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专家点名:广州这类房产涨幅最大,可是普通人却瞧不起

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  我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

  请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号,全程指导买房| 以下内容选自粉丝问答

  提问:雕叔,金碧世纪小两房建议选择那几栋的为宜?还是说那种71方的可以改成3房更好?

  回答:金碧世纪花园的两房分布: 1、一期二期的两房主要是72、73的厅直出的小两房 2、三期四期既有65-69平的侧出阳台,也有北向73-75的厅支出阳台 3、如果说要改成3房,那真的很难用的,除非出租了

  提问:雕叔,可以说一下你心目中小高层和高层,楼层的优劣顺序吗?

  回答:小高层一般是:11层以下的电梯洋房,高层是12以上的电梯洋房,此处不用纠结洋房这个概念 小高层:最好的楼层是6-8层 高层:最好的永远是次顶楼

  提问:雕叔您好! 我听身边很多人说,国外瘟疫持续蔓延导致外贸相关的公司经营状况十分惨淡,有很多公司已经或者将要倒闭,还有大量企业为了生存不得不裁员,甚至变卖房产;这样一来老板亏损,员工失业,会致使房价进一步下跌。 雕叔您对此怎么看,还应该继续观望吗?

  回答:都是各说各的道理,还有一种说法就是因为钱没地方去,大部分土豪都买房避风险去了。其实最难的时候应该是在今年春节前后那一两个月,但是这时候房价也没怎么跌吧?广州市区的价格一直很坚挺。最难的时候都没跌,还指望以后怎么跌? 如果手头宽容的还供得起,今年市区其实是一个很好的买入点,像那些骏景盈彩美林之类的网红盘价格,已经很难找笋了。所以不用再观望了,直接买吧。 另外就是郊区,增城南沙花都从化还有一些不热门的板块,可以先观望等到明年再入。

  提问:第一次买房,问题多多,这行水太深,小白被牵着鼻子走,很被动的感觉。 1\/房产行业里,中介,业主说家电家具全部送,一般指哪些?包括房间看得到的所有大大小小家电家具?比如厨房微波炉,净水器,空气净化器,暖气片,床头柜,书桌,灯具,浴室柜,这种小价值的,算吗?为了防止大家理解偏差而扯皮,是不是要问清楚业主送家电家具的具体内容? 2\/列家私清单怎么列的?是买卖中介三方一起到房子现场清点家电家具?还是在谈判桌由中介单方面写,他要是漏写一样家电家具,我签字完事后才发现咋办?可以追究中介责任吗? 3\/如果大小家电一一都列入清单,会不会惹业主不高兴,认为我以小人之心度君子之腹搞那么复杂?怎么保障我的利益,防止业主搬走几样或者掉包家 电,合同上用一句话怎么约定体现?比如,按看房时拍视频和照片的现状收房? 4\/业主要求返租一年,不给一分钱押金,租金按市场价每月少1000块,住一年但是按10个月算。雕叔,条件是不是很苛刻?租金少我忍,但我想要6000块押金,对自己有个保障,请问,和业主怎么谈? 5\/贷款中介的按揭费用,是一次性交?可以先交一半等产证到手再付另一半吗?中介说是公司规定,应该怎么谈? 6\/房管局的网签合同和中介的纸质版三方合同,出现纠纷打官司以哪个合同为准?如三方合同漏写的协议内容,可以在网签中补充增加吗?

  回答:1-3.其实原则上业主给不给家具你呢,都是他一句话的事,不建议你搞得这么认真,免得惹毛了他宁愿送人也不给你了 4.看你这套你觉得笋不笋,笋的话就由他吧,一般都是他自己家不会乱来的,实话跟你说做包租公很累,遇到蛮横的租客收租收水电催命似的,租金你让点利给老业主,大家各退一步,你也省心很多,他总不可能租你的房子完了之后跟你说这里那里坏要你修吧 你自己放租给别人的话经常会屁大点事需要你出面 5.贷款或者中介费大部分不给你压,如果你觉得你的中介信不过的话就压吧,就像你说的办,信得过的话早点给也没事,大家常做常有,下次有笋盘第一时间通知你 6.三方签的为主,漏掉的话你就直接私底下跟业主加补充协议就好,最好就是签约当天大家说好

  提问:雕叔,下午好,早上问您没回复,可能信息太多,遗漏回复了。看过宝中房子,凯旋城(宝安实验9年制中小学,新安地铁站500米),西岸观邸(宝安实验9年制中小学,新安地铁站500米),第五大道(海韵学校9年制中小学,宝安地铁站300米),鸿荣源尚都(滨海小学,海旺中学,宝安中心站750米,壹方购物中心800米),这4个盘差不多都是07年,价格也差不多,准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好,但楼盘品质,景观和物业感觉尚都好些,个人喜欢尚都,现在惠州工作,3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了,如果在宝中片区选这几个盘,您觉得哪个盘更合适些?谢谢!

  回答:在宝中选800到1200万的三房四房,是一道超难的选择题,因为没有对错,只有抉择。 凯旋城和西岸观邸,学位更好一些,居家氛围也更纯粹,但是凯旋城物业一般,在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势,但也有12年楼龄,价格去到了十万多,和对面九万多的海纳公馆一比,有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理,但是一期外立面老旧,总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手,各项指标都能打八十分,无功无过。 怎么选,难啊! 来来,我们运用排除法,不考虑学校,我会先排除西岸观邸和凯旋城,这两个盘价格已经不低,离海纳公馆太近,以后会受海纳二手压制,涨幅会受影响。 第五大道和尚都,我个人其实喜欢尚都多一点,但是尚都位于宝中核心区位,周边同质竞品盘太多,价格彼此形成压制。 最后是第五大道,区位,产品,户型都算中上,周边除了幸福海岸没有竞品,海韵学校优于海旺略弱于宝安实验,上升势头明显,你又有娃要读书,综合评判,就选第五大道吧。 PS:每天后台咨询问题的很多,我做事又死板认真,恨不能每个问题都论文式回复,只恨自己时间太少,无法做到每问必答,如果有漏答的,还请星球粉丝见谅。

  提问:雕叔,我是外来的,想投资广州,预算400万左右。还没开始交社保。请问该怎么投资跟获取资格。

  回答:你是想缴纳社保,然后走入户还是直接黄埔、番禺的政策呢,不同的做法,导致投资的思路不一样。限购区的买法,跟黄埔、番禺的买法不一样 但不管怎么弄,投资的话,下面的这几个关键词是少不了的:地铁、次新、大花园社区

  提问:雕叔好,这两天看到你在提到越秀和老东山。有个疑问请教雕叔,若老东山的锦城花园和富力东堤湾,未来城市再凝聚阶段有价值,那淘金路农林下路的次新,应该也有类似的价值呀。若后者容易被存量迷惑,那前者似乎也没什么增量,只是离珠江新城更近,为何老东山这两个楼盘就更优呢

  回答:更加的靠近珠江新城,以及学位优势,还有就是本身的客群优质,大部分是原先东山区的体制内的高层,以及后来的中产汇聚地,客户群体比较有钱且文化水平高 淘金主要的问题在于地段偏了一些,背后有铁路和内环、前面有黄花岗,其实不是所有的人都会买这个帐的

  提问:雕叔,名下办理了四百万的公司抵押贷了,再买房按揭贷款,是否会受到影响,按揭不了?

  回答:可以看看您自己的征信和流水,综合评估一下,问题不大的,这类问题我们处理很多例了,一切以征信+流水为准,加一下我们的雕叔,帮您解疑答惑呗

  提问:雕叔好。追问一下,从投资和自住按照6成4成比重来衡量的话,预算800以内,东御苑,雅郡,牛奶厂。前景增值和小学位哪个更好?都在围绕金融城-琶洲

  回答:800万以内:牛奶厂大把选择,龙西湖、金地、招商、华润都可以的选,大三房、四房带主套,没有问题;东御苑可能总价略高一些,最小面积的162平要800万出头,户型还不错;雅郡花园也可以选,总价是没有问题的 投资角度来看:我认为首选是板块,金融城、万盛围这两个区域好过牛奶场,牛奶厂的优势在于大开发商、物业好、园林好、户型好,但区域板块的劣势非常明显(主要是交通,没地铁),出行成太大问题 如果非要排序的话:雅郡、东御苑、牛奶厂

  提问:雕叔,330-350的预算,投资兼自住的话,金碧85三房还是盈彩或天朗的78两房?金碧感觉离地铁远了点,学位也差,但是胜在小区新。谢谢,好像鱼珠的高楼就在漫广场旁边。

  回答:这个情况之下,如果对学位没要求的话,建议选择金碧的小三房,11-18栋南向的85平的小三房,这个面积段在金碧属于错配,因为下面有65-69平的小两房、71-73平的两房,所以85平的小三房就有了优势,没问题的 买两房的话,就不建议了。你也看到了,金碧对面的黄埔机械城旧改,以及摩天大楼就在隔离啊,投资一点问题都没有的

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