大唐地产"三红线"危机加剧 净负债率逆势攀升至128.5%

归母净利同比骤降逾八成

出品|纵横陆家嘴

撰文|查克

因在招股书失效临界点踩线通过港交所聆讯，大唐集团控股有限公司（下称大唐地产，证券代码2117.HK）已被外界看作是中小房企"失效"大潮中的"幸运儿"。但当大唐地产实控人黄晞不日将赴港敲钟尽享资本盛宴时，这位现年58岁的厦门富豪却不得不面对"幸运"背后的烦恼：大唐地产骤降的业绩和逆势升级的"三红线"危机。

更新后的招股书显示，2020年上半年，大唐地产实现营收17.85亿元，同比下降29.32%，此前三年的复合年增长率约42.00%；净利润约8997.10万元，同比减少75.64%，此前三年的复合年增长率为23.20%；归母净利为7298.70万元，同比骤降81.71%，此前三年的复合年增长率为29.42%。

对于决定上市估值的业绩大幅下滑，大唐地产在招股书中称，主要是受疫情冲击导致短暂暂停施工及销售活动，公司当期交付面积同比减少31.81%，该公司住宅项目平均售价下降6.08%。

受此影响，大唐地产毛利率同比下降14.2个百分点至23.3%，其此前三年毛利率的平均值为26.27%。盈利能力的走弱也令该公司偿债指标进一步恶化。

数据显示，截至2020年6月末，大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7%；净负债率为128.5%；现金短债比为1.34，仅现金短债比一项符合监管要求，其他两项指标均触及"红线"。

特别是在净负债率由2017年年底的1087.9%降至2019年年底的119.2%后，大唐地产这一被外界关注的红线指标却逆势回升9.3个百分点，叠加"含金量"不足的1.34的现金短债比，其"三红线"风险加速升级。

截至2020年6月末，大唐地产货币资金总额约32.30亿元，其中受限制现金为20.99亿元，占比高达64.98%，随时可支配的现金及现金等价物仅约为11.30亿元，较去年年末减少近五成。据了解，该公司"手头紧"的原因是，在营收下滑、销售端业绩萎靡和权益占比走高等因素影响下，经营活动现金流净额同比大幅减少85.18%。

有息负债构成方面，截至2020年6月30日，大唐地产有息负债总额为81.91亿元，较去年年末增长5.42%。其中一年内到期的有息负债为24.16亿元，在手现金无法覆盖短债。更麻烦的是，截至2020年9月30日，该公司有息负债总额和一年内到期有息负债逆势增长至89.05亿元和28.55亿元，债务增速的扩大也令其偿债风险也进一步加大。

大唐地产有息负债

纵横陆家嘴注意到，作为大唐地产扩张的核心资金，来自信托公司的有息负债占比已由此前的五成降至三成。事实上，该公司"借新还旧"替换高成本资金与其关联方民生银行（600016.SH）的贡献不无关系。

数据显示，截至今年上半年末，大唐地产旗下子公司天津海汇在民生银行的贷款余额为10.80亿元，较去年年末增长58.82%；占大唐地产有息负债总额的比例为12.13%。而该贷款的担保方则是大唐地产兄弟公司，黄晞旗下的核心公司福信集团。

民生银行财报显示，2017年，"福信系"从民生银行获得15.05亿元贷款，其中用于大唐地产并购的资金就达12亿元。而在大唐地产业绩增幅最大的2018年，"福信系"从民生银行获得的资金支持为23.67亿元，同比增加57.17%。截至2019年年末，"福信系"在民生银行的贷款余额为30.33亿元，同样大部分资金都流向地产板块。

千亿之路渐行渐远

福信集团成立于1993年，创始人系福建永春人陈章辉。福信集团创始团队共四人，分别是时任董事长陈章辉、财务总监黄晞、副总裁吴迪和副总裁张建华。其中，陈章辉与黄晞是夫妻关系，吴迪为陈章辉学生。

值得一提的是，上述四人全部毕业于位于厦门集美大学，且均为校董会成员。而福信集团早期的地产项目几乎全部位于集美大学所在的集美半岛。地产版图偏安一隅的同时，陈章辉开始涉足金融。1995年，陈章辉通过福信集团成为民生银行的发起人之一，持有令福信集团受益至今的1.73%股权，并担任董事一职，。

然而，"双轮驱动"的架构刚运行不久，2000年，时年40岁的陈章辉不幸在上海病逝。受此影响，深陷信任危机的福信集团地产主业遭遇业主退房、融资受阻等重创，并被迫走向卖资产自救之路。直到遇见同是"命运多舛"的大唐地产，外加金融危机过后房地产宽松政策的持续释放，在大唐地产被黄晞于2010年收购并延续了品牌和"蓝色窦尔敦"LOGO，福信集团的地产版图扩张步伐才能重回正轨。

作为因"国韵地产"的品牌定位而得名的大唐地产成立于1994年，创始人系台湾第一代地产富商余英仪。在深耕厦门十余载后，受2008年全球金融危机持续发酵影响，房地产行业整体陷入融资瓶颈，而大唐地产正亟需资金用于70万方的待开发项目。

大唐地产LOGO

彼时，时年55岁的余英仪正计划运作大唐地产登陆港交所。但不幸的是，2008年8月余英仪因病遽然逝世。而资金链承压的大唐地产首次上市计划也随之搁浅。

目前掌管福信集团和大唐地产的是现年55岁的吴迪，但实控人仍是黄晞。招股书显示，黄晞持有福信集团和大唐地产的股权比例分别为51.03%和77.79%。受益于此，黄晞2012年以财富90亿元位列《2012胡润女富豪榜》第15位，成为厦门女首富。

不过，自2003年担任总裁以来，福信集团的台前人物都是吴迪。钟爱拳击运动的吴迪目前持有福信集团和大唐地产的股权比例分别为11.96%和21.21%。

"福信系"延续了此前陈章辉时期"地产+金融"为核心的产业布局。资料显示，福信集团目前参股的金融机构包括民生银行、恒丰银行、杭州联合农村商业银行、永安财产保险、昆仑保险、汉口银行、交通银行等，且已成为"福信系"股权融资的主要来源之一。

受益于此，2016年至2018年，大唐地产合同销售额分别为86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元，年复合增长率达89%，排名则从第149位窜升至第77位。其中，大唐地产2018年的合同销售额同比增速达113.26%，权益占比超过九成。

2019年开始风云突变，支撑大唐地产核心业绩指标高速增长的销售额增速戛然而止。数据显示（克而瑞），该公司2019年合同销售额为339.5亿元，排名下滑4个名次至第81位；2020年1-10月，该公司合同销售额为322.1亿元，同比增长18.81%，排名回升至第71名。

不过，大唐地产今年这份逆势的亮丽成绩单却成色欠佳。2019年，相比此前通过高于九成权益占比录得的营收增长，大唐地产2019年权益销售额和权益占比却分别同比大降35.15%、70%至187.8亿元、55.32%。2020年1-10月，该公司两项数据再度走低，分别权益销售额仅为161.5亿元、50.14%，排名则同比大幅下降20个位次至第88名。

2018年和2019年，大唐地产曾分别提出"三年500亿"和"三年破千亿"的口号。然而，从近三年销售数据和行业排名来看，受制于偿债压力和负债率高企，放缓扩张脚步的大唐地产更多以合作开发录得的销售额充当业绩门面。

这也意味着，骤降的权益占比或令其上市后的首份年报面临业绩大幅缩水的尴尬。