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长租公寓迎来“爆雷潮”?国家一锤定音,租赁市场或将大洗牌

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  房子,一直以来都是生活的一部分,作为地球最高等、最现代的生命体,我们都离不开住房,然而拥有一套住房并不容易,自房改年过后,房子被广泛推向市场进行交易,20年里,全国房价一度从2000元/㎡左右到10000元/㎡,部分城市房价翻至四倍仅用了4年时间,比如厦门和合肥,据统计2009年均价分别为8885元/㎡和4405元/㎡,而到2019年则达到了37211元/㎡和17750元/㎡,房价的上涨,给年轻群体带来不小购房压力,在买不起房时,不得不选择租房模式。那么我国的租赁市场到底有多大?

  据中新网最新发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示,超25%的城市青年租客已租房3年以上,超10%的已租房五年以上,预计2年后,也就是2022年全国租赁人口将达到2.4亿,据目前相对准确的数据显示,目前全国租赁人口已超过2亿,租房需求仍在增加,租赁市场的潜力超群。

  

  租赁市场规模庞大,同样伴随着乱象丛生

  据统计,2020年下半年,长租公寓“爆雷”数量超过20家,“爆雷”数量不在少数,有“爆雷潮”的趋势,其中不乏包括大型企业,比如自如、相寓、蛋壳等超过50万套房源的企业,“爆雷”形式多样,主要有:企业开始拖欠员工工资,租户退押金无果,拖欠供应商货款,app停运,高管“跑路”等等。事实上,长租公寓出现“爆雷潮”,与2个原因有关:

  一是盲目扩展市场,忽视企业风险,比如2019年起,16个重点城市被提名为住房租赁市场试点城市,而在这些城市中发展租赁住房就能获得专项财政支持,于是不少物业管理公司、酒店企业、房企等纷纷投入到租赁市场中来,尤其是长租公寓,短时间涌入的投资者众多,形成僧多粥少的局面,为了增加市场占有量,便加大投资力度开发新市场,我们都知道投资是无底洞的,那些资金量不够充足的企业,在面对竞争压力下,不惜铤而走险将企业推向风口浪尖之上,也就是长收短付,低进高出,收租客1年租金,按季度支付给房东,为抢占市场,抬高支付给房东的租金,同月租金收入低于成本运作。

  

  二是缺乏有效监管措施,租金进入企业账号,企业拿来作为杠杆去撬动更多房源,负债风险提高,却没有得到有效重视与制止,等到“爆雷”或出现爆雷的迹象后才出面解决,追回资金的概率却很小了,正常情况下,长租公寓的企业资金并不算少,一个拥有两万套房源的企业,按照每套每年3万元计算,一年就有接近6亿元的进账,但是这笔进账若不能使房东租金支出、员工工资开销、装修成本等相持平,就极易资金链断裂,最后影响到租客利益,比如房子提前被房东收回、押金无法退回等。

  

  国家一锤定音,租赁市场或将大洗牌

  此前,住建部等六部门在2019年12月25日联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,意见第9条明确指出,要加强企业对高进低出、长收短付经营模式的监管,并要求租赁企业设立租赁资金监管账户,把租金和押金都纳入到监管账户中来,同时还要求企业租金收入中,租金贷款金额的比例不得超过30%。可以说这一次国家对租赁市场一锤定音了。

  

  近日,各城市纷纷响应规范住房租赁市场的号召,11月17日深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,要求住房租赁企业不得以长收短付、高进低出的方式侵害房屋权利人和承租人合法权益,与此同时,重庆、成都、西安、杭州等城市也积极响应,重庆市对租赁市场明确要求:承租人支付租金超过3个月的,租赁企业收到的租金(包含贷款租金)应纳入监管,无独有偶,西安市明确规定,“委托式”租赁企业在开展租赁业务之前,需跟西安内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》,开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。

  由此可见,长收短付、低收高付等现象将大大降低,同时加强了资金监管,能有效地保障到租客和房产权利人利益,在重庆,当收取的租金超过3个月费用时,也可以要求租赁企业提供银行账户受监管证明,在西安,同样也可以向租赁企业获取租金纳入监管的证明。这样一来,租赁市场或将“大洗牌”了

  
规范租赁市场,两类人有福了

  我们都知道,乱象丛生的背后往往都是有利可图,把长租公寓用p2p模式运作,跑路是最终的出路,但是跑路难以避免伤害租客群体的利益,所幸的是,租赁市场得到规范,随之而来的是两类人有福了:

  一是租客群体,国家提倡完善住房供应体系,租赁住房的体量势必逐渐增大,对有租房需求的人群而言,无疑是件好事,无论是租金还是地段,可供选择的房源也会越来越大,在房价居高不下的如今,租房或将更受年轻人欢迎。

  二是房屋权利人,房东将房子出租给二房东过程中,最担心的就是二房东多收租客租金然后跑路,不仅自身收不到租金,还得与租客“打官司”,化解矛盾,然而对租赁企业资金实行监管后,自身的利益更加有保障了。

  

  对此,你认为租赁市场会真的迎来“大洗牌”吗?欢迎下方留言讨论。

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