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在广州,大户型涨得快,还是小户型涨得快?我发现了一个趋势……

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  每个城市,不同户型的涨幅,差异可能会很大。

  如果把面积<90㎡的叫小户型,90-144㎡叫中户型,>144㎡归为大户型,可以清晰地看到,有三类城市。

  这个表格,显示的是过去5年,二手房市场上,我国几个主要城市的户型涨幅。

  

  第一类是小户型涨得最猛,代表城市是深圳、成都、杭州。

  第二类是中户型涨得最猛,代表城市是上海、广州、重庆、天津。其中上海和广州,各户型的涨幅比较均衡。

  第三类是大户型涨得最猛,代表城市是北京。

  但是,如果从新房市场来看,情况又有所不同了。

  

  杭州仍然是小户型涨得最猛。但深圳、成都变了,成了大户型上涨最猛的类型。

  四个中户型涨幅最猛的城市,全都变了。上海、广州、重庆、天津,全都变成了小户型涨幅最猛的类型。

  北京保持不变,仍然是大户型涨幅最猛,而且跟小户型的差距,拉大了许多。

  这些变化,说明什么?

  

  我觉得,简单概括可以有几个观点。

  第一,北京和深圳、成都,大户型变得更加受欢迎了,可能是有钱人越来越多,也跟市场的产品供应有关。

  市场供不应求,价格涨幅才能跑赢大势。

  金字塔尖的北京、有钱人趋之若鹜的深圳、还有乐享安逸生活的成都……也许各有各的原因。

  第二,越来越多的城市,小户型正在受到更多的青睐。

  背后的变化是,在大城市里,三房的面积越做越小了,已经从中户型,走向了小户型。

  就拿广州来说:

  现在广州市面上在售的楼盘,不是小面积的户型少了,而是两房少了。

  

  以前开发商爱弄两房,60平弄成两房,90平还是弄成两房。

  但这5年,户型产品更新迭代,购房者的口味变了,变刁钻了。

  因为他们涨见识了,去看过80多平带主卧套间的三房,看过70平的小三房,回头看到90多平的两房产品就会嫌弃:

  “哈?这种户型实性价比不够高吧。”

  没办法,越来越多开发商被逼着要在户型上创新,把空间实用率发挥到极致。

  过去小户型=两房,现在小户型已经扩展到三房、四房……

  “小户型=两房”的时代,已经彻底过去了。

  

  第三个观点是,不同城市的户型产品受欢迎的程度,多少反映了背后的“房产阶层”分布。

  大户型越来越受欢迎,说明富人阶层在扩大。

  小户型越来越吃香,代表的是中产和刚需的占比,仍然是主流需求。

  在购房压力相对较低的二线城市,当地人会偏向于一步到位,一买就买大三居。

  来到一线城市,购房成本比较高,大多数人会遵循“由小到大、逐步置换”的轨迹。

  北京是个特例,像它这样一、二手房都是以大户型领涨的城市,很清晰地说明,这里的楼市是富人在主导。

  但像广州这样,小户型、中户型涨得多的城市,楼市是以刚需和中产为主。

  与此同时,城市化和人口流入,依然在源源不断地为这座城市注入新的购房需求。

  

  因此,答案就很明白了:广州楼市,越来越不缺实用率极高的小户型。

  小户型依然能凭借低总价,继续吸引一大波刚需。

  问题在于,既然房子总价=单价x总面积,小户型的面积小,总价自然有优势,但实用率现在越变越高了,开发商难道不想把单价抬高一点?

  从这个角度理解,广州新房市场的小户型价格涨幅最大,是受市场驱动。

  可为啥,二手市场的小户型就不是涨得最多呢?

  一方面,现在的二手市场还有大量“老户型”,迭代速度要比新房慢很多。

  毕竟,开发商也是这五六年才转行搞“小三房”、“N+1”这类高实用率的小户型。这些房子需要一定周期流入二手市场。

  我认为,未来这些二手小三房、小四房,会像在新房市场那样越来越“吃香”。

  贝壳研究院的最新报告指出,一线城市偏好90平小三房。

  中原地产的数据也显示,2016-2017年还是两房成交的“巅峰时期”,之后就开始走下坡路。

  到了今年上半年,三房、四房的成交占比已经超过50%,成为市场主流。

  

  

  这再次印证了我们的判断:广州楼市,正在“抛弃”两房!

  用广州各区两房和三房各自的挂牌数和成交数做个对比,结果显示:

  海珠、天河、荔湾、白云、越秀这些中心城区,两房的挂牌数跟成交数都高于三房,番禺跟黄埔也是两房吃香。

  只有外围的增城、花都、南沙、从化,三房的挂牌量远超过两房。

  

  如今,我们再挑几个户型种类比较丰富、成交数据可追溯到2016年、比较具有代表性的楼盘来看看。

  首先是天河区。

  链家成交数据显示,骏景花园的两房小户型价格涨幅最低,但表现最好的不是中户型,反而是大户型。

  中海康城的三房中户型涨幅优势不怎么稳定,时高时低。

  

  

  海珠区跟荔湾区的三个楼盘同样如此。

  荔港南湾、中海名都的小户型跟中户型价格涨幅差异不大,部分小户型的成交周期还更短一些。

  光大花园的中户型价格涨幅优势不突出,只是相对来说比较平均,不像小户型那样多则涨54%,少则只涨16%。

  

  

  

  白云区的岭南新世界跟番禺区的万科欧泊两个楼盘比较符合中户型涨幅>小户型的特点。

  

  

  至于非中心区,由于可用于举例的房源比较少,数据不算典型。

  比如黄埔的金碧世纪花园就是小户型价格涨幅更占优。

  

  总结起来,目前并非每个区域、每个楼盘都是中户型涨幅占优,买房前要多翻翻楼盘的历史成交记录。

  最后,给大家两点建议是:

  1. 除了天河、荔湾、越秀、海珠、白云,以及番禺、黄埔的部分近郊区域之外,最好不要选两房。

  2. 在小户型更新迭代为“小三房”、“小四房”的趋势下,想要保住低总价优势,就尽量不要选大面积两房。

  选择户型,一定要看准潮流,慎之又慎。

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