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长租公寓的歧路、套路和绝路

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  作者:姚书恒/杨妙妙

  出品:远川研究所消费组

  2018年8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖,在接受媒体采访的时候,突然把话锋转向了长租公寓:以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓,为扩大规模,以高于正常价格的20%到40%争抢房源,破坏了房屋租赁市场。

  当时我爱我家刚借壳上市成了A股“地产中介第一股”不久,又拿到了58同城10个亿的投资,推出了自己的长租公寓品牌“相寓”,正在昂首阔步开拓市场。忌惮于树大招风,我爱我家董事长谢勇连夜给胡景晖打电话,让他管住自己的嘴,还发布了紧急公告:胡景晖说什么那是他自己的事,跟公司无关。

  第二天一大早,胡景晖在朋友圈宣布,由于众所周知的原因,自己从我爱我家辞职。但故事并没有到此结束。胡景晖又开了发布会,这次他直接说:

  中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。

  那正是长租公寓爆发式发展的时期。整个2018年,碧桂园、世茂、阳光城、泰禾、恒大、自如、蛋壳、平安等公司都发行了专门的ABS,把房客月付或季付的租金打包做成有利息的金融产品卖给投资者,自己提前拿到1年甚至数年的租金收入,然后把这钱拿去收房、扩张。

  盛世危言,当然没人听。但转眼间,长租公寓就挨个爆雷。

  根据贝壳的不完全统计,2017年至今,陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓多达107家,其中40%就发生在今年。

  即使是年初在纳斯达克上市的行业龙头之一的蛋壳,也没躲得过爆雷潮,拖欠供应商账款、房东租金和租客被断水断电的消息不绝于耳。虽然一度在官方微博上澄清称“我们没有破产,也不会跑路”,但多个地区的办公室已经人去楼空。

  

  蛋壳隐身,留下想收房止损的房东和无家可归的打工青年。11月23日,蛋壳女租客提刀与房东对峙的视频在微博上被疯转,视频中一名年轻的女生与房东发生争执,过程中甚至不惜拿刀威吓房东、阻止收房。

  本该为城市里的打工青年提供住所的长租公寓,怎么就成了让租客拿刀跟房东对峙的地雷阵?

  2010年夏天,左晖感觉链家出了“结构性问题”。

  那一年,链家的门店数量突破了500家,员工上万,拿到了鼎晖嘉业、复星创投的投资,准备从北京向全国扩张。唯一的插曲是找高瓴资本拉投资的时候,张磊反问了一句:中介生意依赖经纪人,怎么规模化?

  不久后,左晖在北京昆泰酒店搞了一场座谈会,打算听听产官学三方的建议,顺便给链家造造势。座谈会开得很和谐,主基调是回顾过去成绩、展望美好未来,直到一位财经记者语出惊人,“地产经纪行业有价值的公司,应该是帮消费者扫雷,但现在大多数经纪公司,都是给消费者埋雷的。”

  会议结束,在从酒店到公司的路上,左晖一言不发。

  紧接着,让左晖烦恼的事情接踵而至。为了遏制房价过快上涨,宏观调控一轮接一轮,从提高首付比例到强化廉租房管理、增加增值税,调控逐步进入深水区,地产交易隐约熄火,同行瑟瑟按兵不动。在舆论质疑、调控趋紧的关口,左晖大手一挥,花了5000万请IBM做战略咨询。

  带着IBM团队给链家做顾问的是彭永东,坚定认为中介业务可以互联网化。结果,在几次交流后,左晖干脆把彭永东和他的IBM团队挖了过来。

  没多久,左晖又开了一次会。在京郊的酒店里,高管们被分成两队,一队要用互联网思维干掉链家,一队则要作为传统中介抵挡互联网的攻击。

  在这场后续被称为链家“庐山会议”的大会上,两队人马有攻有守,给出了很多改革方案,当中就包括了“自如”。

  当时链家手上帮业主管理着几万套房子,这种托管业务又累又复杂,一点都不符合互联网审美。在“庐山会议”后,左晖决定把这些房子交给加入不久的熊林负责重新开发。

  2011年10月,链家正式成立了自如事业部,拿到房源后,要重新装修再租出去。

  跟原来的二房东模式稍微不同,重新装修、做配套服务,在起步阶段是一件挺麻烦的事。自如在北京开展业务的第一年,市场上连一个20人以上的保洁公司都很难找,但后来随着规模变大,甚至反过来催生了智能门锁行业,现在每个月智能门锁行业的采购量至少在10万把以上。

  但即使是再好的赛道,路上的车多了,开车就难了。

  2015年以来,推动长租公寓发展的政策接连出台,行业一下子变得热闹起来,碧桂园、万科、恒大、招商蛇口、龙湖等地产公司把部分库存房转为长租公寓;中介公司链家/自如、世联行、我爱我家等则有自如寓、红璞公寓、相寓等。连如家、华住等酒店集团也做了长租公寓。

  房源大战一旦打响,收房价格就坐上了火箭。

  2018年,水木社区出现了一个帖子。一个北京天通苑的房东要把手上的三居室租出去,原本心理价位是7500元/月,但自如、蛋壳轮番加价争夺房源,最终蛋壳以10800元/月拿下。连房东自己都震惊了。

  

  但神奇的地方在于,高价收房之后,并不意味着会以更高的价格租出去。

  例如在今年疫情期间,长租公寓“巢客”给杭州的所有房东发信,要求豁免支付2个月房租。

  一位不同意免租的房东亲自找到了租客,惊讶地发现,巢客一边要求房东不收租,但另一方面并没有对租客免租。更让他震惊的是,巢客用3200元/月的租金收房,转手给租客的租金是:3000元/月。

  蜂拥抢房,高价收房,却低价外租,长租公寓可不是为了做慈善。

  

  把“包租婆”、“二房东”的生意,做成大规模的长租公寓,有两个天然的痛点。

  首先是,资金周转不易。

  以自如为例,根据它跟中信证券共同发布的资产支持计划说明书,北京自如跟个人业主一般签订3年合同,有的还可达到4-5年,付款方式以季付、半年付为主。在这个情况下,如果大部分租客选择季付或月付,自如本身就会面临很大的资金压力,需要大规模融资才能扩张。

  其次是,房子可能空置。

  平台从房东手上签了长约、拿到房、给了钱之后,房子不一定能租出去,如果长期空置,那平台就是等于白亏。

  那么多长租公寓从北京上海深圳杭州起步,跟“空置率”有很大关系,只有这些年轻人口源源不断流入、收入水平比较高的一线大城市,才能避免过高的空置率。

  这也注定了,长租公寓的规模很难进一步扩张了,毕竟能受得了高租金的年轻打工人并不多。

  但这种痛点似乎并没有阻止各地长租公寓的遍地开花。能支撑各平台暂时脱离地心引力的,是三大套路——

  (1)“高周转”。

  从房东手上收房后,每过一天都是成本,都是烧钱啊。为了赶快填满空置的房子,从装修到租户入住的时间间隔越短越好,所以在很多新房源里,不仅智能门锁、小清新家具是标配,连甲醛超标也是标配。

  谁说盖房子才能高周转?租房子才是高周转的祖师爷。

  (2)“N+1”。

  高价抢房、重新装修、房屋空置,这些都是成本。这些成本不仅可以转移到租客身上,还可以转移到隔断墙上。

  在链家“庐山会议”后,自如事业部从2011年就搞起了“优化房”,对于面积比较大的房子里,在客厅多搞一堵墙变成单间再租出去。

  这种单价低、总价高的天才模式就此一炮而红。

  (3)租金贷、ABS。

  金融产品为长租公寓的资金周转问题扫清了最后的障碍。

  住户每个月或每个季度交的房租,一般都会被认为是稳定的现金流,这种可预期的收入为长租公寓平台的金融操作留下了空间。平台往往把预期租金收入,加上利息,做成ABS卖给投资方,这样一来,马上就能拿到未来1年甚至几年的租金,以后只需要把租金和利息分期给回投资人就行。

  

  但毕竟利息也是自己掏钱,还是让别人掏更好。所以,平台一方面在向投资机构贷款的时候,另一方面也让租户向自己贷款。

  平台往往把用户分成两类,对年付用户与季付用户,平台会给到一份《住房租赁合同》。但对月付用户则会给到一份《住房租赁合同》、一份《贷款合同》两份合同。

  以《中信证券·自如1号》为例,它给投资人的利率是5.39%,但向月付用户收的年利率是6.27%,而且 由于每个月的本金是递减的,租客要承受的真实年化利率其实是12.36%。

  

  平台这样做其实也有一定的合理性。月付用户的消费能力可能不高,导致后期房屋空置的可能性也比较高,平台相当于为这个风险定价。简单说,如果只有月付能力,租客就不是租客,而只能成为“贷款人”。

  在这三大套路的加持之下,原本租房收益低得可怜的生意,瞬间成了巨头纷纷涌入的风口。但也正是这火热,加速了爆雷的进程。

  

  时间回拨到2018年8月19日,算盘打得精的潘石屹,就曾在一次会议上说:长租公寓的生意肯定是亏的,因为长租公寓产生的银行贷款基准利率是4.9%,而出租回报率最高不到1%。

  不管有多少花样,本质都是二房东,主要收入本该来自于”一进一出”的租金剪刀差,所以即使房价上涨、富人资产增值,打工人的收入注定跟不上富人资产增值速度,能承受的租金很难跟随上升。

  但与此同时,随着做长租公寓的人越来越多,都要抢房源,房源的价格却是不断上涨的。因此,才能在那么多长租公寓爆雷的新闻中,看到3000块收房、2500块外租的“慈善事迹”。

  本质上,“二房东”就是一门小日子滋润,一做大就完蛋的生意,规模、利润、现金流,是一个不可能三角。

  包租婆管着十几套房子每月收租美滋滋,但一旦机构介入争夺房源,房源价格会越来越贵,再加上需要配置的后期服务人员,不仅没有压低成本的规模效应,反而出现了规模越大、成本越高的“规模负效应”,因此只能把二房东生意变成“高收低出”、“长收短付”的金融生意。

  

  年轻人无疑是一个国家里最宝贵的财产,在大城市996打工,在长租公寓租房,无非是相信可以用自己的双手创造更美好的明天。

  在那句广为传颂的“面朝大海,春暖花开”里,它的前半句其实是“我有一所房子”。

  但在无孔不入的消费贷中,这个梦想只会越来越遥远。试想一下,租房、买衣服、买车,都可能需要用到分期,每一次消费都有利息。

  这意味着,借钱的人将很难实现财富积累,而放贷的人将长期躺赢。这就是压垮打工人的最后一根稻草。

  参考资料:

  [1] 《中信证券·自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划说明书》

  [2] 《中信证券·自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划跟踪评级》

  [3] 蛋壳公寓招股书

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