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广州楼市分析:这几个区域的房子还值得买吗?买房者心急如焚

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  我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

  请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号,全程指导买房| 以下内容选自粉丝问答

  提问:雕叔,你好!一般西北向的房子比东南要低多少?比如黄埔花园的西北向4.3万,这个价现在看算是很贵了吧?但业主超级自信,据说只要谈价他就反价,这种多少拿下来算笋的呢?

  回答:4.3肯定贵,具体价格还要看是哪一栋什么楼层,4.3天河的盈彩美居都可以上了,业主这么硬你就换一个小区上吧,比如万科城市花园这些还没那么硬的,如果买黄埔,尽快吧,如果可以买天河,金融城大把挑的

  提问:雕叔,请教下龙湖揽境这个楼盘怎么样?

  回答:户型可以,但没有学校配套,后期可能受到车流噪音干扰,离地铁远,慎重考虑吧。 当然,整个长岭居板块定位是一个睡城,我都是不建议投资的,自住随意,主要后续新房太多了,二手不好出

  提问:雕叔,没有广州名额了,还可以jyd贷出几百万,想问我该投向哪里?jyd全款买房应该就是需要买个涨幅快的盘在jyd年限前卖出赚收益吧?非限购区域有哪个盘能值得入呢?3-5年卖出。佛山千灯湖?能否推荐几个盘?谢谢!

  回答:原则上你说的没错,但是实际操作的时候没有那么简单,很多人会失手。非限购区目前来说只有新塘一带还能入,千灯湖也是,但是我不建议今年入。因为珠城的价格还没起来,非限购区还不适合买。 为什么广州今年能入限购区热门的板块 因为深圳西部已经拉涨二三十点了 下一波的水自然会流到广州 这跟我第一段跟你说的是同理的

  提问:谢谢雕叔!还有个问题:新房的认筹,到底认了和没认区别大吗?没认筹的话到时候能不能也享受那个折扣?

  回答:严格来说,认了筹的,选房的时候一定会有一个折扣的,不然开发商也不好交代啊,让你提前交了钱又享受不到折扣,那岂不是骗人的 但,据我所知,开了盘之后的短时间内,比如一个礼拜,或者2个礼拜,如果你想买的话,开发商还是会开一个口子,把开盘折扣让给你,反正为了成交吗,也合理,就看你能否要到折扣或者跟销售搞好关系了

  提问:雕叔,您知道万胜围地铁站附近,这里有五六栋写字楼在建,是啥企业吗?感觉又有一堆企业过来

  回答:琶洲保悦大厦、东凌商业广场、环球商业广场,加上保利天悦隔壁的保利中悦广场、保利天幕广场、保利叁悦广场,你会看到这个小片区的商办类物业越来越多了,这就是产业导入和产业落地

  提问:雕叔,现有一套盈彩3期小3房,想置换,但也求增值,卖了后大概有250万现金,请问换到哪里适合?珠江新城吗,但是考虑到珠江新城的房价已经很高了,后期涨幅也不大,一个月工资6万左右。请问雕叔有好的板块推荐嘛

  回答:我觉得您的思路需要重新梳理: 1、你目前有新购房需求,是缺名额吗? 2、你想换这套房的目的,是换成4房,还是想着换一个更好的区域板块 3、我是觉得我收到和看到的信息不完整,不好给具体建议。

  提问:雕叔您好,保利学府里vs黄埔花园,您会怎么比较这两个盘呢?

  回答:无论是投资还是有自住,黄花近几年应该是稳稳压保利学府里一头了,学位有,地铁有,配套也有。潜力的话有7号线东延的预期还有裕丰围临江一带的改造升级。所以我说黄花在老黄埔来说真的是一个综合实力可以排第一的楼盘。 学府里呢,最大的优点是新,还有鱼珠这边的改造升级,潜力很大。只不过唯一不好的地方现在大部分房子不过2年,不好买。如果准备长期持有的话,学府里可以选,新是最大的亮点。

  提问:雕叔,12年入南沙龙光,现够清贷,如果可长持,还有必要卖换到市区来吗?

  回答:一定要换来市区,南沙不太行,估计好多人心里在骂我了,然后列举了几大顶级理由 1、南沙自贸区,那可是金光灿灿的招牌 2、南沙环境那么好,适合居住,投资也没的问题 3、南沙有产业,你看看多少500强企业进驻了 4、南沙是粤港澳大湾区的几何中心,后续一定牛逼 5、南沙不是广州的南沙,是粤港澳的南沙,是中国的南沙 其实,我想说一句:你只要是投资,就看3个东西 1、你买的房子的竞争盘多不多,潜在土地供应多不多,对手盘都是谁 2、你买的房子的接盘侠是哪一类人,他们足够有钱和数量多吗 3、你这笔投资,除了这里,还有其他更优的投资选择吗,为什么 想清楚了上面三个问题,所有的投资就不是问题

  提问:雕叔,问下关于全款还是贷款的问题。 通常认为在通胀下,房贷这种低利率便宜的钱是最应该借的,在不提前还清而是坚持还30年的情况下利益是最大化的。但大多数情况下可能5-10年就换房需提前还款了,而在这前5-10年还的大部分是利息,卖出时对比全款,相当于少赚了这部分利息。 在没有信心获得超过房贷利息的回报率的情况下,全款似乎是更好的选择?

  回答:尽贷、尽贷、尽贷 30年等额本息是全世界最优质的贷款,没有之一 30年等额本息是全世界最优质的贷款,没有之一 30年等额本息是全世界最优质的贷款,没有之一

  提问:老师您好!我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房,总价450万左右,但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右,上班居住在福田。从投资的角度,请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动?

  回答:颐安都会这个盘,已经有三拨人来问了,有投资有刚需,所以我说说我的个人看法,并不都是对你这个提问的。 首先,这个盘是没什么问题的,坐拥龙岗最核心的地段,最好的人文环境,最便利的交通。未来多条地铁交汇,旁边商业举步可达,学校虽然不会加分,但是也不会减分,大运为龙岗体制内人群竞相购置之地,生源肯定没有问题。 第二,有这么一句鸡汤,身边有些人看似走在你的前面,也有些人走在后面,但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE,我们都在自己的时区里成长,是不是有点像我们的房价呢?壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳,今时今日它的房价已经起来了,而且涨得毫不输人。太古城涨的时候,华润城还是个小弟,而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候,宝中表现还差强人意,如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候,上塘的500万也不知不觉变600万了,所以其实我们需要甄别的是产品坑,一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上,放在一个五年的周期里,大部分的房子,价格差并没有那么大,所以第二句鸡汤要来了,成年人,买定离手,落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的,一双鞋子我们穿得越舒服,我们越能走更远的路,房子亦是如此。你错在买的房子不适合你,福田上班,年薪近百万,怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期,关键是有的人不适合在长周期里静候,比如有强大现金流的你,比如收入后劲很足的年轻人,没两年就有置换大房子好房子的需求和能力,而有的人则适合买个好产品,三房次新地铁口长持,因为他想耐不住寂寞也不行,因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑,而很多人没有。 最后这个价格买在2018年,有点贵了,而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘,现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子,这需要我们有很好的房感,对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓,需要进一步结合你们的资金情况,欢迎疫情后和我们面聊。

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