黄埔回迁房可入市交易！如何买？一文说清！

黄埔红盘，单价仅1万/平、2万/平，还带学位，真的吗？

最近群里有网友发出一则黄埔回迁房的售卖信息，像大壮名城、合生中央城、萝峰村旧改的回迁房售价不过1.6~2.4万/平，相比这些楼盘商品房的价格，回迁房价格至少便宜了一半！

前段时间，黄埔发布旧改政策就规定：在完成“集体”转“国有证”并补缴土地出让金后，回迁房可以办理预售证对外销售。

那么黄埔一些可以拿证的回迁房，到底怎么样？

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回迁房不能拿房产证？

你知道的太少了！

可能很多人会先质疑：回迁房不是不能上市买卖，并且没有房产证吗？

事实上部分回迁房是有产权的。一种是具备完全产权的回迁房，商品房可以自由买卖。另外一种是土地划拨性质，具有部分产权，在交易时需要补缴一定数额的出让金，补交土地出让金后，可以拿房产证。

目前黄埔旧改政策里面所说的可以上市交易的回迁房即是第二种情况。

另外还有没有产权的回迁房，例如回迁房还没建好，出卖人手上仅有《回迁安置协议》，还未拿证；或者开发商私下与村集体达成协议，在集体土地上建房子，没有房产证；另外还有因为各种原因，多年都没有办下来产权证的回迁房。

这一类回迁房还是集体证，上市交易是法律不承认的，风险比较大。

下面我们就去探一探，黄埔那些能拿证的回迁房，到底咋样。

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大平层都来了，

黄埔回迁房太凡尔赛！

很多人回迁房的刻板印象是：舒适度不高、质量差。

但黄埔回迁房这次要在线“打脸”了。

PLUS最近去看了星河湾打造的黄埔萝峰村回迁房，真的非常适合在朋友圈来段凡尔赛发言：我家分到星河湾233平的大平层，一个人住，打扫起来真是太累了！

看这外部打造我就酸了：这是回迁房？？？

萝峰村旧改回迁示范区

星河湾的回迁房和商品房打造差不多，楼栋为点状设计，有两梯四户，两梯六户设计，甚至还有一梯一户设计！

星河湾打造的回迁房共有8种户型，有建面约51㎡一房-233㎡五房。户型总体方正，有户型实用率高达80%。部分户型南北通风，采光好，舒适度也不错。

可以点击下方视频观看：

75方两房户型

233㎡五房

星河湾的回迁房打造标准也比较高，一般商品房做到2.8-3米层高，但星河湾的回迁房层高是3.1-3.3米。

回迁房和商品房享受的配套是一样的。整个萝峰村规划打造集优质生活、休闲购物、娱乐康体、自然生态、科创办公于一体的城市高端综合社区，未来回迁房业主也能享受。

更重要的是，回迁业主也能享受区域内规划的一所十二年一贯制学校、一所九年一贯制学校，及四所幼儿园。

从交通来看，萝峰村位于香雪公园旁，距离地铁6号线香雪站直线距离约2公里，短时间内业主出行不方便。但根据规划，未来香雪公园将是6号线东延段（规划）、23号线（规划）、有轨2号线的交汇处，业主未来出行会更便利。

根据此前城市更新局的批复，萝峰村改造范围内的用地均将按规定申请转为国有建设用地，也就是说其回迁安置房是有产权的，每套回迁房都可办理国有房产证或不动产权证。

目前萝峰村周边在售房源主要集中在香雪站附近，在售的品秀·星樾价格已经4万/平，二手房源价格在2.9-4.1万/平，星河湾回签房价格仅1.7万/平左右，这个价格不知道你心动没。

另外，很多人比较关注的大壮名城回迁房价格仅2.4-2.6万/平，相比商品房4.5万/平的价格，直接便宜近一半。

大壮名城回迁房所在位置都不错，一期靠近地铁站、二期靠近华附、三期靠近万达广场。

从产品来看，大壮名城回迁房户型有55㎡一房-160㎡四房，相比星河湾的回迁房，大壮名城回迁房实用率差点，但是户型整体是比较方正的。

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建面约130方四房，为竖厅设计，客厅尺度宽阔。

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但是，该户型的次卧较小，只够放下个床。

厨房、卫生间空间没什么大的缺点，也还不错。

看完现在这些回迁房产品，能出房产证、价格还便宜，说实话有那么一瞬间，我心动了。

中介介绍说，买黄埔回迁房的人大多是为了投资，只有4成是为了学位，有个传说中的客户在没有看房的情况下，一口气买了10套！

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回迁房如何买？

据PLUS了解，目前黄埔这些可以办证的回迁房这么便宜是有原因的。

由于还在建设期内，有楼盘回迁房还未交付，房产证出证时间还要等个一两年，只有回签合同，无产证，这类回迁房是业主急于变现拿出来卖的。

有的业主有较大面积的指标，就会把一部分拿出来卖，想尽快回笼资金。

这时，村民自己都还没有摇珠分房，签定的合同划定的只是一个房子面积段，具体房子在哪，什么楼层、朝向还不确定。

因为还没有房产证，这类房子就没办法贷款，买家需要全款付清。例如买套100平的大壮名城回迁房，需要一次性付款240万左右，是一笔不小的费用，这还是没有算税费、土地出让金的情况。

很多人可能一听就觉得有风险，确实，没有拿证的回签房交易，合同不受法律保护。

但也有不少人为了低价铤而走险。在签合同时，不少中介机构会帮忙尽量降低风险，例如在合同内规定过户期限、明确买卖人责任等。中介还介绍说签合同时，有村委见证，律师把关，全程还有摄影记录，但风险仍然存在。

另外一种回迁房有现房，有房产证的，可以看房。这种回迁房购买就比较正规，可以贷款，但相应的房价也会贵一些。

中介也说，如果回迁房证都已经拿了，现房都有了，那就不止这么便宜了。

另外要说明的是，购买回迁房基本都需要补地价。按现在的规定：村民复建房转为国有用地出售或赠与时，需按土地用途市场评估地价的 20％或房屋市场评估价的 5％计收土地出让金。

例如，大壮名城土地市场的评估价为1万多，按20%算，一平方米需要交纳2000左右的土地出让金，一套100方的房子要交 20多万的土地出让金。中介介绍说，这笔费用是买家跟卖家谈好，一般是由买家承担。

补齐土地出让金之后，大壮名城回迁房单价差不多为2.6-2.8万/平，跟目前正规商品房4.5万/平的均价比起来，还有一定差距。

另外，如果是按正规程序购房，回迁房与购买商品房买卖需要办的手续是一样的。

首先买卖双方需要凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款，然后按合同规定交房款并取回，之后凭拆迁证和购房合同等到房产交易处办理房产证手续，再凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

那么想买回迁房哪里找呢？

现在掌握回迁房资源的一般是中介，不过根据“黄埔旧改18条”，黄埔将允许不高于复建房的30%的房屋弃产，这些被弃产的回迁房，可以由改造主体——开发商或者村集体，参照商品房办理预售手续对外销售。

开发商、村集体来卖的回签房将会更有保障，但是目前很少是这种情况。

天上不会掉馅饼，是便宜谁都想占，但也要注意规避风险：

1、买回迁房注意查土地性质，国有土地性质的才能有房产证，而且注意是要有70年产权的宅地。

2、买已经拿证的回迁房才符合正规流程，受法律保护。

3、不建议购买集体产权的回迁房和未出证的回迁房，风险较大。

如果你偏不听，硬要铤而走险，那要做好未来可能出现业主反悔、一房多卖、过户被刁难等情况，买家要有心理准备。

如果非要买，只能说在合同内规定过户期限、明确双方责任、最好有村委的见证，或者避免一次性付清房款，等过户再付尾款......总之，尽量规避风险。

总而言之，黄埔不少回迁房位置好、有学位、产品还不错、比商品房价格还低不少，是值得买的，但建议以正规程序购买，才能更好的保护自身利益。