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深莞合作区9镇数据大PK,投资潜力谁最大?

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  当下中国楼市,又热又有价值的是哪里?

  “暴风眼、淘金地”,当是粤港澳大湾区核心城市这个楼市风口。

  大湾区9城中,深圳无疑是当之无愧的“龙头老大”。众所周知,在过去1个多月里,深圳再次迎来各项重磅利好的发展大礼包。

  过去40年,深圳发展一路向西,而受到长期人地矛盾影响,资源外溢,未来10年深圳发展转向,更大机遇北上东进!

  而与深圳接壤的东莞当先受益。深圳大都市圈—深莞两地深度融合发展是未来大趋势。

  

  活力东莞,蓬勃生长

  在接受深圳强辐射的同时,东莞自身具有强悍的内生力,不管是经济、人口、交通等,都正迎着最好的局面大力发展。

  从过去的世界工厂,到如今已经连续四年坐稳“新一线城市”。

  与王者积极对接,齐头并进,这样的东莞无疑是耀眼的,难怪有人说,深圳40周年后,东莞或成最大的赢家,在大湾区9城中,投资价值更备受肯定。

  而璀璨东莞,当下炙手可热的投资板块又有哪些呢?

  

  而由热点板块中具体到镇区,综合下功能定位、发展水平、投资潜力,东莞今年9月官宣提出的高水平对接和融入深圳中国特色社会主义示范区的南部临深9镇最受关注。

  这其中,目前融深水平最高的区域,当是凤岗!相对其他区域,凤岗也更适合短期1-2年间的楼市投资。

  

  图源客侨凤岗

  1、“深圳里”的凤岗,融深力度最大

  从地缘辐射来看,虎门长安相比融深,滨海湾新区内核发展自成体系;黄江紧抱光明科学城,大岭山、大朗背靠松山湖这棵大树好乘凉;清溪樟木头地缘性弱,综合条件较差。

  融深力度最大的是塘厦和凤岗。而与塘厦相比,凤岗的区域优势是临深之首。

  

  单刀直入深圳版图,三面被观澜、平湖、大运包围,被深圳紧紧拥抱在龙华和龙岗之间,距东莞市区50多公里,到达深圳龙岗却只有约10公里,也正因如此,凤岗是东莞拥有最多“粤B”牌的镇区,也被网友戏称为“深圳里”。

  无论深圳如何外溢,凤岗始终是首站,属于优先享受辐射的区域。

  2、GDP增速最快,产业紧跟深圳

  在经济方面,要论后来居上,稳打稳升,未来可期,凤岗必须榜上有名。二十年来,东莞南部临深9镇中,GDP增速最高的一直是凤岗。

  

  东莞七大产业承载区分布图

  凤岗的产业、人口、甚至文化一直在积极“深圳化”。在政府公布的产业划分文件中,东南部作为东莞唯一的莞深先进制造融合区,凤岗是其中最显眼的存在。

  有数据显示,凤岗纳税前十名中,近半数是具有深圳背景的企业,这个数据远超其他镇区。

  而深圳企业外迁意愿调研,发现凤岗是深企外迁的首选之地。如总投资约200亿元人民币的京东智谷,总投资近100亿元的天安数码城等深系行业巨头都选择在此。

  深圳企业、重大产业的大批进驻,也给凤岗带来明显的人口大置换,高净值人群在凤岗比例越来越高。

  如根据2015年的数据统计,在居住人口中,凤岗本地居住人口仅2万,而在当地居住的深圳人则高达3万。

  凤岗拟被打造成为生产、生活、生态融合魅力城镇,未来,深圳技术、人才、资金的外溢将会使这里变成彻底的深圳后花园。

  3、凤岗早已融入深圳交通路网

  要想富,先修路,这不是一句空口号。

  凤岗早在10年前就开始筹划与深圳的地铁连接。如今,围绕凤岗的主要干道都属于深圳路网,如外环高速、清平高速、丹平快速二期等,将凤岗紧紧拉入深圳怀抱。

  

  凤岗是唯一被深外环包围的东莞镇区

  其中,深圳外环高速一期已正式通车,预计2020年年末全线贯通。

  深外环是难得的贯穿深圳东西走向的高速,开通后将串联沿江、广深、南光、龙大、梅观、清平、博深、深惠、深汕、盐坝、从莞等11条南北纵向高速。

  这条高速同样横穿整个凤岗,转瞬即可上高速,进一步拉近凤岗与宝安及深圳市中心区的距离,将大大提升凤岗与深圳各个城区的交通通达度,彻底把凤岗纳入深圳大二环的置业版图。

  

  南部9镇中,凤岗是东莞唯一真正被纳入深圳半小时通勤半径的区域,其他的临深区域均处在1小时交通圈。

  

  10月28日,贯穿深圳南北中轴的地铁4号北延线正式通车。其首发站牛湖站到凤岗直线距离约3公里,并且预留了向北衔接东莞的条件。

  凤岗到龙华、福田的通勤效率大幅提升,率先成为东莞9镇中与深圳直接对接的区域。

  

  另根据规划,还有地铁10号东延线已经明确延伸到凤岗,未来还将接入深圳地铁16号线黄阁站。

  该条地铁开通后,凤岗可快速直达深圳腹地,将与福田、坂田、平湖、大运新城、坪山亲密接触。

  4、旧改轰轰烈烈,凤深新城崛起

  区位交通,投资逻辑,强购买力,更大范围的市场辐射,几千亿的路网规划......在“三区”叠加的重大历史机遇面前,凤岗楼市的投资潜力被持续看好。

  

  陈锦耀摄影作品,图源客侨凤岗

  众多品牌房企也非常看好凤岗这个区域。

  截至目前,凤岗已浮出水面的旧改项目多达15宗,肩负近1000万㎡旧改,其中中心区独揽约400万㎡,且多为深系房企。

  万科、碧桂园、恒大、保利、中海、鸿荣源等品牌房企纷纷抢滩落地,持续领踞城市更新中心!

  

  而与凤岗接壤的观澜有108条村也在进行城市更新将推出超200个项目,整体更新规模约1700多万㎡。

  这些连片旧改,最新的规划,是被定义为广深科技走廊(广深铁路创新带)上的重要创新节点,战略地位提升至凤岗西向对接深圳观澜的门户平台。

  城市更新必然带来各项配套升级,如今的凤岗与观澜,正在努力打破行政界限,努力合二为一,凤观价值蝶变,一个逾2000万㎡的智能凤深新城正在崛起。

  5、房价发展空间大,当下适宜入市

  根据贝壳研究院的数据显示,现阶段深圳实际管理人口去到了2200万,而住房自有率仅有23.7%,住房需求外溢是个长期命题。

  长安与松岗、黄江与光明、塘厦与观澜、凤岗与大运、平湖接壤且价差较大,未来会继续以价格优势承接临深外溢。

  但是受7.25新政影响,东莞很多镇街楼市深圳客基本销声匿迹,但是凤岗不同,受地缘和产业影响,很多深圳人在凤岗工作、生活,两地界线逐渐模糊,购房名额的可操作性远比其他镇街强。

  

  尤其在地铁4号北延线正式通车后,深圳人对地铁带来的红利最为敏感,据了解4号线北延线地铁口附近,有小区1个月内报价上涨130万!

  同样深受地铁规划利好的凤岗楼市不缺前来掘金的深圳客。

  

  而从南部9镇与深圳接壤板块4年的房价价差来看,只有凤岗是逐年在缩减差距的,可见未来凤岗房价参考的更多是深圳价值而不仅是东莞价值,追涨深圳,后劲十足。

  除此之外,众所周知,规划、旧改、政策、土拍都是推动房价上涨的惯性因素。凤岗的土地市场价值在东莞全市独树一帜。

  东莞单价地王TOP5之中凤岗占据三席,其中17年所拍的一宗地楼面地价26646元/㎡,至今仍保持最高纪录。

  长安、南城乃至松山湖今年最新拍出来的最贵地价都无法超越凤岗!

  未来房价走势重要参照——土拍价格

  可以预见,这些地王在未来一两年内入市又将刷新凤岗区域乃至东莞房价标杆!整个区域将随着这些地王项目水涨船高

  现在不买,未来买地王!

  时间和机遇,凤岗都不缺。在过去的9年时间里,根据最新的房价统计数据,凤岗房价翻了快5.5倍!

  而南部9镇中,被看作第一梯队的长安该数据是3.8倍,虎门是3.0倍,塘厦是2.9倍。凤岗涨幅冠绝临深9镇,是当之无愧的升值王。

  

  数据来源:东莞市住建局

  楼市投资追求的无疑是更低门槛,更低成本投入却更高回报率,相信不少懂行的购房者看到以上两个数据,心里已经有了激动的判断。

  是以,当下就是最好的入市时机,不管你是刚需自住,还是投资掘金。

  目前凤岗在售新盘中,万科的凤岗四季花城最为耀眼。

  既是2019年凤岗的年度销冠,在今年上半年的销售业绩也非常惊人,好的物业总是备受市场肯定和青睐的。

  

  这是万科首进凤岗打造的第一个高端住宅项目,一个周围有山有水有配套的优质宜居小区。

  从安全性和流动性来看,正确的房产投资基于这四个要素:好城市、好区域、好价格、好房子。

  看好凤岗楼市价值的置业者不妨去看下万科凤岗四季花城 这个项目吧,目前仅余少量建面约93-118㎡精装洋房在售,手快有手慢无。

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