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年底不买房,明年又要涨!为什么说年底是买房的好时机?

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  南 京 买 房 服 务 中 心

  南京买房找辉哥

  南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人,辉哥领衔专业团队,为南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市提供专业服务。

  一 今年不买房,一年又白忙

  中国楼市有句广为人知又特别扎心的名句:今年不买房,一年又白忙。

  为什么说扎心?因为最近一二十年,几乎每年房价都在上涨,中间不是没有过回调,但是太少了,很少有人能准确记得具体的年份。这里面还存在一个统计数据与个人印象有所出入的背离,你以为某年房价降了,比如2008年、2014年等,但是全市、全国的整体均价未必是下降的,即使有不少楼盘可能真的降了,但是也有一些楼盘确实还涨了。这么多年,涨是主旋律,大部分时间都在涨。

  最近几年的调控,房价降了么?看看国家统计局的数据,全国商品房均价一直都在涨,最近两年的销售额也在不断突破天花板,屡创中国楼市历史新高。70个大中城市,绝大多数房价都在上涨,每年只有个把个城市的年度涨幅是负的。所以说,“今年不买房,一年又白忙”这句话,哪怕在调控如此严厉的背景下,依然都是适用的,虽然有些讽刺。

  今年1-10月,全国商品房销售量价齐升

  (1)全国商品房销售面积13.3亿平米,和去年同期持平,其中,住宅销售面积增长0.8%,已经超过去年同期。

  (2)商品房销售额13.2万亿,同比增长5.8%,已经创了历史同期新高。其中,住宅销售额增长8.2%,创新高的力度更加凶猛。

  (3)商品房销售均价9878元/平米,同比去年10月9337元/平米,一年涨了541元/平米,涨幅5.8%。是不是“今年不买房,一年又白忙”?如果过去一年都没买房,那么现在出手的话,基本最多要多花5.8%的钱,买个200万的房子,要多花11.6万。想一想,自己一年的净收入有没有11.6万?还要不吃不喝。

  再从70个大中城市来看,截止到10月,过去一年的房价涨幅

  ——4个城市超过10%,最高的银川一年涨了16.6%,200万的房子,晚买一年要多花33.2万。

  ——涨幅5-10%的城市27个:200万的房子,晚买一年要多花10-20万。

  ——涨幅0-5%的城市29个:200万的房子,晚买一年要多花最多10万。

  ——房价下跌的城市有10个:这10个城市的房子没买基本是对的,但是对于急需住房的刚需、刚改来说,则需要另外看了。如果跌得不多,而且所买房源今后持续下跌空间不大,早一天买早一天住,恐怕也没有太大问题。不过这也告诉我们一个道理,并不是所有的城市,房价都是永远上涨的,“今年不买房,一年又白忙”也未必,所以还要看具体的城市。


  从二手房市场来看,房价上涨情况明显滞后于新房

  ——70个大中城市,过去一年,只有45个城市二手房价是上涨的,1个持平,另有24个都是下跌的,最高的牡丹江跌了9.4%。

  ——二手房的涨跌和变化能力,对投资客更加重要。但是对于自住买房人来说,相对其次。


  二 为什么说年底是买房的好时机?

  01

  一年下来,房价今年该涨的也涨得差不多了。天下人都知道,对于热点城市一年房价涨幅不超过5%的控制线,到了年底,基本上也都要用完了。结果是什么呢?一批热点优质的楼盘,不管是老板加推,还是纯新盘,房价基本都会保持平稳,很难冲高价了,给了大家低位入手的机会。有些新盘由于受制于严厉调控,上市价格可能比预期售价(放风价)要低不少,这正是年底调控收紧发的福利。少花钱,买好房。

  02

  临近年底,为了冲刺全年任务,回笼资金,开发商往往会加大推盘计划。今年尤其特殊,首先是降三道红线逼迫开发商加快回笼资金还债;其次是外围板块很多楼盘不好卖,去化率低,只能靠不断加推新房源和加大主城楼盘上市,才能提升销量;三是,双限地块的房价地价被锁死,为了降低财务成本、加速资金周转,开发商普遍采取超级高周转方式,简称超周转,进而使得很多新盘上市周期提前,年底尤为集中。一方面是上市量的加大,选择面更广;二是需求受调控挤压而缩水,导致供大于求,对于热点楼盘来说,摇到的机会要大多了。好房子更多,买到几率更大。

  03

  部分楼盘由于加速去化回笼资金的需要,不排除会优惠促销,给了买房人低价买入的机会。经验来看,年底往往是折扣力度最大的时候。年关一过,很多楼盘都会习惯性地收紧折扣。所以,年前往往是低价薅开发商羊毛的机会,过了年就没有这么多羊毛可薅了,错过不再。

  04

  根据历年的季节性规律,年底往往是全年楼市的一个重要低点。过了春节2、3月份之后,随着气温回暖,买房需求集中释放,楼市都会走出一波或大或小的旺季行情,主要表现就是量价齐升。3月份楼市最显著的一个特征往往是:之前没卖完的库存房源在2-3周内被快速抢光,开发商不断收回折扣,很多新盘上市价格开始逐渐走高,买房人开始抢房。从楼市季节性规律来看,是等到明年3月高价抢房,很可能还抢不到,还是趁年底有足够房源可以放心挑?比如燕子矶板块,去年底2.8-2.9万随你买,今年春天3万多了还摇不到。哪一个更明智?买房人自己看着办。

  05

  千万不要忘记了一点:新的一年,房价又有了新的5%的涨幅指标。对于具有上涨潜力的热点一二三线城市来说,调控从来没说要让房价下跌,最近2年也不再是不给涨,而是按照年度不超过5%控制。所以结论也很清楚了,是现在赶快买?还是等明年再涨5%买?相信每年都会有这样一群人:年底房源多很容易买的时候洋乎洋乎不买,而且还自我感觉很明智,等第二年房价涨上来之后又开始到处去摇号抢房,摇不到还到处发牢骚。

  06

  投资客和自住客的买房逻辑不一样。投资客需要的是涨价空间,买房决策的本质是选择出未来投资回报可能最高的楼盘,需要去千挑细选,不是所有楼盘都值得买。自住买房人关注的是个人喜好和房价会不会下跌?只要自己喜欢,而且房价上涨概率大于下降概率,基本就没有太多值得犹豫的。

  07

  关键一点:是不是所有楼盘,年底都是买房好时机?未必。一要分城市、分板块、分楼盘具体看;二要看当前的库存情况、去化速度以及量价关系,是否在快速跑量?如果量能跑起来,说明价格基本到位了;如果量跑不起来,去化依然很慢,说不准还有进一步降价的空间。

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