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北海楼市,库存大于需求,下一个增长点在哪?中介:北方购房团不来了

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  每一个房子都是一个家

  每一个家都是一处风景

  除了广西地区外,北海这座美丽城市的存在感很低,但它的楼市知名度高。

  由于天然的海滩,迷人秀丽的风光,让它一度成为广西的旅游名片之一。这个也吸引了无数的开发商争先恐后来到北海开发楼盘。

  早三十年前,很多现在知名的大房企还没出生,那时的万科地产也才刚刚成立。而刚转型做地产的王石,就首先想到来北海开发房产,他首先第一批项目就是北海。我想他是看了当地的海滨资源,以及廉价的土地,觉得投资北海能盈利。


  那,后来的地产商看上北海的原因,如出一辙。所以北海的房地产,一直是风风火火的开发,才有目前严重的库存。

  2019年,北海新增的新房达4.9万套,去年的网签数量是3.3万套(网签这个数字我是持怀疑态度)开发商关起门暗箱卖房的套路,在小城市屡试不爽。一个大楼盘,十几栋高楼,开盘没多久就说售罄。因为我晚上走过北海大道,西南大道,等主要道路,鳞次栉比的楼房,黑灯瞎火一片又一片。你说卖完了,你们信么?

  就算是网签3.3万套,还有1.6万套。到了2020年,存量还有多少呢?


  由于疫情的影响,以及要消耗库存,各开发商在今年的的拿地减少,开发新盘也下降很多。但与此同时,楼房的销售也在急剧下滑,目前还没有准确的数据出来,但是新增套数肯定是大于消耗的。

  光来北海旅游的游客就比往年同比下滑严重,当然这个主要是疫情期间未开放导致,不过也侧面验证外地购房团的数量少了很多。虽然游客不等同于购房客,但它们息息相关,彼此同涨同跌。

  根据贝壳网数据,目前在售的二手房就有将近2万套。这样的话,加上2019的存量,以及今年的净存量,北海的楼房存量,估计不少于4万套。


  根据安居客数据,北海的11月份新房均价是,8546元/平;二手房均价是,6961元/平。

  具体各区县如下;

  (新房)海城区,6303元/平;银海区,7708元/平;合浦县,4563元/平。(铁山港区无资料)

  (二手)海城区,7348元/平;银海区,8780元/平;合浦县,4568元/平。(铁山港区无资料)

  其中,二手房比新房售价高,是因为二手房都是装修的次新房,准新房,算上装修费高了不少。


  其实,这个价格还是连续下降了很多。疫情之前,北海的房地产被炒热了不少,特别是银海区的房子,售价的过万不在少数,那边靠着旅游区银滩,很多都是海景房,环境又好,地势平坦,新地新楼。都是大房企扎堆的宝地,像恒大,万达,融创,万科,碧桂园等。

  炒热的原因之一,去年国家领导人去北海走了一圈,地产商们,中介们普遍拿着这个做文章,打着北部湾经济圈,北海的房价被推高了不少。


  但是高达8千到一万的房价,靠当地人们能消耗了得了吗?

  我们看看人口经济;

  北海的户籍人口175万,常住人口166万(2017),这个人口都没一个大县城的多,比如广东的普宁,250万人口;比如临近的博白县,185万人口。一个城市一百多万的人口,确实少得可怜。

  经济方面,北海全年生产总值 1229亿,(2017)看起来不高,不过它人口少,人均GDP过7万。但这个不能说明什么,北海的GDP基本都是一些大公开项目在撑起,像房地产就是,还包括,基础建设,公路,铁路,码头。在这方面,北海是值得肯定的,努力建设方便的交通网络,利于更多游客到来旅游消费。


  由于公共建设占比大,所以人均收入不能真实反映居民的可支配收入。

  不过话说回来,就看人口数量,全北海人口参与本地买房也消耗不了如此大的库存。加上生活的习惯,当地人不是那么向往海景房,由于北海几乎所有乡镇都临近大海,大家习以为常,那些开发商打着海景房的旗号,是吸引不了北海当地居民的。他们习以为常,又有点讨厌海风的咸味。而北海处处都是海景房,这些小区居住的大部分是北方房客。此外,当地人也喜欢宅基地,有钱宁愿买地皮建房。


  北海一直是北方购房客征战的市场,以东北,北京的购房客居多。北海温暖的冬季,是很多东北人的南下落脚点。早期,十年前左右,那会北海的房价才3千,4千的样子,北方炒房团就很多涌进来北海买房,他们或投资,或当过冬候居,或移民搬家北海安居。

  一个真实的例子,一个北京人,过来北海过冬,看到当时房价才三千多,直接买了三套,总价一百万。他觉得便宜啊,一百万在北京二环能买个厕所,而一百万在北海能全款三套房。

  类似这样的例子不少,东北很多全家过来北海买房安居。也是看上这里的天气暖和,以及便宜的房价。


  北海的房价,说实话,就是被外地购房客慢慢撑起来的。但需求总是有个度,北方人群渐渐也有了房,而楼盘不停的开发。加上疫情影响,销量急剧下滑,造成今日的北海,库存远远大于消耗。才引起后面的房价连跌。

  未来的楼市增长点在哪里?

  很难很难,当地人口少,就业环境一般。光靠海产品的产业,只能勉强满足当地人口吃饭问题。真正要发展城市楼市,只能稳定北方的房客,给他们提供良好的经商就业环境,只有他们能稳定留下来生活,才能更好吸引更多外来人口涌入北海安居乐业。


  综上,北海的楼市,供过于求,人口少,房价下跌是大概率事件。

  关于北海楼市,你们是什么观点?欢迎交流。

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