前阵子，芳姐和强哥去黄埔科学城踩了踩盘。
还顺带去天河软件园（科技园）看了看，再顺带去中新知识城看了看。
3万多的科学城、5字头的软件园，2万多超高赠的知识城...房价真是碾压深圳人的心啊！
在科学城保利项目，兽兽想用“3万多的科技城比5万的天河软件园”便宜一万多来打动我们。我淡然而暗骄地说：对深圳人来说，差的不是这1万多；而是差一个天河限购向人才放开。
如果天河不限购，5-9万的天河会让深圳人组团扫货吧？
舍不得迁户套不着狼，不打算迁户口就考虑不了天河的房。花开两朵，各表一枝，天河这支我们先放下不说，主要还是说说黄埔的情况。
01
1线城市准市区，黄埔放开人才购房必出手
之前，芳姐突然号召VIP们出手黄埔的房。
大家都在问为什么？难道南沙不香么？
南沙当然香啊！但是，南沙那是相当于另一座城。我就想问问大家，难道不想在一线城市有更多的房？北京、上海那是不用想了，715以后的深圳也是资格很难了。
可是，广州突然撕开一道小口子，黄埔也加入了“人才”可买房的阵地。要知道，黄埔老城区、科学城可是一头连着天河、一头连着珠江新城，怎么看都是个准市区的板块。黄埔年GDP可是已经超过了老城区越秀呵！
就问：深圳坂田-平湖如果人才可购房，有本科学历的你买不买？
道理如此浅白，只可惜哪怕一衣带水，依然有很多“来自北方的深圳人”不懂广州的地理啊。
中国的一线城市，限购普遍卡得很严。没有个3、5年的社保、人才证、户口，很难买到房。限购严说明什么？说明城市实力好啊，大家都想来买房啊，导致房子供不应求涨价啊。
一线城市普遍不给买，就广州撕开了几个口子。像花都、增城这种口子，是撕给广州刚需或养老需求的。像南沙，是撕给大湾区入海口CBD长期投资者的。
可是，紧挨着天河+海珠的新旧二代CBD的黄埔，是不一样的。他离广州的中心不远，自身的城市建设、产业也很好，妥妥的是一线城市的“高新区”本身啊。
因此，在广州撕开购房限制的口子时，如果撕到了黄埔，那么肯定是要考虑下：够不够钱买黄埔呢？
最近爱住家的粉丝们几次面对面跟我说，今年及时进入黄埔，抄底筑仓，二手房还用足了杠杆，房子还占尽了新旧城区过渡带的城市配套优势。总之是，小有升值。
02
2020黄埔爆热，开发商纷纷提供资金门槛
芳姐先到黄埔科学城踩盘，看了个保利的项目。
其实这个楼盘还并不在黄埔的科学城中心，也不在已通地铁的路段。是大旧改火村的先期项目。规模很大，规划也自然高大上，也紧临着一些优秀的园区和企业。比如离广东省集成电路与系统研究院就不远。
集成电路就是芯片的正式名称，这边有着世界格局竞争的最重要的东西：广东省芯片中心！
所以，开发商们底气倒足。案场的中介也蛮多。人气搞得很旺。
兽兽也是相当热情啊，一了解我们是深圳来的，马上语重心长告诉我们，黄埔是个限购区。哪怕可以半年人才社保模式来买房，但是开发商觉得回款太慢了。所以，外地人买房，哪怕满足首房首贷资格，也是要首付三成。
顿时，启动资金就涨起来了。
在更北的知识城时，遇到时代地产的大项目。也是还没见着建成的房就开始卖的盘。允许外地人买，但是要一次性付款。但是5年后可以有多种推出方式，比如转给别的有购房资格的。
黄埔买新房房，初期首付高，杠杆低。后来我们了解了下，这个现象更早就开始了。紧俏楼盘，甚至对广州人都有“更高首付”的要求。毕竟黄埔楼市比较热，有的自媒体统计说，疫情后黄埔涨了15%。
咳，一个地方一旦好，大家前途比较看得到，那么就没那么好撬动杠杆了。
（二手房还是可以按正常首付、正常杠杠的）。
03
黄埔很美，科技大道串联天河、一起奔未来
在黄埔科学城看到的感觉是，广州的产业还是挺牛的。黄埔的企业、研究院很多，小鹏汽车、恒瑞医药、百度Apollo、中国游戏软件谷等都进驻了黄埔。
据@黄埔热点 总结，科技企业突破2万家，高新技术企业超过2000家，各类高端研发机构1000多家。截至2019年7月上市企业累计52家，居广州市第一，全区工业总产值占广州市近40%，规模以上高技术产业产值总量占全市的80%，高新技术产业产值占全市78%，拥有企业38000多家，世界500强项目超过170个，上市企业49多家。
黄埔区通过国家级创新孵化器、IAB战略性新兴产业、新能源新材料产业集群、多个世界500强项目等创新要素的呈现，展示其正向引领世界风潮的创新谷迈进。
@搜狐焦点
进入园区看企业，很多都是高科技企业、硬件企业、生物科技企业、省级研究机构。这是在珠三角其他新兴城市很难见到的企业名单。
后来，我们发现有一条科学大道，8-10公立里，一路漂漂亮亮的绿化，直接连到天河软件园。天河软件园的风格，就很像深圳的园区了。现代科技感，工作时间路上人少，人口年轻。
两边的企业，更是高大上，分布着数十家企业总部，像雪松中心、创维、多益、合景、宝能、日立等。
广州科学城规划到2023年力争建设1个以上大科学装置、10家以上中科院系列科研院所、100家以上新型研发机构和国家级企业创新平台，R&D占GDP比重提高到6%以上，主要创新指标位居国家级高新区前列。
这些装置，一个是人类细胞谱系大科学装置、太赫兹国家科学中心等布局重大科技基础设施；二个是集聚中国科学院空天信息研究院、国家纳米科学中心等国际一流科研机构；三个是联合清华大学珠三角研究院、浙江大学华南工业技术研究院、中新国际联合研究院等建设高水平产业技术研发和转化平台。
@广州高新区发布
天河软件园那边房价约莫5万+，然后往黄埔一路走来、房价越来越便宜。但是黄埔最贵的房价还是在科学大道上。有的地铁口附近的楼盘也就3、4万。
看起来房价跟深圳坪山差不多，但是区位感觉似乎要更近一线城市的中心，产业产值也要更高。据说黄埔科学城GDP千亿级规模，真的是占尽省府的优势。
产业就是实力。往大湾区、珠三角买房，芳姐和强哥还是很喜欢“科技园景房”这个概念。跟着高级产业走，带上地铁、学校、人居大盘、漂亮的市政面貌，心里自然不会虚！不管涨多涨少，至少可能不会暴跌、崩盘。
04
黄埔发展向西南，但是我们北上看知识城去了
从广州的发展规划上看，广州的CBD是往东移，移到琶洲这个地方。
然后，广州的高科技产业，是一条在CBD东边的一条南北轴。这个科技中轴，是能跟东莞、深圳光明、深圳科技园对起来的。也是粤港澳科技中轴。
@城市战争
所以，黄埔的重心本身是在黄埔自己的西南，趋近广州未来CBD、大学城。黄埔的科学城是核心的板块。
@广州日报
但是，我们还是先往北走，去看看知识城。
知识城是新加坡和广州一起做的一个未来产业园区，名字叫中新知识城，借鉴了新加坡与苏州合作工业园的成功模式。引入的产业不仅仅是电子信息、互联网，还有生物医药。已经有很多不错的生物医药大企业在落地，很多国际机构。
截至2019年10月，知识城累计注册企业1605家，注册资金超1360.28亿元，引进的重大项目达165家，已经引进落地创维、巨轮、诺诚健华等重大项目165个。
中新知识城某种程度算是个“向北扶贫”的国家级产业战略。珠三角的腹地的产业和科技都不弱。但是粤北，挨着广东的湖南、江西的产业力就要弱一点。
如果想跨越式把产业转移到粤北、湘赣，这事比较难。所以，连续性转移才能有效果。因此，产业一定要北上，上到知识城。
知识城其实挨从化都很近了，同时离位于白云的“广州第二大学城”也不远。未来互相都有很好的联动作用。
@广州科学城资讯
知识城的规模也很大，产学研一体化。楼盘品质不错，单价2万+，关键是户型好，赠送很多。一套120平的4房，能赶上深圳140-160的4房的空间面积感。实用率比惠州要大一些。
知识城已经有通车的地铁，正在建轻轨，已经规划好到天河东的高速地铁，最快15分钟到天河东。看着周边的药企林立，我们感觉到15年后的知识城的赫赫生气。觉得这真是个养老房的好去处啊。
知识城的九龙湖区，很美，很靓。
@广州PLUS
知识城很大。穗莞深城轨会穿过知识城，到达增城，去往东莞，最终抵达深圳。深圳西边未来去知识城，可能在个把个小时吧！
知识城的房价，这些年也是一路涨涨涨。虽然比不得深圳的飚，但是也是涨了啊。
@乐有家
知识城比科学城房价便宜，也有投资前景。可是，有的开发商要求一次性付款！！！比如时代印记...
这一次，专心致志在广州的东边，科技产业带考察。感觉面貌、情况都很像深圳的光明、龙岗、坪山。市政配套却配地更齐一些，地铁、交通基本都先行了，学校倒一般。入驻的震慑力的机构就牛逼很多。
但是每平方公里的产业（企业）密度，可能还是不如深圳、东莞。但是绝对完爆中山、珠海这种。
房价却比深圳的产业新城要稍微便宜些，户型实用率也大。增值幅度先不说，至少安全托底性看得到。但是，最大的障碍是，首付多、杠杆低。但是有很多转让的灵活处理方式，也是一种好处。
二手房的约束没那么多，首付可以很合适，金融环境和技术很多。二手房可以买到更成熟、交通更好、学校更好的地方去。黄埔核心区的单价也就是3、4万。生活压力明显比深圳小。
但是，广州真的太太太太太大了！所有的好处、好资源，一旦平摊下去，就显得稀薄一些，整体增长力没深圳足。
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