楼市再现“万人抢房”？央媒紧急回应，炒房客的“麻烦”还在后面

　　深圳楼市又冲上了热搜榜。据报道，深圳某网红盘开盘，均价每平米13.2万元，即使按照最小的100平方米户型来计算，买套房子也需要1000万起步，但是仅仅用了13个小时，推出的1171套房源就全部售罄了。根据该项目的销售方案显示，推出房源优先满足刚需购房家庭，登记客户共9690批。面对“万人抢房”再次现象，不少网友纷纷表示，一千万起步的房子，竟然也成了刚需房？确实太刚了！

　　为什么这个楼盘会这么火呢？除了占据地段优势、学区优势以外，最主要的原因还是新房和二手房价格出现了倒挂，给购房者形成了买到就赚到的意识。据了解，目前周边项目的二手房均价都在18万以上，二者价差至少达到了5万，也就是说，即便买个最小的100平方米户型，最少也能够赚500万，当然这还不算未来的房价涨幅，面对如此巨大的套利空间，就不难理解为何现场出现了众筹购房、代持购房等抢房、炒作现象了。

　　实际上，除了深圳以外，近两年，全国很多城市都出现过新房和二手房价格倒挂的现象，有时候同一个地段，甚至是同一个小区，新房都要比二手房便宜不少。之所以出现这种趋势，最主要的原因就是，伴随房地产调控的深入，新房价格受到了限价政策的严格管制，而二手房受调控政策的影响比较小，所以就会出现明显的价差，从而造成价格倒挂。那么，就全国楼市整体来讲，“万人抢房”、“众筹打新”等现象的不断出现，是不是意味着楼市又要升温，房价又要上涨呢？接下来，我们通过三个方面一起分析分析。

　　首先，限价新房抢手，并不意味着楼市要升温。业内通常把二手房当作是房地产市场的“晴雨表”，就是因为二手房不受限价政策的管控，所以行情更能反映市场的真实状况。其中，二手房挂牌量的变化，最能反映一座城市的房价走势。一般来说，如果一座城市的二手房挂牌量长期居高不下，甚至开始不断增加，即使现在新房很抢手，随着新房大量入市，接下来也只会一步步增加二手房市场的压力，从而倒逼房价做出调整。退一步来说，即使房价不会出现下跌，面对巨大的库存，也会迎来无人接盘的风险。

　　日前，笔者查询了链家的二手房挂牌数据，结果发现：重庆、天津、沈阳、成都、郑州、南京、苏州、哈尔滨、武汉、西安等10个城市位居二手房挂牌量前列，挂牌总量合计超过了120万套。其中，前6个城市都超过了10万套，后6个城市也都超过了9万套以上，市场明显供过于求。当然，有些城市压力要小一些。比如，三亚二手房挂牌量刚刚突破千套；再比如深圳挂牌量虽然3万多套，但增幅相对要小得多，对于此类城市，根据以往经验来看，一旦房价抬头，必然会有调控出台。

　　其次，时过境迁，买到未必就能赚到了。搁以前来说，由于新房和二手房之间存在明显价差和套利空间，所以只要买到就能稳赚不赔。但是，伴随房地产调控的深入，如今买到未必就能赚到了，原因有2点：一是转手套现不容易了，因为一般都会有2-5年的限售期，5年之内，一座城市的房价是涨是跌，还很难说。二是在房价平稳的大环境下，算是资金成本、折旧成本等影响因素，如果未来房价不涨或者少涨，长期持有房产可能是不赚钱的。

　　对于这个问题，中泰证券首席分析师梁中华表示，当前买房其实就是亏本的，就拿上海来说，资金成本至少5％，每年折旧率为4%，持有房产的总成本大约9％，但收益却只有1.2％，如果房价不涨、甚至涨幅很小，持有房产每天都在亏钱。根据中指院发布的百城房价数据显示，2018年百城房价涨幅为5%，2019年为3.34%，不难发现，与此前动辄10%以上的增速相比，近两年房价涨幅已经明显收窄。如果房价涨幅一直远远低于持有成本，这意味着很多房子都要悄悄贬值了。

　　除了以上两点外，央行表态，央媒紧急回应，矛头直指一类人

　　11月28日，针对部分城市楼市火爆，“网红”楼盘万人抢房现象，新华社发表了评论文章《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》，文章称：十几万元一平方米的商品房俨然成了火爆投资品，与房住不炒的理念背道而驰。同时还表示，坚持房住不炒，除了要增加供给、新房限价外，楼市调控还有很多事要做，比如关注住房流向，加强对持有环节调控，建立科学合理的房地产税制度等，可以起到釜底抽薪之效。

　　无独有偶。就在央媒回应的前一天，央行发布了《2020年第三季度中国货币政策执行报告》，对于下一阶段的房地产走向，报告中明文表示：要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

　　央行、央媒表态透露了哪些信号呢？大家都知道，在过去相当长的一段时间内，由于房地产涉及的行业多、拉动力强，所以一直是国民经济的重要支柱，这就使得即便面临调控，购房者对于投资买房也投入了极大的热情，只涨不跌、稳赚不赔的观念根深蒂固。但是，根据此次央行、央媒的表态，应该看到，针对性十分明确，矛头主要指向了投资炒房客，而且看得出来，这次房地产调控一定是长期行为，不仅没有松绑的趋势，预计接下来调控的节奏和力度还会继续加大。

　　实际上，通过近两年的调控也看得出来，在经济高质量转型和推动脱虚向实的大环境下，国家对房地产的定位已经转变，房地产正在逐步失去投资的红利。未来五年，随着房地产长效机制的建立，金融、土地、财税、投资、立法等组合拳会越来越完善和成熟，到时候对房地产的依赖度会继续降低，房价也会继续保持平稳，依靠买房赚钱的机会和概率越来越小了，所以炒房客应该放弃幻想，顺势而为，早做打算。

　　
最后总结一下：面对新房和二手房出现的价格倒挂，抱着有机会、有能力就买一套的想法是人之常情，这都可以理解。但是，需要提醒的一点是，即便新房市场一时间很抢手，但并不意味着楼市还要升温，购房者应该多关注二手房挂牌量这一楼市关键指标，从而了解当地的供求状况。

　　除此之外，时过境迁，即便当地二手房行情比较好，但在房住不炒的长期定位下，房价平稳已经是大势所趋了，再加上受限售期制约，房产持有成本增加，以及将来房地产税出台等因素的影响，炒房客的麻烦显然还在后面，所以抢到了房子也未必就能赚到。当然，对于炒房客来说，与房价下跌相比，最大的麻烦恐怕是随着购房者房价预期的转变，最后迟迟找不到接盘者。