盘,均价每平米13.2万元,即使按照最小的100平方米户型来计算,买套房子也需要1000万起步,但是仅仅用了13个小时,推出的1171套房源就全部售罄了。根据该项目的销售方案显示,推出房源优先满足刚需购房家庭,登记客户共9690批。面对“万人抢房”再次现象,不少网友纷纷表示,一千万起步的房子,竟然也成了刚需房?确实太刚了!


  为什么这个楼盘会这么火呢?除了占据地段优势、学区优势以外,最主要的原因还是新房和二手房价格出现了倒挂,给购房者形成了买到就赚到的意识。据了解,目前周边项目的二手房均价都在18万以上,二者价差至少达到了5万,也就是说,即便买个最小的100平方米户型,最少也能够赚500万,当然这还不算未来的房价涨幅,面对如此巨大的套利空间,就不难理解为何现场出现了众筹购房、代持购房等抢房、炒作现象了。

  实际上,除了深圳以外,近两年,全国很多城市都出现过新房和二手房价格倒挂的现象,有时候同一个地段,甚至是同一个小区,新房都要比二手房便宜不少。之所以出现这种趋势,最主要的原因就是,伴随房地产调控的深入,新房价格受到了限价政策的严格管制,而二手房受调控政策的影响比较小,所以就会出现明显的价差,从而造成价格倒挂。那么,就全国楼市整体来讲,“万人抢房”、“众筹打新”等现象的不断出现,是不是意味着楼市又要升温,房价又要上涨呢?接下来,我们通过三个方面一起分析分析。


  首先,限价新房抢手,并不意味着楼市要升温。业内通常把二手房当作是房地产市场的“晴雨表”,就是因为二手房不受限价政策的管控,所以行情更能反映市场的真实状况。其中,二手房挂牌量的变化,最能反映一座城市的房价走势。一般来说,如果一座城市的二手房挂牌量长期居高不下,甚至开始不断增加,即使现在新房很抢手,随着新房大量入市,接下来也只会一步步增加二手房市场的压力,从而倒逼房价做出调整。退一步来说,即使房价不会出现下跌,面对巨大的库存,也会迎来无人接盘的风险。

  日前,笔者查询了链家的二手房挂牌数据,结果发现:重庆、天津、沈阳、成都、郑州、南京、苏州、哈尔滨、武汉、西安等10个城市位居二手房挂牌量前列,挂牌总量合计超过了120万套。其中,前6个城市都超过了10万套,后6个城市也都超过了9万套以上,市场明显供过于求。当然,有些城市压力要小一些。比如,三亚二手房挂牌量刚刚突破千套;再比如深圳挂牌量虽然3万多套,但增幅相对要小得多,对于此类城市,根据以往经验来看,一旦房价抬头,必然会有调控出台。


  其次,时过境迁,买到未必就能赚到了。搁以前来说,由于新房和二手房之间存在明显价差和套利空间,所以只要买到就能稳赚不赔。但是,伴随房地产调控的深入,如今买到未必就能赚到了,原因有2点:一是转手套现不容易了,因为一般都会有2-5年的限售期,5年之内,一座城市的房价是涨是跌,还很难说。二是在房价平稳的大环境下,算是资金成本、折旧成本等影响因素,如果未来房价不涨或者少涨,长期持有房产可能是不赚钱的。

  对于这个问题,中泰证券首席分析师梁中华表示,当前买房其实就是亏本的,就拿上海来说,资金成本至少5%,每年折旧率为4%,持有房产的总成本大约9%,但收益却只有1.2%,如果房价不涨、甚至涨幅很小,持有房产每天都在亏钱。根据中指院发布的百城房价数据显示,2018年百城房价涨幅为5%,2019年为3.34%,不难发现,与此前动辄10%以上的增速相比,近两年房价涨幅已经明显收窄。如果房价涨幅一直远远低于持有成本,这意味着很多房子都要悄悄贬值了。


  除了以上两点外,央行表态,央媒紧急回应,矛头直指一类人

  11月28日,针对部分城市楼市火爆,“网红”楼盘万人抢房现象,新华社发表了评论文章《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》,文章称:十几万元一平方米的商品房俨然成了火爆投资品,与房住不炒的理念背道而驰。同时还表示,坚持房住不炒,除了要增加供给、新房限价外,楼市调控还有很多事要做,比如关注住房流向,加强对持有环节调控,建立科学合理的房地产税制度等,可以起到釜底抽薪之效。

  无独有偶。就在央媒回应的前一天,央行发布了《2020年第三季度中国货币政策执行报告》,对于下一阶段的房地产走向,报告中明文表示:要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。


  央行、央媒表态透露了哪些信号呢?大家都知道,在过去相当长的一段时间内,由于房地产涉及的行业多、拉动力强,所以一直是国民经济的重要支柱,这就使得即便面临调控,购房者对于投资买房也投入了极大的热情,只涨不跌、稳赚不赔的观念根深蒂固。但是,根据此次央行、央媒的表态,应该看到,针对性十分明确,矛头主要指向了投资炒房客,而且看得出来,这次房地产调控一定是长期行为,不仅没有松绑的趋势,预计接下来调控的节奏和力度还会继续加大。

  实际上,通过近两年的调控也看得出来,在经济高质量转型和推动脱虚向实的大环境下,国家对房地产的定位已经转变,房地产正在逐步失去投资的红利。未来五年,随着房地产长效机制的建立,金融、土地、财税、投资、立法等组合拳会越来越完善和成熟,到时候对房地产的依赖度会继续降低,房价也会继续保持平稳,依靠买房赚钱的机会和概率越来越小了,所以炒房客应该放弃幻想,顺势而为,早做打算。


  
最后总结一下:面对新房和二手房出现的价格倒挂,抱着有机会、有能力就买一套的想法是人之常情,这都可以理解。但是,需要提醒的一点是,即便新房市场一时间很抢手,但并不意味着楼市还要升温,购房者应该多关注二手房挂牌量这一楼市关键指标,从而了解当地的供求状况。

  除此之外,时过境迁,即便当地二手房行情比较好,但在房住不炒的长期定位下,房价平稳已经是大势所趋了,再加上受限售期制约,房产持有成本增加,以及将来房地产税出台等因素的影响,炒房客的麻烦显然还在后面,所以抢到了房子也未必就能赚到。当然,对于炒房客来说,与房价下跌相比,最大的麻烦恐怕是随着购房者房价预期的转变,最后迟迟找不到接盘者。

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