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外地人来合肥买房不知道买哪里?看班长详解合肥楼市(下)

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  关于想在合肥买房,但是对于合肥楼市不了解的问题,班长在前两篇文章里简单介绍了一下在合肥的区域划分、各区的房价、合肥的房子现在是不是真的好卖、合肥买房需要考虑的因素和房子涨多少钱才能保值,今天我们继续来聊一聊如何在合肥买房。当然,市场瞬息万变,只能代表现在的情况,仅供参考。


  现在在合肥买房有一个很尴尬的问题

  前文我们说到合肥房价的时候,合肥的房价并不是真的就这么高,而是因为近年合肥拍地较少,再加上低容积率、市面上在售楼盘较少、高层房源少、以小高层和洋房为主等原因造成了均价一涨再涨。根据合肥房管局发布的信息,截至9月末,全市结转可售商品住宅面积为836.96万平方米。按过去1年的月平均成交量计算,全市商品住宅库存去化周期为8.68个月,库存量已经很低。

  所以,现在在合肥想买新房,除了要面临价格上涨,还要面临库存不足的问题,目前市场上很多区域在售的新盘很少,高层更少,这也是造成热门板块的楼盘高层出现全款难抢局面的直接原因之一。现在在合肥买新房,在很多区域你会发现无房可买或者无高层可买,或者这些区域在售的楼盘都存在一些明显的缺点,比如环境差、位置偏等等。如果你近半年一直在合肥看房,就会发现原本“无人问津”、很难卖的楼盘,逐渐的开始好卖了,甚至也变得难买了起来,原因无他,你不买它没得买了!

  但是,我们回过头来看一看,很多区域也确实没有几块地了,热门板块或者成熟板块不会一直有新盘可以买,进入存量房时代是必然之势了,所以很多区域要珍惜现在的每一个新盘。

  当然,新盘减少的同时,二手房是增加的,房子是不缺的,也未必要盯着新盘不放,买二手房也许是个更好的选择。


  合肥房价会不会跌?

  这是横在买房人面前的一个问题,如同前文说合肥房子好卖会被冠以“房托”的称号一样,若是说合肥房价不会跌,也被被骂成“房托”,还有诸如合肥人不缺房、人均两三套等等类似言论。合肥人缺不缺房?这个倒是不缺的,因为你不买房落不了户是成为不了合肥人的。当然,人才落户也可以,但是人才落户也是为了买房。

  虽然不缺房,但是并不意味着不需要买房,置换、投资都是存在购房需求,而且每年10W+的人口流入都存在住房需求。根据近期房管局发布的数据来看,每个月首套房备案量占比都在55%以上。房价“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,合肥的房价接下来还存在短期波动的可能,但是中长期还是会涨。其实,很少会有人真的相信合肥房价会跌,无非是想着抄底。

  所以对于目前的合肥楼市,投资客可以等,刚需建议有合适房子就可以入手。当然,班长说的合肥房价不会跌是从整体上评价,具体到区域、板块和产品上会有一些区别,例如一些远郊大盘、无学区的老破小等下跌也不奇怪。


  重点是我要去哪里买房?

  我们上面说了很多,但是可能大家最关心的还是我要去哪里买房?

  刚需:前几天有个粉丝咨询购房事宜:手里的钱买肥西绰绰有余,买滨湖则需要借钱(工作地点在滨湖附近),问去肥西买还是借钱到滨湖买?我的看法是如果收入高、稳定且持续增长就可以借钱买滨湖,反之则可以买肥西。经过了解,他的年收入在20W+,而且持续增长,买肥西和买滨湖之间的差额仅仅是一年的收入,现在买房所缺的只不过是时间积累罢了。

  对于这种情况,班长的建议是直接买滨湖,依据他的收入而言,在肥西买房刚交房就要考虑置换了,但两个区域的升值潜力、涨幅、置换成本在那里,是非常不划算的,远不如现在借钱买滨湖。当然,如果他收入低,则是另外的建议了。

  班长举这个例子的目的在于告诉大家,每个人情况不同,刚需买房这个事情上要量力而行,在自己能力范围内购房,不要轻易加大杠杆。如果你预算比较足,结合你的个人喜好、工作和生活半径,选择一个学区、交通、环境都俱佳,品牌房企开发的新盘或者房龄较新的二手房,这种房子自然投资、自住两相宜。在区域的选择上,目前在合肥楼市普遍的看法是西南方向的房子升值空间比较大,可以优先选择西南各板块。

  有钱好办事,但如果预算比较低,就会很纠结在哪里买房了,班长有个建议,如果预算只够合肥购房门槛,不要想着升值空间,优先考虑能够保值即可。在对于房子的选择上,一定优先地铁口、学区中上、环境尚可、而且是较为成熟的区域,不要去远郊大盘和远离市区的一些所谓新区。在区域的选择可以根据自己的生活、居住半径,在预算内选择较为优质的楼盘。

  在合肥楼市里有一句话:宁要肥西一张床,不要新站一间房。这句话来自上海的“宁要浦西一张床 不要浦东一间房”,后续大家也都知道了。对于区域的选择上不要盲目听信一些传言,而是实实在在的看现在拥有的配套、未来的规划。当然班长并不是说肥西不能买,如果你靠近肥西自住买肯定是没问题,如果你在新站上班,完全没有必要因为类似的流言,从新站千里迢迢来肥西买房,在新站地铁口、湖边、学区中上的区域买套新房或者二手房,也是很好的选择。


  投资:对于买房投资班长的看法是追逐热点是没有问题的,但是也要看区域或者楼盘有没有不可替代的核心资源。我们举例合肥现在房价最高的政务区和滨湖区,这两个区分别有市政府和省府,这些都是不可替代的资源,再如学区,顶级学区并非盖个房子一样那么简单,师资、管理、生源缺一不可,还需要时间的积累,而且数量稀少。所以在投资买房这件事上要买热点区域、更要买具有不可替代核心资源的楼盘,再辅以地铁口、环境、品牌房企这些因素,我们拿滨湖区最近疯涨的万科蓝山来说,有热点区域、地铁口、品牌房企和物业等优势,再配合学区预期,方能炒起来,而高新区的科大附中高新校区则没有这种命运,只能昙花一现。


  而对于一些纯靠概念打造的新区,重点就在于时间了,概念造得好的区域是不乏后来者的。但是适合早期进入,一是房价较低,二是有后期不断抬高的地价和源源不断的“利好”来帮助你出手。当然,如果起步阶段房价就很高,就没有这个必要了。而这种机会已经很少了,现在合肥大多新区的房价起步就是高点。

  另外,则是不以升值为方向的投资了,也就是收租金。老城区有些房子升值潜力低、学区也很一般,但是有租金高、容易租的优点,随着合肥房价继续走高,吸引力逐渐加大,租金也会持续增加,所以低价买入交通便利、位置好的房子,用来出租获取租金收益也是一个很好的选择。

  因为篇幅有限,而买房这件事情又很复杂,在一篇文章里想表述完全也不可能,所以比较笼统,所以如果你有想看的内容,可以留言,班长后续陆续写出来。

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