专家点名：广州这类房产涨幅最大，可是普通人却瞧不起

　　我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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　　提问：雕叔，金碧世纪小两房建议选择那几栋的为宜？还是说那种71方的可以改成3房更好？

　　回答：金碧世纪花园的两房分布： 1、一期二期的两房主要是72、73的厅直出的小两房 2、三期四期既有65-69平的侧出阳台，也有北向73-75的厅支出阳台 3、如果说要改成3房，那真的很难用的，除非出租了

　　提问：雕叔，可以说一下你心目中小高层和高层，楼层的优劣顺序吗？

　　回答：小高层一般是：11层以下的电梯洋房，高层是12以上的电梯洋房，此处不用纠结洋房这个概念 小高层：最好的楼层是6-8层 高层：最好的永远是次顶楼

　　提问：雕叔您好！ 我听身边很多人说，国外瘟疫持续蔓延导致外贸相关的公司经营状况十分惨淡，有很多公司已经或者将要倒闭，还有大量企业为了生存不得不裁员，甚至变卖房产；这样一来老板亏损，员工失业，会致使房价进一步下跌。 雕叔您对此怎么看，还应该继续观望吗？

　　回答：都是各说各的道理，还有一种说法就是因为钱没地方去，大部分土豪都买房避风险去了。其实最难的时候应该是在今年春节前后那一两个月，但是这时候房价也没怎么跌吧？广州市区的价格一直很坚挺。最难的时候都没跌，还指望以后怎么跌？ 如果手头宽容的还供得起，今年市区其实是一个很好的买入点，像那些骏景盈彩美林之类的网红盘价格，已经很难找笋了。所以不用再观望了，直接买吧。 另外就是郊区，增城南沙花都从化还有一些不热门的板块，可以先观望等到明年再入。

　　提问：第一次买房，问题多多，这行水太深，小白被牵着鼻子走，很被动的感觉。 1\/房产行业里，中介，业主说家电家具全部送，一般指哪些？包括房间看得到的所有大大小小家电家具？比如厨房微波炉，净水器，空气净化器，暖气片，床头柜，书桌，灯具，浴室柜，这种小价值的，算吗？为了防止大家理解偏差而扯皮，是不是要问清楚业主送家电家具的具体内容？ 2\/列家私清单怎么列的？是买卖中介三方一起到房子现场清点家电家具？还是在谈判桌由中介单方面写，他要是漏写一样家电家具，我签字完事后才发现咋办？可以追究中介责任吗？ 3\/如果大小家电一一都列入清单，会不会惹业主不高兴，认为我以小人之心度君子之腹搞那么复杂？怎么保障我的利益，防止业主搬走几样或者掉包家 电，合同上用一句话怎么约定体现？比如，按看房时拍视频和照片的现状收房？ 4\/业主要求返租一年，不给一分钱押金，租金按市场价每月少1000块，住一年但是按10个月算。雕叔，条件是不是很苛刻？租金少我忍，但我想要6000块押金，对自己有个保障，请问，和业主怎么谈？ 5\/贷款中介的按揭费用，是一次性交？可以先交一半等产证到手再付另一半吗？中介说是公司规定，应该怎么谈？ 6\/房管局的网签合同和中介的纸质版三方合同，出现纠纷打官司以哪个合同为准？如三方合同漏写的协议内容，可以在网签中补充增加吗？

　　回答：1-3.其实原则上业主给不给家具你呢，都是他一句话的事，不建议你搞得这么认真，免得惹毛了他宁愿送人也不给你了 4.看你这套你觉得笋不笋，笋的话就由他吧，一般都是他自己家不会乱来的，实话跟你说做包租公很累，遇到蛮横的租客收租收水电催命似的，租金你让点利给老业主，大家各退一步，你也省心很多，他总不可能租你的房子完了之后跟你说这里那里坏要你修吧 你自己放租给别人的话经常会屁大点事需要你出面 5.贷款或者中介费大部分不给你压，如果你觉得你的中介信不过的话就压吧，就像你说的办，信得过的话早点给也没事，大家常做常有，下次有笋盘第一时间通知你 6.三方签的为主，漏掉的话你就直接私底下跟业主加补充协议就好，最好就是签约当天大家说好

　　提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

　　回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。

　　提问：雕叔，我是外来的，想投资广州，预算400万左右。还没开始交社保。请问该怎么投资跟获取资格。

　　回答：你是想缴纳社保，然后走入户还是直接黄埔、番禺的政策呢，不同的做法，导致投资的思路不一样。限购区的买法，跟黄埔、番禺的买法不一样 但不管怎么弄，投资的话，下面的这几个关键词是少不了的：地铁、次新、大花园社区

　　提问：雕叔好，这两天看到你在提到越秀和老东山。有个疑问请教雕叔，若老东山的锦城花园和富力东堤湾，未来城市再凝聚阶段有价值，那淘金路农林下路的次新，应该也有类似的价值呀。若后者容易被存量迷惑，那前者似乎也没什么增量，只是离珠江新城更近，为何老东山这两个楼盘就更优呢

　　回答：更加的靠近珠江新城，以及学位优势，还有就是本身的客群优质，大部分是原先东山区的体制内的高层，以及后来的中产汇聚地，客户群体比较有钱且文化水平高 淘金主要的问题在于地段偏了一些，背后有铁路和内环、前面有黄花岗，其实不是所有的人都会买这个帐的

　　提问：雕叔，名下办理了四百万的公司抵押贷了，再买房按揭贷款，是否会受到影响，按揭不了？

　　回答：可以看看您自己的征信和流水，综合评估一下，问题不大的，这类问题我们处理很多例了，一切以征信+流水为准，加一下我们的雕叔，帮您解疑答惑呗

　　提问：雕叔好。追问一下，从投资和自住按照6成4成比重来衡量的话，预算800以内，东御苑，雅郡，牛奶厂。前景增值和小学位哪个更好？都在围绕金融城-琶洲

　　回答：800万以内：牛奶厂大把选择，龙西湖、金地、招商、华润都可以的选，大三房、四房带主套，没有问题；东御苑可能总价略高一些，最小面积的162平要800万出头，户型还不错；雅郡花园也可以选，总价是没有问题的 投资角度来看：我认为首选是板块，金融城、万盛围这两个区域好过牛奶场，牛奶厂的优势在于大开发商、物业好、园林好、户型好，但区域板块的劣势非常明显（主要是交通，没地铁），出行成太大问题 如果非要排序的话：雅郡、东御苑、牛奶厂

　　提问：雕叔，330-350的预算，投资兼自住的话，金碧85三房还是盈彩或天朗的78两房？金碧感觉离地铁远了点，学位也差，但是胜在小区新。谢谢，好像鱼珠的高楼就在漫广场旁边。

　　回答：这个情况之下，如果对学位没要求的话，建议选择金碧的小三房，11-18栋南向的85平的小三房，这个面积段在金碧属于错配，因为下面有65-69平的小两房、71-73平的两房，所以85平的小三房就有了优势，没问题的 买两房的话，就不建议了。你也看到了，金碧对面的黄埔机械城旧改，以及摩天大楼就在隔离啊，投资一点问题都没有的