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无房优先变全款优先,万科以刚需的名义恶心刚需

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  文/大先生

  
11月26日下午,在第1251号选完最后一套房子之后,轰动全国的华润城润玺一期开盘,终于落下了帷幕。

  在华润城即将下线之际,万科臻山海便紧接着公布了销售方案,希望抢在龙光天境之前领证入市,承接华润城解冻诚意金后,在打新市场上流动的巨量资金。

  位于深圳楼市最顶端的前海,加上不输于华润城的套利空间,臻山海确实有这个实力。

  目前,臻山海周边诺德假日的放盘价已经高达14-17万/㎡,高赠送的铭筑更是上到了17-19万/㎡、直逼20万/㎡的节奏。

  

  而臻山海10.6万/㎡的备案价,不仅远低于此前的吹风价,也与周边二手房形成了明显的倒挂。

  但或许是巨大的市场热度,让臻山海的开发商万科飘了,在贯彻“无房优先”政策的表象背后,却明里暗里用各种套路,把真正的刚需堵在门外。

  以刚需的名义恶心刚需,吃相实在太难看。

  01

  不夸张地说,在臻山海的开盘过程中,万科使出的各种骚操作,足以让你认识到社会的险恶。

  我们一起来欣赏一下。

  在开盘时间上,突击开盘的臻山海,比起宝能城的“提前5分钟通知认筹”,可谓有过之而无不及。

  臻山海的认筹资料数量巨大、非常复杂,但留给购房者提交购房资质证明、完成审核及诚意登记的时间,满打满算不到24小时。

  

  仅准备资料这一关,就足以筛掉一大批措手不及的购房者。

  更令人吃惊的是,销售方案里居然还有“吞定金”的霸王条款。

  万科所谓的200万诚意金,其实并非正常的银行冻结资金,购房者必须现场缴纳,转到开发商账户。

  另外,在销售方案的线下签约条款里,要求购房者“当天内付清相应款项”。选择银行按揭方式的购房者,需要当场办理银行按揭手续,并取得贷款承诺函。

  

  未能完成上述规定的,万科将有权没收定金,收回房源并重新对外销售,“并不予另行通知”。

  买过房的都知道,因为涉及到各种补充资料、审核审批等环节,拿到银行承诺书一般都要三到五天。

  

  想要当天拿到,几乎是不可能完成的任务。

  至于按揭没通过,直接没收诚意金的事情,大先生观察深圳楼市这么多年,更是闻所未闻。

  那么,万科再三给购房者挖坑使绊子,到底想整什么幺蛾子?

  如果你有心就会注意到,在认筹资料里,万科还要求购房者提供一份“一次性资金证明”。

  

  这一条,就让万科的小算盘暴露无遗了。

  我们再梳理一下臻山海的销售方案:

  一天内必须完成诚意登记;如果你想按揭,必须当场拿按揭批复,按揭不行当场付全款;拿不出全款的,没收定金!

  

  通过设置这些不可能实现的条款,明目张胆地优先筛选全款客户,人为给刚需设置障碍,变相要求购房者“全款购买”。

  以前,开发商“歧视”购房者的事情也时有发生,但最多也只是“全款的往里走,贷款的门外走,骑小黄车的让一让,不要堵在马路口”。

  万科则是变本加厉,公然“恐吓”购房者:按揭别凑热闹,小心定金都给你没收了。

  曾有网友吐槽华润城的“无房优先”政策:“一个存款有400多万,却从来没有买过房子的人,我是没见过,也没听说过!”

  从这一点来说,虽然同样是“无房优先”,但臻山海可比华润城牛X多了。

  想要买到它,可能只有全款的土豪才能拿到入场券。需要贷款的购房者,哪怕手握几百万,仍然连进场的资格都没有。

  大先生也想发一个感慨:

  “一个全款买得起1000万+房子,却从来没有买过房子的人,我是没见过,也没听说过!”

  02

  那么问题来了,万科作为行业龙头,口碑一直不错,这次为啥敢公然违规调控政策,搞“全款优先”?

  网络上众说纷纭。我随便列几个网友的分析。

  猜想1:已经蓄客完毕,有足够多的土豪客户全款购买,所以设置了这么刚的销售方案。

  猜想2:把摇号之后签约的门槛弄得高高的,导致很多放弃购买的。放弃的那部分房源如果回到开发商手里自行处理,便能产生巨大的利益空间。

  猜想3:现在央妈开始收水,房企们极度缺钱,全款优先,可以加速回款,更好地“活下去”。

  猜想4:当年万科星城的贷款门事件,不仅让万科备受全国舆论的讨伐,还导致万科不能及时收到售房款,搞得万科“灰头土脸”。这一次,万科是为了报复购房者,报当年贷款门的一箭之仇。

  上面这些分析,看似都有些道理,但到底哪个是对的,大先生也不知道。

  大先生知道的是,自传出入市消息以来,瑧山海就一直风波不断。

  在深圳打新圈里,有一个重要的门槛,那就是验资。

  您要看房?先验资再说。超过500万,南山、前海走起。

  什么,才100多万?不好意思,您移驾沙井、光明吧。

  臻山海的验资门槛,万科更是把开发商的强势地位体现得淋漓尽致。

  有去过臻山海售楼处的购房者透露,臻山海总价1300万的小户型验资要1000万,大户型的验资金额更是去到2000万。

  还有购房者表示,臻山海的销售非常高冷。其电联销售了解销售方案的详细信息,销售只说让提交资料,“跟我说12点之前不提交就没机会了,我的问题问一半就挂了电话”。后续再联系,销售手机便成了关机状态。

  前段时间,网上更是流出了一张图,称万科瑧山海“已经选完了”,“有钱都没用了”。

  

  然而当时项目还没备案,怎么会先选房了呢?

  果不其然,深圳万科很快发布了《瑧山海家园严正声明》,称项目不存在所谓“要求购房人提供资金证明”“内部认购”和“优先选房”等违法违规行为。

  并称,如员工出现上述行为,公司将直接移交司法机关处理,对于炮制、传播上述信息的单位或个人,公司保留采取法律行动的权利。

  但在公告中号称销售过程“阳光、公正、透明”的万科臻山海,显然并没有做到这一点。

  03

  对于开发商搞的各种骚操作,见多了世面的深圳购房者,其实早已见怪不怪。

  但万科这次的做法,确实太过分了,臻山海的销售方案一经发出,就引发了众怒。

  打新者们纷纷拨通了住建局的投诉电话,住建局的官方微博下也满是控诉。

  

  在一片声讨声中,被约谈后的万科,终于还是老实认怂了。

  

  根据最新发布的补充公告,万科对臻山海的销售方案进行了调整:

  1、资料提交时间从1天延长到3天。

  2、取消线上资产证明的提交,不筛选是否一次性付款客户。

  3、诚意金缴纳由转到开发商账户改为在指定银行冻结。

  4、将定金额度上调至350万,并否认贷款承诺函与没收定金有关联。

  被投诉后重新递交的整改方案,基本上和润玺如出一辙。

  看起来是不是诚意满满?大快人心有木有?

  然而事实是:200万诚意金缴纳改为指定银行冻结,却涨了价,变成了350万。

  另外,虽然声称当天没有取得贷款承诺函就没收定金是“误会”,但并没有给出具体的操作方案。

  说白了就是:“我声明了这两者没关系,但怎么做我不告诉你,定金没不没收、怎么没收,我保留解释权利”。

  350万真金白银的归属,全凭万科一张嘴,谁敢贸贸然去买房呢?

  更重要的是,由于取消了对资金证明、征信、银行流水、收入证明等资料的上传要求,宣称“无房优先”的臻山海,最后大概率会和华润城一样,引来一大堆代持买房的炒房客。

  如果出现这样的局面,即便真有“全款购买的刚需”存在,他们能买到的几率也是微乎其微了。

  还有一个值得吐槽的点是,臻山海的得房率是真的低。

  131.73㎡的海韵户型,户内面积89.74㎡,得房率仅为68.12%,公摊直接摊掉一套一房一厅的小户型。

  

  本来润玺的得房率才73%,已经很看不过眼了,没想到万科的更低。

  而且臻山海这块地,小到几乎没有花园,甚至连入户大堂都没有。

  虽然户内面积和实用面积不是一回事,正常来说,如此低的得房率,至少会赠送一个半面积阳台,后期业主可以改造为卧室。

  但从户型图来看,并未赠送什么面积,是否与报建版户型有区别就不得而知了。

  有网友分析,上有政策,下有对策,这实为万科迎合限价,通过降低单价,做高总价的策略。

  按这个逻辑算下来,臻山海的实际单价其实是14万/㎡,果然是对付限价的妙计啊。

  04

  臻山海的种种奇葩骚操作,和限价带来的价格扭曲也不无关系。

  原本可以卖17万+/㎡,现在强迫让开发商卖10万/㎡,在巨大的利益差距面前,谁还有心思打造精品呢?

  只能挖空心思搞小动作。

  有人说,如果让开发商自己定价,自负盈亏,万科一定会打造出20万+/㎡美轮美奂的前海豪宅,不负前海这样的好地段。

  但问题是,不限价,刚需买不起;限价,刚需买不到。

  在供给短缺的情况下,价格政策不管怎么调,都会陷入两难的局面。

  华润城和臻山海的开盘闹剧背后,留给深圳楼市很多反思,也留给规则制定者很多反思。

  但不管什么原因,都不是开发商公然违背调控政策,肆意胡来的借口。

  作为购房者,如果遇到类似的事情,记得拿起手中的电话,向监管部门投诉。

  

  投诉可能无效,但是不投诉肯定无效。不团结起来把这股歪风压下去,以后刚需还怎么能买到房子?

  最后,那些“不讲武德”的开发商,也希望你们“耗子尾汁”,好好反思,不要再搞这样的小聪明。

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