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星汇城VS星樾·山畔:同根同源 有利同得

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  镇龙车辆段项目(星汇城)和水西停车场项目(星樾·山畔)均是黄埔区规划的三处地铁车辆段上盖物业之一,属于同类产品。之前已对 星樾·山畔VS品秀星樾:师出同门 择选其一 进行了测评,本期做上面两个盘的对比。

  目录

  NO.1 两盘信息(主要概况,一目了然)

  NO.2 区位对比(地理位置,交通出行)

  NO.3 俯瞰视角(云端视角,一览无余)

  NO.4 配套对比(教育医疗,生活配套)

  NO.5 产品对比(小区环境,户型对比)

  NO.6 楼主总结(优势劣势,楼主建议)

  NO.7 读者投票(拼出结果,提供参考)

  

  ▼▼

  

  

  █ 星汇城︱区位

  星汇城位于中新知识城南部镇龙地铁站C出口处,属于镇龙板块。

  镇龙位于黄埔东部,东靠增城中新镇,隶属新龙镇。2020年8月28日,国务院批复同意《中新广州知识城总体发展规划(2020—2035年)》,知识城总体发展规划升级,规划版图由原来的123平方公里,扩容至178平方公里,涵盖九佛街、龙湖街、新龙镇。也即由广河高速以北,向南扩张,将原镇龙地区也纳入了知识城范围。

  █ 星樾·山畔︱区位

  星樾·山畔位于地铁21号线水西停车场与地铁7号线二期始发站水西北站交汇处,属于黄埔区科学城板块。

  广州科学城由最早的3.7平方公里,扩容至现在的144.65平方公里,其面积相当于黄埔区面积的三分之一。2020年6月,广州科学城提升规划深化设计成果公布,规划从产业发展、公共服务、生态宜居、交通出行等多方面对科学城未来的发展作出细致安排。

  星汇城区位地图

  

  星樾·山畔区位地图

  

  

  █ 星汇城︱交通

  作为多条高速公路、地铁和城际交通轨道交汇的重要站点,同时也是广州东部大型综合交通枢纽,镇龙站汇聚了地铁21号线、14号支线、穗莞深城轨、新白广城轨、广河高速、花莞高速、广汕高速路等多维交通于一身,成为实现无缝接驳快速公共交通、快速交通的立体交通枢纽中心。

  █ 星樾·山畔︱交通

  星樾·山畔位于在建中地铁7号线二期水西北地铁站东南侧,水西北地铁口直通小区入口。广州地铁7号线二期线路主体工程起于大学城南站,终止于水西北站,线路全长22公里,均为地下线,计划2022年12月建成。另外,星樾·山畔距离21号线和7号线二期的换乘站水西站直线距离800米,可以说双地铁环绕。

  

  星汇城

  

  

  星樾·山畔

  

  

  星汇城

  

  

  星樾·山畔

  

  

  

  █ 星汇城︱教育

  项目配建1个托儿所,18班幼儿园和24班小学,虽然引入什么学校未明,但处于这个比较偏僻的地方,起码小业主们下楼就可以上学。离项目直线距离2公里有黄埔区玉岩实验学校,该校原为镇龙中学,2018年12月加入广州玉岩教育集团,现有初中32个班。

  █ 星樾·山畔︱教育

  项目配建1所9班幼儿园和1所12班小学,具体什么学校还不知道,销售表示越秀地产引入的学校不会差。根据2020年黄埔区小升初划片范围,项目附近的科城山庄配套科峻小学,电脑派位对口中学为广州科学城中学、玉山学校、北师大实验学校和铁英中学。

  星汇城学校效果图

  

  

  星樾·山畔学校效果图

  

  

  █ 星汇城︱购物

  项目配建有社区底商,规划打造约8500㎡商业街天地,并已引入麦当劳和华润万家、钱大妈等购物商超。楼主在跑盘过程中,目测售楼部下面已有网红煲仔饭查督撑、小麦铺已经开业。至于购买大件生活用品或其他消费可通过镇龙地铁站C入口,搭乘地铁14号线与21号线到知识城、科学城、新塘等区域商圈。

  █ 星樾·山畔︱购物

  项目生活配套方面,小区规划有肉菜市场、社区商业街,项目周边则有萝岗敏捷广场、锐丰中心、奥园广场、萝岗万达广场等各大商圈资源。离项目最近的敏捷广场处于最初开业阶段,很多设施还没完善,存在停车库标识不清,停车后找不到电梯口等问题,楼主亲身经历了一次很糟糕的体验。

  

  █ 星汇城︱环境

  根据规划,该项目将建36栋28-34层的高层住宅,小区车位数5866个,车位比1:1.24,绿化率35%,小区内设有泳池。由于项目是建在车辆段上面,所以小区园林相当于建在8米高空处,视野较好。

  █ 星樾·山畔︱环境

  据规划信息显示,水西北停车场项目共有9栋住宅楼,A1、A2栋33层高99.7米,与对面的萝岗和苑建筑高度基本相当;A3-A9栋是超100米的超高建筑,最高的是A5、A6、A7栋规划为49层146.1米,这也是科学城片区少有的几个超高层住宅小区。

  星汇城周边的广汕路和新白广城际

  

  

  星樾·山畔旁边的广佛肇高速凤凰山隧道出口

  

  

  █ 星汇城︱小区

  对于小区环境来说,除了粉尘影响之外,其实最重要的是噪音影响,在枢纽中心隔壁的星汇城注定不会安静。小区南边是广汕公路,西边是新白广城际,地底下是地铁21号线和14号线支线。

  █ 星樾·山畔︱小区

  该项目九栋楼呈一字排开,东南向是萝岗和苑公租房、科城山庄;东部是广州绕城高速,北靠广佛肇高速。广佛肇高速凤凰山隧道出口就在项目北面,根据百度地图,项目临近高速最近处为140米,将来北向住户入住后,将要忍受24小时的高速汽车噪音。

  

  █ 星汇城︱小结

  星汇城是实际意义上的TOD枢纽中心物业,除了已运营的地铁14号线、地铁21号线,还有规划中的地铁27号线。旁边的新白广城轨镇龙站是该项目的主要卖点,另外还规划一条有轨电车5号线经过镇龙枢纽并设站点。广河高速、花莞高速、增天高速和广汕公路等多条互通,是真正实现无缝接驳快速公共交通、快速交通的立体交通枢纽中心。

  在周边商业配套上,处于黄埔与增城交界的镇龙车辆段项目,目前处于空白状态。而且该项目偏离镇龙居住区,周边人气较为荒凉。医疗方面项目周边一样是空白,需要驱车30分钟到知识城南方医院、泰和肿瘤医院、中大肿瘤防治中心等医院。

  █ 星樾·山畔︱小结

  星樾·山畔虽属地铁21号线水西停车场上盖物业,但其并不在停车场正上方,而是在停车场相连接的一块“白地”上,根据销售的说法是,楼盘下面没有任何有关地铁设施设备。虽然不在停车场正上方,入车口一样设置在楼盘侧面,与车辆段一样设有列车检修、洗车运营等功能。有地铁的进出,震动和噪音方面肯定都有,只是轻重有别。

  楼盘没有中学,要就读周边的对口中学,根据2020年黄埔区小升初划片范围,电脑派位对口中学为广州科学城中学、玉岩中学玉山学校、北师大实验学校和铁英中学。不利因素就是旁边的高速路,有客户半夜到现场听汽车噪音,忍不住还是弃筹。

  星汇城效果图

  

  

  星樾·山畔效果图

  

  

  █ 星汇城VS 星樾·山畔

  两个项目无论从区位还是价格,区别还是挺大的,但性价比方面见仁见智,需求不同自然选择也不同。

  10月25日,星樾·山畔开盘。开盘价格较好,比吹风价格的要低,整体单价为3.5-4万元/㎡,个别户型、楼层较差的可以低至3.3万元/㎡。10月30日,星汇城开盘。开盘当天,开发商原按计划推出7-8栋三栋楼,当天到场认筹人员超过了1000个,相当于3人抢1套房。首开价格为2.3-2.5万元/㎡。

  每个板块都有刚需所能接受的价格区间,价格稍微高的区位好,选价格低的距离也远,但从两个盘的首开去化率看,它们都满足了刚需客的三个愿望:价格适合、黄埔限购区、地铁上盖和学位房。

  买哪里得看米下锅,做决定的时候就像是在做选择题,你选择了A就必须放弃B,在总预算不变的情况下,选距离还是选低价,看自己。

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