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厦门房价跌了?

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  最近的厦门楼市,同上半年高歌猛进、热点不断比起来,让人闻到了不一样的味道。

  市场的声音混杂,有扬言涨价的,一夜涨30万、40万、70万;也有开发商放出特价优惠大招的,少则十几万,多则几十万;多数人在观望试探,少数人预期看跌,甚至摩拳擦掌等待时机去“抄底”。整个市场顿时充斥着“扛不住”的味道。

  房价的涨跌,时刻牵动着人心,雾里看花的楼市,就连我们的网友也忍不住发问:房价降了吗?我感觉房价不会降了…



  买房人,买与不买似乎都是两难选择。究竟厦门楼市实际状况如何?房价真的跌了吗?

  1

  优惠是可以包装的

  可以说,年底开发商利用营销节点推出一些优惠房源已是常态。

  此次翻阅往期的特价房汇总,粥粥子发现,从10月末开始,厦门便有不少开发商为冲刺双十一及年终业绩,已经放出特惠房、一口价房源、五折好房等,在厦门在售的百余个楼盘中,几乎有过半的楼盘有着明显的调价行为。





  在调价行为中,我们可以看到有三种情况较为常见:

  第一种,以工程抵款房的名义出现部分特价房,售楼部的统一口径。因与首开的价格有较大悬殊,开发商很巧妙地运用工抵房的名义进行包装。这样即使后来的业主知道也会心理平衡些。 就如同近日粥粥子在抖音上看到这则因工抵房闹出的新闻:福州一女子为见开发商一面,持剪刀顶脖子以死相逼,要求退房。原因是两个月前购买了一套商品房,最近发现房源降价4500元/㎡,激动得想轻生。后来才知道这些低价房源是工抵房。


  建议购房者在捡“便宜”的同时,记得了解房源详情、看清合同上的说明,以免发生不必要的纷争。

  第二种,是包装出来的优惠价格。这个价格一般都会参照备案价格,在此基础上上下浮动15%,就能包装出3000元的价差优惠。

  这也是为什么许多老业主不为所动的原因,也有业主表示一部分房源是回迁房转市场销售,这样的优惠他们早已谙熟于心,并未触及他们的底线。虽然现在是一房一价,但真正的价格其实还是掌握在开发商手里,打多少折还是他们说的算。

  第三种,低首付操作,包括首付分期,也就是我们常看到的首期支付XX万,这个我们经常能看到一些海报上直接写着首付10万、15万,甚至2.5万的都有,然后再把期字写的超级小。这样用低首付的操作也便于更好的吸引眼球,快速蓄客。

  但有一点我们可以坚信,无论价格如何调整,开发商肯定不会亏本销售。

  2

  房价在涨是事实

  年底了,可以看到市场上开发商为冲刺业绩都在以价换量。但是这是否就意味着厦门的房价降了呢?

  我们来看看国家统计局11月16日公布《2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》发布的权威数据,在梳理中粥粥子发现,11月16日,厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比上涨3.7%。值得一提的是,厦门新建住宅价格已连续6个月上涨。


  二手房方面,10月厦门二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅全国第16;同比上涨4.2%,涨幅全国第22。

  根据某二手房的数据表现,厦门当前二手房均价48975元/平,环比10月(48616元/平)上涨0.74%,同比去年同期上涨了5.75%。


  价格有了微妙的变化,那成交量又是如何呢?

  数据显示,2020年1-10月,厦门市一手住宅成交15938套,面积177万㎡,同比上涨51%;销售金额709.5亿元,成交均价40041元/㎡,同比上涨8%。其中10月住宅成交27.5万㎡,环比上涨40%。


  回到每月的成交情况,粥粥子发现,整个十月厦门楼市的成交数据还是相当惹眼的:厦门新房、二手房分别卖出2432套、2785套,相比去年,同比上涨分别为306%、44.23%!

  一番数据查看后,显然厦门的新房二手房价格并没有下滑的,而是均处于温柔性上涨的状态。

  3

  二手房扎堆挂牌

  当然,厦门二手房市场也开始出现年底扎堆挂牌的现象。

  根据某二手房网站的数据显示,自疫情复产复工后,厦门二手房新增的挂牌数量有了明显的增长。

  从3月至10月,厦门新增二手房挂牌数量45655套,其中,9月份新增5063套,10月份新增5297套,已经明显超过年初的成交量,临近年底11月或将破新,而中介的带看量也随着挂牌量有了明显的变化,这也就是为什么年底大家觉得挂出的二手房老卖不掉的原因了。


  ▲厦门二手房新增房源情况

  挂牌量的增加,也引发了挂牌价格(PS:挂牌价格约等于房东的预期价格)持续走低。根据某网站显示,10月二手房的降价房源量为5332套,虽然我们听到市场上有各种XX小区涨价多少万等,但数据对比后还是能发现,涨价是个象,降价房源还是多余涨价房源。


  为什么会出现这样的问题呢?

  一方面,临近年底了,不少项目在此时集中交付,这当中不排除,有不少买家开始跃跃欲试,挂盘探探价格;另一方面,市场上的改善群体大有人在,不少房东需要腾出现有的二手房以便置换房源,相对来说抛售的较多。

  当然最近,我也听到一种声音,说是现在市场上有不少投资客进场购入一批房源进而拿到市场上转手再挂上,以便获利更高的价格。

  回归到房价问题,涨或跌已经很明朗了。在厦门,年底不敢说是不是卖房最好的时间,但买房应该是的。

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