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这座城市最危险!14万套二手房挂牌,新房2年都卖不完

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  20个城市二手房挂牌量合计竟达到近190万套,谁来接盘?

  最近小白菜接到的房产中介的电话越来越多了,大多都是称“有优质房源,可以带看”。

  于是乎,我就自己去盘了一下二手房数据发现,全国59个主要城市:

  

  从上图我们看到:

  

  • 二手房挂牌量突破10万套的,有7个城市;
  • 突破5万套的,有20个城市;
  • 而这前20大城市中,二手房挂牌合计竟达到了近190万套。
由于没有找到去年10月份同期的二手房新增挂牌量,小白菜就将部分城市去年11月份新增二手房挂牌量作对比。



这一比才知道数据有多吓人,长沙10月份二手房新增挂牌量是去年11月份的7倍,厦门增长了4倍,杭州、沈阳、合肥、武汉等都增长了3倍多。


数据来源:链家 制图:星空财富

  如此巨量的二手房集中入市,这背后原因颇为复杂,尤其是长期以来“房住不炒”的政策,让楼市持续降温,很多业主们怕是撑不住了。

  其实着急卖房的不仅只有个人。

  据证券时报此前报道,根据北京产权交易所公开信息梳理统计,11 月以来(11 月 2 日至 16 日),房地产行业产权转让项目共有 18 个,而今年前 10 个月的项目数量分别为:2 月 2 个、3 月 2 个、5 月 3 个、7 月 1 个、9 月 3 个、10 月 7 个,11 月仅半个月的数量就已经相当于今年前 10 个月的总和。

  这些项目的出资人几乎都是央企,包括招商局集团、华侨城集团、中化集团、光大集团、中航工业、中信集团、中国电建、新兴际华集团等 8 家。

  在 18 个房地产行业产权转让项目中,招商局集团、华侨城集团、中航工业、中信集团旗下各有 2 个,中化集团旗下有 3 个。这些项目大多处于亏损状态,有的已经资不抵债。其中,主业为房地产的央企旗下公司转让项目频繁。

  当然,企业着急卖房还有一个重要原因是融资环境收紧。在“三道红线”政策压力之下,企业着急出售部分资产的目的是回笼资金。

  不过,二手房向来是楼市的晴雨表。前两年,行情好的时候,即使一晚涨价10万,也有买家愿意为此买单。

  但是,对当下的二手房市场来说,局面变得有些耐人寻味:一边是挂牌量呈现了不断激增的态势,另一边则是成交达不到预期,卖家降价10万也很难找到合适的接盘者。背后有怎样的信号呢?

  哪些城市危险了!

  会是重庆吗?

  以链家官方显示的数据来看,2019年1月,重庆的二手房挂牌量约4.8万套;2019年7月,重庆二手房挂牌量约9万套;2020年1月份,重庆的挂牌量还不到14万套,而到了2020年11月份,重庆二手房的挂牌总量已经超过17万套。这样的增速国内几乎没有可以比肩的。

  但如果说,重庆的房价泡沫要破,小白菜倒是也不觉得。因为从今年二手房的价格来看,重庆今年的房价变动并不大,没有出现明显的跌幅,成交量上也较为平稳。

  

  尤其是从人口数据上来看,重庆跟其他城市都有明显的不同。如今,重庆常住人口高达3124万人,接近于贵州一个省的人口。

  不仅如此,重庆这两年常住人口仍在不断增加,根据重庆市官方数据显示,2019年常住人口同比增加22.53万人。整体上,重庆的楼市还是有市场根基的。

  那会是排在第二的天津吗?

  目前,天津二手房挂牌量位居内地城市第二,高达14.7万套。

  这个数据虽然看起来比重庆少了3万套,可是如果跟本地人口比起来可就不是这么点差距了。

  截至2019年末,天津市常住人口1561.83万人,仅为重庆的一半。重庆二手房挂牌量和人口比约为0.0054(17:3124),而天津则达到0.0094(14.7:1561.83)。

  市场需求上相较重庆而言可是差了一大截。

  更值得注意的是,天津近三年的新增常住人口实际上是负的:

  2017年 -5.25万人

  2018年 -2.73万人

  2019年 -2.23万人

  虽然有所谓的“海河英才”人才战略,但是就实际效果而言实在是不尽理想:

  2018 年起“海河英才计划”,至今引入了近 25 万高学历年轻人,而 2018-2019 两年新增人口尚不足 5 万,可以算出天津在最近两年的外流人口数量达到了 20 万人,人口流失速度达到平均 10 万人/年。

  而其他几个准一线城市动辄每年 40万-50万 的人口增长速度,已经完全将天津远远的抛在了身后。

  

  二手房的巨大库存,加上人口增长停滞,需求严重乏力。天津的房价持续走低。

  根据国家统计局日前公布的《2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,10月份天津二手房价格环比下跌0.1%,同比下跌4.2%。

  如果把时间拉长一些就会发现,天津房价已经跌了很久。这已经是统计局公布的二手房价连续第16个月出现下降。同比方面,则已经连续10个月下跌。

  根据安居客的数据显示,天津二手房均价已经跌破2万元大关。而链家网上的挂牌价格,也较去年11月份下跌了6%。房价下跌的趋势再明显不过了。

  

  但,无论是人口还是房价,天津根本的问题都是因为经济的失速。

  今年前三季度,天津的GDP增速为0。GDP总量近40年里第一次跌出前十!从一枝独秀的北方经济中心到如今GDP总量不及疫情后的武汉。

  回顾2010-2013 年,天津 GDP 增速分别以17.4%、16.4%、13.8% 和 12.5% 增速位居全国第一。那时的天津甚至可以和深圳、广州一争长短。

  

  而这两年,天津过去所依赖的企业也都在逐步退场。“一只机”摩托罗拉和“一碗面”康师傅,不论从品牌还是销量而言,都是今时不如往日。就连曾经辉煌的民族汽车品牌夏利都破产了。

  除了以上这些,天津还有一个风险不得不关注——负债。

  根据东方金诚发布的《2020年信用风险展望系列报告:地方政府与公用事业篇》,天津政府债务及城投债务与可用财力比率已经超过500%,在全国排名第一。

  欠了如此多的债,几乎只能靠卖地来还。2018年,天津的土地出让收入为 986 亿元;而这个数字,在 2019 年飙升到 1361 亿元,刷新历史记录。

  也正是因为如此疯狂的卖地,天津的新房库存也已经是严重超标。

  克而瑞研究院数据显示,天津商品住宅库存达到3632万平米。无论是北上广深还是热点二线城市,天津是唯一一个超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期(商品房的销售周期)长达28.2个月。

  新房、二手房都有如此高的库存,天津接下来将面临什么很难说。

  说回卖地。

  2020年,天津的地有点卖不动了。今年上半年,天津的土地出让金收入同比下跌了48.32%。最近(11月27日)天津更是疯狂冲刺,一天挂了6宗宅地,起始总金额近70个亿。

  但即便如此,2020年1-11月,天津土地累计成交总额约813亿,占全年土地总任务额46%,距全年任务额1783亿还差一大截。

  所以,依小白菜看来,天津真的有点危险。

  结语

  小白菜只重点讲了重庆和天津。但是回头看最开头的那张图,图中的沈阳、大连、哈尔滨也同样值得关注。持续下滑的经济增速、人口增长的停滞甚至下跌,都是这些地方潜在的风险。

  声明:本文不构成任何投资建议

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