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广州楼市:板块价格虚高,想买房的要注意这几点

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:广叔你好!最近看中了广州番禺长隆珑翠的小区,喜欢里面的环境和户型!只是周边有105国道和市广路,比较吵,现在在找不吵的户型。不吵的很多都去到160-170方的四房了。因为是考虑自住改善,未来五年都不会再卖,所以想问下这个位置和小区是否有投资价值!另外对比珠江铂世湾哪边更有升值潜力?

  回答:你好。长隆珑翠买近地铁、安静的。大面积相对来说流动性没这么好;珠江铂世湾景观好,离地铁不是很近,有万博CBD辐射。在地段上,价值要好于珑翠。建议选择后者。

  提问:广叔,您好。家里两大两小,过四年考虑学位,广州有一套革新路富力现代广场三房单位,楼龄十六年了。现还有一张广州房票,想问问是把这套卖了重新选一套更大的环境更好的(意向有准备开盘的南洲路中海观澜府和广钢保利堂悦),还是说富力的不卖另外投资一套更好,投资的预算500-600左右,如果这个价格,投资哪里比较好。谢谢。

  回答:你好。富力现代广场配套成熟,近地铁,生活很方便,但片区发展成熟,缺少增量,未来潜力较一般。中海观澜府景观倒是挺不错的,离地铁不是很近;广钢保利堂悦还不错,广钢是尽全力做新城,医院、学校、地铁等等一应俱全,小学学区还可以,就是还需要点时间。建议选择后者。其他推荐参见内部分享!

  提问:广叔你好,广州二套房票1,第一套是黄埔花园140方四房没有压力。现有子弹600,有以下问题请教

  1.如果是黄埔区二手就没有压力,小三房可以全款,周转的时候DY,目前有黄埔花园东南向高层望江单位8年楼龄90方51000单价 ,带怡园小学学位,值得入手吗?而且我一套也在同一小区,这样组合好吗?

  2.以上黄埔花园二手90方和次新盘比如保利学府里,和新盘比如富颐华庭,万科城市之光,三种产品应该怎么分析取舍,都有踩盘,次新盘和新盘的学位就不带怡园学位,不知道怎么选择,盼帮忙给意见分析一下

  3,资金压力大一点点的话还可以考虑天河的二手,隽峰苑,保利心语小面积的,这样未来四岁的小孩就多了天河那边一个学位选择权衡第三点,您有什么建议,或者天河的还有什么盘可以选择。

  4.综上所述,您觉得这种情况,二套选择黄埔区还是天河区,真心希望得到答复,万分感谢

  回答:你好。1、黄埔花园不错的,有地铁增量,还有临江那一带的旧改增量。值得入手。

  2、保利学府里作为知名开发商标准次新盘,区位也不错,可以考虑;富颐华庭之前有分析过,地铁不近,铁路线噪音,没有强学位支撑未来潜力较弱;万科城市之光就是垃圾压缩站搞得沸沸扬扬。选黄埔花园没错的。

  3、隽峰苑和保利心语,都在广州核心位置,就是户型小了点。有读书需要可以考虑;其他推荐参见内部分享!

  4、看个人偏好,不要所有因素都考虑进去,如果读书需要则考虑天河,天河相对来说价值更大一些,领涨,抗跌。黄埔偏重于自住+投资,短期有暴击的可能。

  提问:你好广叔,家里人对这个不懂,只能请教您! 坐标深圳,深户。 首套买在中山,深中通道出口,83平有房贷,之前父母买的想等深中通道通车,涨一波,但现在感觉很鸡肋。 因为年底或者明年初结婚,想婚前在深圳再买一套。 现有了 弹60,请问适不适合现在将中山卖掉,在深圳置业?直接买子弹不够。因为公司有2房宿舍,还能住3年左右。 深圳置业的短期不考虑自住,位置具体哪里适合? 另外男朋友是sfsd,是跟他合资买?还是先自己婚前买?纠结?求指导

  回答:你好,中山最近的投资节点是16年深中通道开建时,最佳的抛出节点是深中通道开通前,因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死,中山的泡沫破灭。 小城市成为交通枢纽,最多算是轻微利好,只会加快劳动力和人才的输出,安徽的阜阳、蚌埠,江苏徐州就是枢纽,发展很一般。 小城市被大城市包围,反而是不行,大城市只想吸你的血,中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工,反而是每个领域都想分杯羹,不可能我做金融,你搞科技,他搞制造业,每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来,中山这样,三河这样,嘉兴也这样。 婚前你自己买,深圳全款抵押或者5改3操作成首套。

  提问:您好广叔,去年没经思考到肇庆高要买了一套房月供3千7百多精装房,现目前看那里一平米降价一两千,利率6.17%.后悔啊。现在东莞企石挨着桥头地区上班,想要买自住加投资的,家庭月收入约1.5万,还有两小孩在这边上学,手上只有20-30来万,想买东莞,但首付都不行,纠结是考虑龙溪周边比如恒大精装修,还是东莞企石周边的小产权房又或是把手上的钱明年提前去还点房贷?如两套月供就压力大,而且现在疫情期是否该考虑买房呢?那一种更适合我呢,请建议,谢谢。

  回答:你好,因广佛地区的发展还没达到一定的水平,广佛地区的发展也会对肇庆有很大的影响。肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地,却没有多少存在感。整个珠三角,它不及广深知名、有地位,没有珠海的特区标签,又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后,各城市的重点资源都在向珠江口聚集,这对肇庆而言,更为不利。肇庆是一座典型的人口净流出城市,投资是不看好的。

  我的建议是:如果你自住不是特别着急,可以先租房过渡一下,因为预算太少,还是二套,买的太急很容易走偏,比如小产权这种坑,就要注意回避,预算少或者买的太偏远,自住加投资又没有价值。所以我建议你还不如等一等,优先考虑把肇庆尽快出手,发现投资不对,应该立刻止损,否则会越陷越深,浪费的是东莞机会成本。出掉肇庆,一方面可以腾出首套房票资格,三成首付买入,另一方面还可以扩大资金流,这样在东莞选筹面就会更广,就可以买到更好更有价值的房子。所以买卖顺序建议先卖再买,有时等一等,反而会更有价值!

  提问:广叔你好,最近老黄埔的黄花和中鼎都被炒得太热了,中鼎都4.5了,黄花也在4-4.6之间,这个价未来几年还会有增幅吗?大沙东冷门的盘,中鼎对面的泰景东城华庭不知道广叔有了解过吗?怎么样?还有金碧领秀怎样?谢谢

  回答:你好,中鼎4.5,你说那套99平,450万吗?黄花4-4.6万,楼王单位很正常啊。老黄埔确实热了一些,要尽量避一避,东城华庭不错,如果合适的话,可以买的,除了稍微远离地铁之外

  提问:你好广叔,我准备把手上福田的一套房卖掉,扣除贷款后大概有700万左右,然后想换到南山买一套学区房,预算在1200-1300左右,准备2023年使用初中学位。目前比较关注南二外的海洋之心和南外文华的科苑学里,但是海洋之心户型比较差,科苑学里那一带又偏老,我又比较纠结。请问这两个您更推荐哪个呢?如果您有更好的推荐也希望您告知,谢谢了!

  回答:你好,海洋之心,位于后海地铁2号线距离1000米,周边配套商业成熟,和其他另外四个带北师大附小和南二外海德初中的小区称为五小,跟带海德小初九年的三大对应,他们的学位价值已经体现在房价中,从片区学校规划来看学位的稳定和确定性,是没有问题的。 这2个楼盘对比优先科苑学里。 选对板块后再选择楼盘,户型对房价的影响不算太大。

  提问:你好广叔,请问我是深户首套,近期想在深圳买一个首付金额200万(大概总价500以内)的三房自住。学位希望不太差,家里有两个孩子,一个三年级一个3岁半。上班在华强北时间弹性大,居住区域没有特别要求。家庭年收入不稳定,大概在50-80之间。之前看过房感觉龙岗区龙城华府3房还行。 请广叔帮忙分析推荐适合的小区,拜谢!

  回答:你好,500万以内的三房,还希望学位不要太差,只能选龙岗和罗湖了,福田够不上,除非加大预算。 你工作在华强北,个人建议在罗湖认真淘一淘吧。

  提问:您好广叔,我们公司有一个罗湖清水湖片区的公寓内部单价买房名额,具体公寓名字是:中海慧智大厦U-SPACE。该公寓面积是45平,层高5.1米。首期50%,商业按揭。产权只有30年,不限购,需要注册公司,以公司名义购入。请问这样的公寓是否有购入的价值,风险点在哪?交易税费高吗?

  回答:你好,每个产品都有不同的受众群体,我们不能一概而论的说是坑,只能说公寓不适合大部分人,等住宅买无可买了再说,不能因为点芝麻小便宜,丢了大西瓜——占用原本可以住宅的资金,错失买房机会。

  提问:你好广叔,我们应该买半月山35平米还是去龙岗,光明新盘?预算150万,月还款15000元

  回答:你好,半月山是个什么鬼?前海的万豪月半山吧。先明确需求再确定方向和片区,就算总预算只有300万,前海,龙岗和光明也是完全不同的投资逻辑。


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