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三类人迎好消息!住建部长提出“这一行动”,老旧小区又“吃香”

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  金融时报数据显示,目前中国居民的负债率在120%左右,50%的家庭没有存款。背后的原因也很现实,不少城市房价收入比在10以上,房价已经高到需要花掉“六个钱包”,尤其是过去5年新一轮去库存行情下房价迎来飙涨,老百姓的买房难度有增无减。

  老百姓买房难度上升,但楼市一直存在一个铁一般的事实:空置现象严重,已经影响到经济健康发展。2017年,西南财大中国家庭金融调查与研究中心研究显示,中国家庭住房自有率超80%,城镇地区住房空置率21.4%,二三线城市空置情况更严峻。2019年全国商品房销售面积171558万平方米,按照21.4%的空置率、100平方一套房估计,就有367万套房屋空置。

  

  为什么会有如此多的房屋空置?这和过去“大拆大建”的城市建设模式有关。受“有房才有家”、“买房造富”思想影响,我国房地产行业已经持续繁荣了近三十年,根据统计局数据,1987年至2018年,全国房地产开发投资累计完成99万亿元,年均增长24.8%。

  1991年以来,我国人口增长率稳步下降,目前保持在0.5%左右。新房越建越多,但作为楼市支撑的基本面——人口增长却非常缓慢,房屋空置也就出现了。

  空置房屋不仅占据了金融资源,还让市场供需更加紧张,普通人买房更加困难。房价的上涨增强了房屋的投资属性,2015年开始的棚改货币化安置又为“拆迁户”提供了买房便利,而房产税、空置税迟迟没有落地,炒房客持有房屋的成本不高,往往只需缴纳物业费,即可长期低成本持有多套待售房屋。

  

  因此,过去大拆大建的城市建设模式必将远去,城镇化达到一定水平,城市发展将进入“内向增长”阶段。比如,北京市明确规定,北京主城区将禁止新建1万平方米以上的商业设施。上海市提出了土地规模“零增长”的目标。此外,有很多一二线城市的老城区已经没有土地可以出让。如何盘活存量房屋,成了未来城市建设的重点。

  关于城市未来五年的发展模式,官方发话了,“十四五”规划明确提出,实施城市更新行动。2020年11月,住建部部长王蒙徽撰写的《实施城市更新行动》明确提出,实施城市更新行动,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力解决住房结构性供给不足的矛盾,基本建立租购并举的住房制度,推动实现全体人民住有所居。

  

   什么是城市更新?1958年8月,在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上,对城市更新作了有关的说明:生活在城市中的人,对自己居住的建筑物、周围的环境有各种期望和不满。对自己居住房屋的修理改造,对街道、绿地等环境进行改善以形成舒适的生活环境,这些城市建设活动都是城市更新。

  老旧小区业主迎来利好

  和大拆大建相比,城市更新行动则是对现有房屋的小规模改造和修理。城市更新行动推进后,获益最大的要属住在城市中老旧小区的人了。

  《实施城市更新行动》中提到,力争到“十四五”期末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务,加强各类生活服务设施建设。也就是说,如果你居住的房子是2000年前建成的、纳入了城镇老旧小区改造计划的小区, 五年内,不仅会改善水电管网、通信、停车、绿化、监控等基础服务设施,养老服务、托幼服务、智慧社区服务也会进一步完善。

  

   根据住建部此前排查结果显示,全国2000年以前的老旧小区近17万个,涉及居民上亿人。据恒大研究院夏磊估计,全面推进老旧小区改造,至少需投入4.54万亿元。

  如此大手笔的投资下,老旧小区实现“城市更新”后,会得到实实在在的价值提升。凹凸不平的路面平整了,排水排污通畅了,楼道内和外墙外焕然一新,停车也不像以前那么难了,环境整洁又舒适,将实现从“脏乱差”到“美净齐”的华丽蜕变。

  尤其是老旧小区住在五楼、六楼的业主,安装了电梯之后,下楼更方便了,房屋也将“升值”,以一线城市6万元的房价为例,100平方的房子如果升值10%,就有60万元。老旧小区大多交通便利,改造后,居住环境大大改善,这时想出租或者出售,都变得更加容易。

  城市更新行动到来,还有以下三类人会迎来好消息。

  

   第一,住在县城的人。

  城镇化的发展,伴随着农村人口向城市的迁移,但大城市的房价,让不少人望而却步,位于农村和城市之间的县城,成了许多农村人安居的首选。

  可许多年轻人不愿意回到县城,一方面是县城缺乏有发展前景的产业,就业岗位单一,发展空间小,另一方面县城的就业机会以事业单位、国企为主,没有大城市更为公平的竞争机制,但新规发布后,县城人口流失的现象将有望改观。

  我国有2000多个县,县域经济将成为新时代拉动内需的重要方式。未来的县城,就业机会增加,基础设施更完善,农村人有望在家门口安居乐业。因为《实施城市更新行动》中提出,实施强县工程,推进以县城为重要载体的城镇化建设,改善县城人居环境,更好吸纳农业转移人口。

  

  第二,租房住的人。

  对于年轻人来说,除了找工作,找房子也不是一件容易的事情。每年的春夏季“返乡潮”,大学生“毕业季”,好不容易找到工作,找房子也是一个重要的问题。相关数据显示,我国租赁人口超过2亿,一个良好的租赁市场关系到人们的幸福指数。

  一线城市的房租也是一笔不小的压力,高房价下,租房是许多年轻人无奈的选择,但租房住总有被动的时候,比如房东随意涨房租、不打声招呼就把房子卖了要求租客立即搬走、租客遭遇黑中介等。

  对租房住的人来说,好消息来了,租房市场的各种“乱象”有望得到治理,租房市场将更加规范,因为《实施城市更新行动》中提出,大力发展租赁住房,完善长租房政策,扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给,解决新市民住房困难。11月,深圳发布通知,将依法严惩合同欺诈、随意克扣押金、哄抬租金、长收短付等违法租赁行为。

  

  
第三,坚持缴纳公积金的人。

  众所周知,公积金可以用来还房贷,帮人们省下不少利息。以80万的房贷、20年的期限为例,公积金3.25%的利息,相比5.88%的商贷利息,每月少1139元。城市更新行动开展之后,公积金会更加惠及大众,不仅可以用来租房,还可以用来改造老旧小区。

  如广州、厦门、武汉明确可以提取公积金用来交房租。上海、郑州明确,既有多层住宅加装电梯,可以提取公积金。那些因为“加装电梯谁出钱”而发生的争吵,可以告一段落了。《实施城市更新行动》中也提出,完善住房公积金制度,扩大缴存范围,优化使用政策,为发展租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持。

  综上所述,大拆大建成为过去,城市更新到来,给老百姓带来的好处也是很大的。各位怎么看待城市更新带来的影响呢?

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