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佛山禅城刷新“地王”,大湾区楼市实际情况比数字还好

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  文|邓浩志

大湾区楼市实地考察

  过去两周我有幸作为房协的专家评委,实地考察了一大堆楼盘,看了广州几乎所有区域,还有佛山,惠州的若干板块,一大堆楼盘,了解到了大量现场信息,包括量价变动、热销户型、客户构成等。和开发商项目总、营销总、渠道公司多方面交流,了解了正在执行和待执行的一些隐秘政策,操作手法,潜在规则等。

  

  大致可以归纳几点:

  1、 近三个月,深莞客户大规模外溢至周边城市,已经彻底改变了大环深不少楼盘的客户结构,这种情况貌似刚刚开始,仍将持续。而且这种情况似乎是无差别的,环深的垃圾盘最近成交量也明显放大了,不但如此,最近甚至形成了一个“环莞”的楼市板块,东莞的购买力外溢实不可小看。

  2、 广州已经全面启动,量价齐涨,只不过各区域表现不同而已。热点板块的某些个盘今年就涨了20%,而冷门板块已经离开了“坑”部,恢复到去年底的水平。

  3、 各种热钱在围绕地产周边活动,无论向开发端还是购房端,提供着各种变相的融资服务,说明社会资金仍旧宽松,热钱仍然希望围绕地产“觅食”。

  4、 广州旧改动作巨大,尤其某些区域已经开启了全速拆迁的计划,接下来广州部分区域将进入供应青黄不接的时期,再加上大批拿到拆迁补偿要买房的群体入市,房价快速上涨一波毫不奇怪。就涨幅,我预期个别区域能追上前期的深圳,两年涨50%甚至以上也不要惊讶。长期看,只要广州各区旧改往纵深方向推进,楼价未来一年半将迎来一个黄金期。

  5、 佛山楼市也迎来的新机遇,较高的性价比将吸引更多来自广州西的地缘客户。广佛交界佛山一侧楼盘再次是广州客的天下。只要佛山现行限购政策不收紧,广州客将继续加速进入,这些板块的房价将会缩窄与荔湾、白云西部楼盘之间的差距。

佛山禅城刷新“地王”纪录

  11月27日,经过2个多小时56轮的角逐,广东粤海置地集团有限公司最终以270740万元斩获位于禅城天虹广场南侧的一宗占地逾4.3万㎡的商住地,折合楼面价17871元/㎡,若扣除幼儿园,则起拍楼面价至少18464元/㎡。该单价成功刷新禅城地价新高,跻身佛山地价第二高位。

  

  

简 评

  
房企看涨禅城未来的房价。地块位于石湾,往北直线一公里就是亚艺公园,算佛山老的豪宅板块。地块旁边是在建地铁湾华站,交通便利,所以地块卖高价格是肯定的。但是,无论是地块东边的奇槎板块,还是西边佛山大道沿线的一手楼盘,售价大概都在2.4~2.7万元/㎡这个区间。如果按1.85万/㎡楼面价计算,项目盈亏平衡估计要超过2.8万/㎡。所以地块多少加了点预期,也就是说房企看好后市还会涨,所以测算售价的时候,在目前周边售价的基础上加了约10%。之所以敢于给项目售价加预期,有几个原因:
1、 广州地价近期普遍上涨,不少区域地价都创了历史记录,这时候佛山土地的性价比开始显现,广州土地市场的升温带动了佛山土地市场。

  
2、 佛山住宅成交量近三个月持续放大,10月份突破1.25万套,新房整体库存也下降到10个月附近,市场已经开始呈现轻微的供应不足的情况,房价上涨在即。

  
3、 佛山自从调整了人才政策后,大量广州客进入佛山购房。尤其在临穗板块,比如平洲等地已经出现了新盘5成以上的广州客,开盘卖断货的情况,所以这些区域房价也出现了一定程度的上涨。

  
4、 佛山未来3年会通3条地铁线路,分别是广州7号线西延,2号线,3号线。由于广佛地铁线路多数能够对接,所以地铁站点附近的物业对广州购买力有较强的吸引力。该地块位于地铁上盖,也能享受地铁开通的红利。

  (本文图片来自网络)

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