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长租公寓频跑路:高收低租,骗得了房东,坑得了租客

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  "做自如业主,安心当甩手掌柜",这是长租公寓的代表自如曾经对业主的承诺,但如今长租公寓俨然已经背弃了当初的承诺。从上海好租好住卷款跑路,到后来的杭州长租公寓品牌级鼎家公司也因破产而停止运营,长租公寓仿佛打开了潘多拉宝盒,一瞬间多重问题接踵而至。

  对于有房人士来说,长租公寓是个新名词,但是对于大多数白领而言,这是一个极好的选择,更是实现"安得广厦千万间"的有效途径,但我们真的了解长租公寓吗?

  一、安得广厦千万间

  不可否认,虽然如今长租公寓有着诸多问题,但在推出之时还是本着为千千万万住不起房的年轻人提供庇护,但如今这个模式已经经过多年发展,行销市场,这个局面的形成则是有不少业内人士为其提供了推手的作用。

  长租公寓多指租期一年、以月为单位支付房租、规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。而随着近几年的发展,长租公寓早已形成一种发展模式,在市场的竞争下,只要有以下三种模式:

  

  首先是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓,这种分散式长租公寓是指在各个小区住宅楼间进行房间的承租,在"中介"对房屋进行包装、改造之后再进行出租。

  再者是以新派公寓、魔方公寓为代表的集中式长租公寓,这一类型的长租公寓则是整楼改造,集中式的发展长租公寓。最后则是以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的由房地产商自己持有土地建设项目,然后整体进行规范建设,是这三种主流中最为合理的一种方式了。

  不难看出,这三种长租公寓模式除房地产自建公寓外,并不是一门十分赚钱的生意,从前期的大量投入与后期的回报比就显示了这一问题。再回到倒闭的长租公寓身上,就发现他们有着一个共同的标签一一"高收低租" 。那这些资本家们究竟想要赚什么钱?其实说白了,这还是资本市场在"讲故事"

  最初那些拿资本的人想催熟长租公寓这个大市场,想把这个行业变得跟就做共享汽车、共享沙发一样。但是,有心怀叵测之人却从长租公寓模式(先从房东手中租房,然后再转租出去)中发现,这个模式天然就可以以封闭式的流程完成骗钱,再稍加修改,就可以在市场上大行其道。

  

  在这个天然骗局中,首先要打动租客和房东,要应允给房东高房租,以明显低于市场价的价格租给房客,让两者都以为自己占尽了便宜,自然会有不少人想尽办法的加入。

  而这个骗术的关键环节是给房东短租金,却让房客们支付长期租金,比如一次一年这样的支付模式,就这样中介方就能一次性掌握几万元在手中,在几个月或者半年时间内形成一个庄,人齐之后立马收割走人。

  做局者消失后,卷着钱万事大吉,但却坑了房东和租客。房东收不到房租,只能找租客麻烦,租客住的很是恼怒,尽管如此,花了大价钱的他们也不愿意再去找房,只能再跟自己的房东对抗,如此,形成了一个恶性循环。

  除此之外,长租公寓还有着一种更加隐蔽的套路,那就是"租金贷",在签订合同的时候,你可能美滋滋的已经想象未来的美好生活了,但这个租房合同早已在不知不觉种让你背上了一笔贷款。而自己每个月以为的每个月交付租金,实际上只是在给金融机构还钱。

  

  在"租金贷"的模式下,租客虽然在与中介之间签订了长期的租赁合同,并且同中介公司合作的金融机构之间也有着贷款合同。金融机构以垫资的方式替租客将租金一次性支付给中介,看起来租客只需要与金融机构打交道,而且还减轻了租房时的房租压力。

  表面上实现了共赢,但实际上一旦中介跑路,却是给自己带来了还贷款的痛苦。也许长租公寓一开始,也许有想过响应国家号召,但对于这群生意人而言,他们更看中的是其中的利益,长租公寓究竟能为他们带来多少红利,这种生意模式又有何作为。

  这个模式在中国已经发展了很多年,但骗局终会终结,企图利用这个骗局赚取金钱的人也会被绳之以法。不过,对于一个新模式而言,长租公寓的终结始终是来得太快了些。

  

  二、黑天鹅来临

  长租公寓的多米诺骨牌从上海好租好住卷款跑路开始,短短一年多的时间里,无数家长租公寓公司都没有摆脱爆雷的危险。而此时距离长租公寓概念的兴起,也只不过是经历了短短十年的时间。长租公寓是个风口,但对于长租公寓的"崩盘",其实整个市场早有预兆。

  从最初觅得商机之后,很多企业蜂拥而至,截至到这个模式出现的第五年,市场上已出现的有名气的长租公寓品牌已有近30家。长租公寓行业成为风口之后,引起了资本市场和投资者的广泛关注。

  实际上,长租公寓自出现之后也引发了不少问题,就比如为了抢占行业先机,不惜将房子赶工之后就迅速投入使用,丝毫不在乎其中装修污染物超标的问题,此后有关装修污染的事件层出不穷;甚至很多平台被爆出以从房东手里租房,而后再以低价出租,以此吸引租客、抢占市场份额。

  用资本换市场,埋雷不断。而长租公寓行业之所以这么快就面临崩盘,也无非是以下几个原因:

  

  其一,租赁行业由平台自身经营管理,由于我国的房地产租赁市场起步的相对比较晚,所以很多制度在最初还不够健全,也是在近些年才逐步建立起明确的住房租房制度政策,此后虽然使租赁企业迅速发展,但行业企业经营管理模式、管理机制却没有跟得上。

  各种制度亟待提高,市场监管力度也不够,整个市场缺乏制度管辖,显得一片混乱。长租公寓行业在资本逐利的过程中,也整个市场的把握度不够,不能最快洞察市场需求、分析均存在盲点,投机炒作意识浓厚,这必定会使其最终走向失败。

  其二,疫情冲击,面对疫情影响和行业竞争,很多房屋租赁企业既要确保手中有房,也要保证租的出去,面对的压力着实不小。再加上年初的复工复产却也在一直延迟,整个大环境下市场并不被看好,更别说长租公寓这个行业了。

  

  整体上租客的数量明显下降,许多未出租的长租公寓直接被空置,面对这种情形,长租公寓却还是面临着极高的成本——团队员工工资需要支付、房源需要预付资金、装修和维护又需要一定的成本,让本就紧张的资金链更加严重。

  有些企业为了维持企业的正常运转,甚至违规操作,变相利用"高收低入""长收短付",寅吃卯粮又怎会长久,而这显然是难以为继的,当资金链断裂之后,极大的损害了广大租客的利益,为整个行业带来了巨大的风险。

  而对于企业的自身更是亏损严重,经营困难,这也促使了长租公寓纷纷跑路。

  其三,租赁企业诚信观念欠缺,在资金链断裂之后,部分租赁企业存在着商业诚信缺失的现象,而部分租房者风险意识浅薄,再加上上文提到的监管不足,这也客观上导致了一些租赁企业通过自设资金池、租房贷等"金融手段"的马甲骗取资金,自然最终是死路一条。

  

  而这些也是实实在在的坑害了那些本就没钱的"白领们",不管是前面的没钱没房住,还是后边的没房却还贷,不管是哪一种后果,都让当代年轻人懊恼不已,但长租公寓频频跑路,又怎么能让租客承担风险呢?

  三、给行业套上"紧箍咒"

  长租公寓接连崩盘已成定局,但对于整个行业而言却不能这么快消失,"存在即合理",这个行业在最初被提出也是有着一定的合理性,但如今的发展却是资本市场催生的后果。对于这种现状,又该作何处理呢?

  事实上,长租公寓产生的问题根源在其本身,尤其是如今在租售并举的风口之下,长租公寓也成为整个资本市场的香饽饽,因此才导致整个行业乱象频出,不仅给房东和租客带来了一定的利益损害,而且破坏了房屋租赁市场的秩序。当务之急,应三方齐下手:

  

  国家应加强监管,彻底整顿市场秩序,合理管控商业风险,找到一个适合长租公寓行业的健康的发展模式,促进整个市场的健康发展。经营者则要遵守相关法律法规,维护消费者的权益,提高契约精神以及规则意识,找到持续健康发展的盈利模式。

  作为消费者,则需要睁大双眼,切勿因为一时图便宜而进入了早已铺好的陷阱中,天上从来没有掉馅饼的事,贪便宜只会给自己带来风险。

  长租公寓既是连接着巨大市场,也关系到千万人民利益,在这个局里,最重要的还是认清自己的地位,从现实出发,让这个创造价值的市场真正的大有可为!

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