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直降100万!天津这些二手房小区出现抄底“机会点”!

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  前几天,市区一套房二手房,直降100万,轰动全城中介。

  朋友圈看房视频中,人山人海、水泄不通,春运都不带这么热闹and混乱的。

  最后证实,这套房实际是抵押房,即便买到,业主大概率也不会配合腾房。

  这场“轰动式”降价,最后以房子下架收尾。


  所以说,房子卖的便宜,尤其是二手房出现“跳楼价”,背后总是有原因的。

  01

  挂牌率高的小区

  所谓挂牌率,就是这个小区在中介挂牌的房源,占小区总户数的比例。

  跟卖房人竞争的,不是买房人,而是同小区的其他业主。

  一个挂牌率高的小区,业主抗价能力就比较弱,买房人选择空间就大。

  挂牌率到底多少算高?

  理论上,一个小区挂牌量高于5%,挂牌率就算高了,是存在捡漏机会的;如果低于2%,小区价格短期内是扛得住的。

  · 朗文名邸近期挂牌率1.58%,10月份价格环比上涨0.07%;

  · 格调故里挂牌率1.7%,10月房价环比上涨0.75%;

  · 融侨观邸小区挂牌率0.33%,10月二手房成交均价从52777元/㎡,上调至53683元/㎡,涨幅1.72%。

  而一些挂牌量高的小区,明显有些扛不住价格。

  · 都会轩虽然有学区,且以“高周转”出名,但近期也没抗住,挂牌率5.88%,价格下调0.05%;

  · 海河大观挂牌率超过20%,价格下调0.6%;


  这个规律虽然不是个“普适”概念,但对于买房依然可以做个参考。

  这里也要提个醒,除了一些兼具学区或落户属性,流通性不错的市区老破小,其他挂牌率高的小区,尤其是改善类社区,大家选起来一定要慎重。

  小区挂牌率高,说明想要逃离的业主多。

  大量卖房,要么物业不给力,要么户型不宜居......既然买房奔着改善了,这类小区还是远离为好。

  02

  大户型主力小区

  同样关注到几个小区,价格有很大想象空间。


  奕聪花园位于奥城板块,高层+联排的配置,算得上高端。

  进去转了一圈,小区公共活动空间虽然不大,但“五脏俱全”,有个独立儿童活动区,还有一条不算长的跑道,甚至有个面积不大的健身房。

  为啥一直没关注度?

  主要还是因为旁边时代奥城风头太盛,知名度太高,大树底下不长草,奕聪花园完全没有了声音。

  但其实这个小区交房才6年,比旁边时代奥城16年老房年轻太多了,价格却便宜将近1万/㎡!

  另一个小区水榭花园,推窗就能看到水上公园,前面无遮挡,窗外景观甚至比鲁能公馆还好,价格却才3万/㎡。

  为啥价钱被压下来?看看图片中的户型面积!

  150平米以上!

  之前说过市区“老破大”的眼泪,没想到,如今去了“老破”,单是“大”,就犯了原罪,单价也上不去。

  不过对于一些自住人群,这类次新级的大户型,是可以放进购物车考虑一下的,毕竟,价格都在这摆着了!

  03

  迷你社区

  具备“砸价”能力的,还有一类:迷你社区。

  小区总共就一两栋楼,绿化、社区休闲娱乐功能没有,如果物业不给力,价格就很难上去。

  例如超英花园,南开区水上板块,紧邻红旗南路,旁边就是南翠屏公园,走几步就是6号线。

  均价只有23000元/㎡左右,近期成交价格更是到了21000元/㎡!


  据小区业主介绍,之所以二手房卖不上价,是因为小区物业不给力。

  这不,他们正召集业主,准备开个会,把之前的物业公司换掉!

  对于想买新房的大家,也提供了借鉴。

  一些新房迷你项目,例如迎顺府、江南邑,卖新房的时候,价格低于同区域其他项目,未来二手房市场,价格也很难上去。

  04

  小区配建安置房

  有时候,单纯刷网站,会发现有些小区价格堪称“惊喜”。

  例如富瀛洲花园均价19865元/㎡,旁边的春和仁居24651元/㎡;

  南开区中海御湖翰苑小区均价18313元/㎡,对比南开区二手房三万多的均价,惊喜不惊喜?


  这么大的差价,还是因为“混搭”的力量。

  富瀛洲花园小区内有部分安置房,中海御湖翰苑公寓成交价拉低了平均值。

  这种“混搭”,新房市场也常见,公寓、商业就不说了。

  安置房方面,天保南开保泽道地块,楼面价32666元/㎡,配建3800平方米定向安置商品房;

  首创禧瑞府定位高端改善,小区内配建3.4万平米安置房,定价2.6万/㎡。

  这类小区能不能买?

  如果是改善,一定要关注规划!

  毕竟改善买房,针对的不是某一方面的痛点,而是要生活品质全方位的提升,势必无法接受居住中的明显短板。

  “混搭”小区意味着不同圈层的人生活在一起,最好从规划层面,大家就明确界限,未来路那么长,矛盾能避免就避免吧。

  可能有朋友要问了,大家所谓的“笋盘”,真的淘不到吗?

  有的!

  (1)挂牌率高的小区,盯紧点;

  (2)看到不知名的小区,不要忽略,多看几眼,多了解一些,也许会是个宝藏呢。

  (3)多看盘;借用职业买房人的一句话,看两百套房,才有可能找到一套“笋盘”。

  二手房和新房不同,新房类似专卖店,大家明码标价,折扣明晰。

  二手房更像淘宝,一定要舍得花时间精力,不断比对,各种打听,总要用心淘一淘,才能找到机会。

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