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面积91㎡起步!成都东中环这个车辆段上盖住宅即将推新

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  距成都发布摇号新政过去3天了,不知道大家有没有从自己是第几顺位的紧张情绪中平复过来。

  有利好刚需的政策护航,加上成都存量低地价项目或集中出货的传闻,以及未来低地价TOD项目的相继入市,刚需购房者的可选择面最大程度地扩大了。未来一两年内,可能是刚需买房的最佳窗口期。

  前段时间轨交集团传出消息,说年内可能有4个TOD项目要开盘,分别是陆肖站TOD麓鸣九天、梓潼宫TOD梓潼四季、中环TOD十里风和、双凤桥TOD凤舞七里。

  这4个项目里面,中环TOD十里风和是唯一一个位于主城三环内、还有90㎡左右的小户型的项目

  项目信息

  项目:中环TOD十里风和

  位置:成洛大道和槐树店北三路交汇处(鲁能城旁)

  环线:东2.5环

  地铁:4/7号线槐树店站

  开发商:成都轨交集团

  占地面积:约112亩

  住宅容积率:1.97

  总户:1184

  楼栋数:5栋高层(27-32F)+15栋洋房(7-9F)

  高层:面积91-135㎡,梯户比2T4

  洋房面积:预计130㎡以上,梯户比1T2/1T3

  物业:轨道万科物业

  物业费:3.8元/㎡

  预计交房时间:2022年上半年

  首推产品:全部5栋高层,572套,面积91-135㎡,梯户比2T4

  预计价格:清水2万元/㎡

  周边参考价:

  新房:鲁能城上批次带装修均价2万元/㎡

  二手房:10月鲁能公馆成交均价2.44万元/㎡


  项目规划


  临成洛大道的4栋高层修建进度

  项目就不过多介绍了,上面的基本信息就是提炼过的简单粗暴的总结。项目首批次开盘预计5栋高层全推完,单价便宜的、面积偏小的、总价可控的都在这批次了,刚需可以冲。

  前提是,可以接受周边配套目前并不算很好:商业方面主要是鲁能城社区型商业和成都东方希望拿下的75亩商地(商业体待呈现)、万象城等,教育方面主要是成师附小城东分校、双庆小学等。


  对面的鲁能城


  槐树店站E口现状


  槐树店站k口现状

  下面说下我们看完这个盘的一些感受:

  一,有点不一样的TOD

  成都之前宣传的TOD概念,主要是以地铁站点为核心,向外发散300-800米半径,但这个TOD,别说地铁上盖了,就是距离地铁站点都还稍微有点距离...


  项目与地铁站点间距离

  现场建筑围墙上还能看出“崔家店TOD”痕迹,成都首批16个TOD示范站点里也的确有崔家店TOD,后来可能觉得距离崔家店站也不近吧(还没槐树店站近),就改成了中环TOD。


  项目施工现场

  另外商业配套方面,TOD规划原本应该包含办公、商业、住宅、公园等一应俱全的生活配套。但据了解,项目总体量约23万方,商业总体量约5万方,其中还包括写字楼,用于购物的商业主要就是两个小盒子商业和部分沿街底商,占比不高与其说是TOD,其实更像个普通的住建商项目

  不过十里风和还是有特别之处:首先,项目内部有已经投入使用地铁中环控制中心;其次,十里风和虽然不是正儿八经的地铁站点上盖物业,但它是妥妥的地铁车辆段上盖物业,简单点说就是项目地下是地铁停车库。


  二期地块内的地铁运营公司


  项目地下两层为地铁停车库

  全国不少城市都有车辆段上盖物业,这是参照港铁的土地集约开发模式,十里风和应该是成都首个

  这类车辆段上盖物业的建设,要考虑到地铁运营安全、项目绿化、房屋减震、抗噪音、排水设施等问题,建设难度比一般项目大得多,十分考验开发实力。且因为地下要修建地铁停车库,整个小区被抬高了2层,私家车停车场在1楼

  这对于住在楼上的业主来说,不知道算不算好事,可能既要 考虑 噪音问题,也要考虑安全问题。不过,如果对外说“我家楼下停着地铁”,听着好像还挺酷。

  二,产品规划受限

  或许正是因为项目较高的开发难度,致其产品设计异于常规。

  一般来说2T4户的高层户型设计通常是“端头大中间小”,端头户型尽量朝中庭和朝南。但十里风和 4栋临成洛大道的2T4户高层,临路的两户,主采光面向南,但面积偏小,在91-108㎡区间,主打刚需端头的两户,主采光面向北,面积偏大,在116-133㎡区间,主打首改


  项目首推产品户型分布

  也就是说,如果偏向于更大面积的首改客户要选择朝“中庭”,那就得接受主采光面朝北;如果要选择主采光面朝南,那就得接受主干道可能带来的噪音影响

  再看唯一一栋东西向的高层,91㎡户型主采光面朝西,119㎡户型主采光面朝东,都没有直接邻主干道,相比之下这一栋的119㎡户型算是不错的选择

  最后总结一下

  十里风和在我们看来不算真正的TOD项目,但它是妥妥的地铁车辆段上盖物业,距离地铁站点也比较近,周边配套目前来看不算很好,除了成都东方希望前段时间拿下一宗75亩商地用于打造商业综合体外,其他 短期内似乎 不会 有太大变化; 周边还有些空地,从 规划图看主要是住宅 。

  如果对配套要求不高,那这个项目还是比较值得刚需和首改家庭考虑。尤其是首批次,推出全部5栋高层住宅,面积91㎡起步,应该是这个项目准入门槛最低的一个批次了。之后的洋房面积预计130㎡起步,价格预计也更贵。

  不过,从现场踩盘来看,周二上午售楼部人气就挺旺。据置业顾问介绍,项目一周到访客户大概有三四百组,可见其热度。如果开盘价合理,预计也是一个凭运气、看顺位摇号的热门盘。

  说完偏刚需的十里风和,请大家期待下一期偏改善的凤舞七里项目测评哦!

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