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跑步进黄埔?广州人没那么容易让你买科学城、软件园、中新知识城

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  前阵子,芳姐和强哥去黄埔科学城踩了踩盘。

  还顺带去天河软件园(科技园)看了看,再顺带去中新知识城看了看。

  3万多的科学城、5字头的软件园,2万多超高赠的知识城...房价真是碾压深圳人的心啊!

  在科学城保利项目,兽兽想用“3万多的科技城比5万的天河软件园”便宜一万多来打动我们。我淡然而暗骄地说:对深圳人来说,差的不是这1万多;而是差一个天河限购向人才放开。


  如果天河不限购,5-9万的天河会让深圳人组团扫货吧?

  舍不得迁户套不着狼,不打算迁户口就考虑不了天河的房。花开两朵,各表一枝,天河这支我们先放下不说,主要还是说说黄埔的情况。

  01

  1线城市准市区,黄埔放开人才购房必出手

  之前,芳姐突然号召VIP们出手黄埔的房。

  大家都在问为什么?难道南沙不香么?

  南沙当然香啊!但是,南沙那是相当于另一座城。我就想问问大家,难道不想在一线城市有更多的房?北京、上海那是不用想了,715以后的深圳也是资格很难了。

  可是,广州突然撕开一道小口子,黄埔也加入了“人才”可买房的阵地。要知道,黄埔老城区、科学城可是一头连着天河、一头连着珠江新城,怎么看都是个准市区的板块。黄埔年GDP可是已经超过了老城区越秀呵!


  就问:深圳坂田-平湖如果人才可购房,有本科学历的你买不买?

  道理如此浅白,只可惜哪怕一衣带水,依然有很多“来自北方的深圳人”不懂广州的地理啊。

  中国的一线城市,限购普遍卡得很严。没有个3、5年的社保、人才证、户口,很难买到房。限购严说明什么?说明城市实力好啊,大家都想来买房啊,导致房子供不应求涨价啊。

  一线城市普遍不给买,就广州撕开了几个口子。像花都、增城这种口子,是撕给广州刚需或养老需求的。像南沙,是撕给大湾区入海口CBD长期投资者的。

  可是,紧挨着天河+海珠的新旧二代CBD的黄埔,是不一样的。他离广州的中心不远,自身的城市建设、产业也很好,妥妥的是一线城市的“高新区”本身啊。


  因此,在广州撕开购房限制的口子时,如果撕到了黄埔,那么肯定是要考虑下:够不够钱买黄埔呢?

  最近爱住家的粉丝们几次面对面跟我说,今年及时进入黄埔,抄底筑仓,二手房还用足了杠杆,房子还占尽了新旧城区过渡带的城市配套优势。总之是,小有升值。

  02

  2020黄埔爆热,开发商纷纷提供资金门槛

  芳姐先到黄埔科学城踩盘,看了个保利的项目。


  其实这个楼盘还并不在黄埔的科学城中心,也不在已通地铁的路段。是大旧改火村的先期项目。规模很大,规划也自然高大上,也紧临着一些优秀的园区和企业。比如离广东省集成电路与系统研究院就不远。


  集成电路就是芯片的正式名称,这边有着世界格局竞争的最重要的东西:广东省芯片中心!

  所以,开发商们底气倒足。案场的中介也蛮多。人气搞得很旺。


  兽兽也是相当热情啊,一了解我们是深圳来的,马上语重心长告诉我们,黄埔是个限购区。哪怕可以半年人才社保模式来买房,但是开发商觉得回款太慢了。所以,外地人买房,哪怕满足首房首贷资格,也是要首付三成。

  顿时,启动资金就涨起来了。

  在更北的知识城时,遇到时代地产的大项目。也是还没见着建成的房就开始卖的盘。允许外地人买,但是要一次性付款。但是5年后可以有多种推出方式,比如转给别的有购房资格的。


  黄埔买新房房,初期首付高,杠杆低。后来我们了解了下,这个现象更早就开始了。紧俏楼盘,甚至对广州人都有“更高首付”的要求。毕竟黄埔楼市比较热,有的自媒体统计说,疫情后黄埔涨了15%。

  咳,一个地方一旦好,大家前途比较看得到,那么就没那么好撬动杠杆了。

  (二手房还是可以按正常首付、正常杠杠的)。

  03

  黄埔很美,科技大道串联天河、一起奔未来

  在黄埔科学城看到的感觉是,广州的产业还是挺牛的。黄埔的企业、研究院很多,小鹏汽车、恒瑞医药、百度Apollo、中国游戏软件谷等都进驻了黄埔。

  据@黄埔热点 总结,科技企业突破2万家,高新技术企业超过2000家,各类高端研发机构1000多家。截至2019年7月上市企业累计52家,居广州市第一,全区工业总产值占广州市近40%,规模以上高技术产业产值总量占全市的80%,高新技术产业产值占全市78%,拥有企业38000多家,世界500强项目超过170个,上市企业49多家。

  黄埔区通过国家级创新孵化器、IAB战略性新兴产业、新能源新材料产业集群、多个世界500强项目等创新要素的呈现,展示其正向引领世界风潮的创新谷迈进。


  @搜狐焦点

  进入园区看企业,很多都是高科技企业、硬件企业、生物科技企业、省级研究机构。这是在珠三角其他新兴城市很难见到的企业名单。


  后来,我们发现有一条科学大道,8-10公立里,一路漂漂亮亮的绿化,直接连到天河软件园。天河软件园的风格,就很像深圳的园区了。现代科技感,工作时间路上人少,人口年轻。

  两边的企业,更是高大上,分布着数十家企业总部,像雪松中心、创维、多益、合景、宝能、日立等。

  广州科学城规划到2023年力争建设1个以上大科学装置、10家以上中科院系列科研院所、100家以上新型研发机构和国家级企业创新平台,R&D占GDP比重提高到6%以上,主要创新指标位居国家级高新区前列。

  这些装置,一个是人类细胞谱系大科学装置、太赫兹国家科学中心等布局重大科技基础设施;二个是集聚中国科学院空天信息研究院、国家纳米科学中心等国际一流科研机构;三个是联合清华大学珠三角研究院、浙江大学华南工业技术研究院、中新国际联合研究院等建设高水平产业技术研发和转化平台。


  @广州高新区发布

  天河软件园那边房价约莫5万+,然后往黄埔一路走来、房价越来越便宜。但是黄埔最贵的房价还是在科学大道上。有的地铁口附近的楼盘也就3、4万。

  看起来房价跟深圳坪山差不多,但是区位感觉似乎要更近一线城市的中心,产业产值也要更高。据说黄埔科学城GDP千亿级规模,真的是占尽省府的优势。

  产业就是实力。往大湾区、珠三角买房,芳姐和强哥还是很喜欢“科技园景房”这个概念。跟着高级产业走,带上地铁、学校、人居大盘、漂亮的市政面貌,心里自然不会虚!不管涨多涨少,至少可能不会暴跌、崩盘。

  04

  黄埔发展向西南,但是我们北上看知识城去了

  从广州的发展规划上看,广州的CBD是往东移,移到琶洲这个地方。

  然后,广州的高科技产业,是一条在CBD东边的一条南北轴。这个科技中轴,是能跟东莞、深圳光明、深圳科技园对起来的。也是粤港澳科技中轴。


  @城市战争

  所以,黄埔的重心本身是在黄埔自己的西南,趋近广州未来CBD、大学城。黄埔的科学城是核心的板块。


  @广州日报

  但是,我们还是先往北走,去看看知识城。


  知识城是新加坡和广州一起做的一个未来产业园区,名字叫中新知识城,借鉴了新加坡与苏州合作工业园的成功模式。引入的产业不仅仅是电子信息、互联网,还有生物医药。已经有很多不错的生物医药大企业在落地,很多国际机构。

  截至2019年10月,知识城累计注册企业1605家,注册资金超1360.28亿元,引进的重大项目达165家,已经引进落地创维、巨轮、诺诚健华等重大项目165个。


  中新知识城某种程度算是个“向北扶贫”的国家级产业战略。珠三角的腹地的产业和科技都不弱。但是粤北,挨着广东的湖南、江西的产业力就要弱一点。

  如果想跨越式把产业转移到粤北、湘赣,这事比较难。所以,连续性转移才能有效果。因此,产业一定要北上,上到知识城。

  知识城其实挨从化都很近了,同时离位于白云的“广州第二大学城”也不远。未来互相都有很好的联动作用。


  @广州科学城资讯

  知识城的规模也很大,产学研一体化。楼盘品质不错,单价2万+,关键是户型好,赠送很多。一套120平的4房,能赶上深圳140-160的4房的空间面积感。实用率比惠州要大一些。


  知识城已经有通车的地铁,正在建轻轨,已经规划好到天河东的高速地铁,最快15分钟到天河东。看着周边的药企林立,我们感觉到15年后的知识城的赫赫生气。觉得这真是个养老房的好去处啊。


  知识城的九龙湖区,很美,很靓。


  @广州PLUS

  知识城很大。穗莞深城轨会穿过知识城,到达增城,去往东莞,最终抵达深圳。深圳西边未来去知识城,可能在个把个小时吧!



  知识城的房价,这些年也是一路涨涨涨。虽然比不得深圳的飚,但是也是涨了啊。


  @乐有家

  知识城比科学城房价便宜,也有投资前景。可是,有的开发商要求一次性付款!!!比如时代印记...

  这一次,专心致志在广州的东边,科技产业带考察。感觉面貌、情况都很像深圳的光明、龙岗、坪山。市政配套却配地更齐一些,地铁、交通基本都先行了,学校倒一般。入驻的震慑力的机构就牛逼很多。


  但是每平方公里的产业(企业)密度,可能还是不如深圳、东莞。但是绝对完爆中山、珠海这种。

  房价却比深圳的产业新城要稍微便宜些,户型实用率也大。增值幅度先不说,至少安全托底性看得到。但是,最大的障碍是,首付多、杠杆低。但是有很多转让的灵活处理方式,也是一种好处。

  二手房的约束没那么多,首付可以很合适,金融环境和技术很多。二手房可以买到更成熟、交通更好、学校更好的地方去。黄埔核心区的单价也就是3、4万。生活压力明显比深圳小。

  但是,广州真的太太太太太大了!所有的好处、好资源,一旦平摊下去,就显得稀薄一些,整体增长力没深圳足。

  —— END ——

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  部分内容和图片来源@黄埔热点

  图片来源:爱住家、百度等等

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