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百城房价涨幅总体趋稳,但广州要注意了

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  中房网讯 (亚晨/文)上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示,截至10月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米,环比减少1.0%,同比增长8.1%,当前库存规模已保持连续23个月同比正增长。

  从全国100城的库存数据看,最值得关注的就是成交数据持续性的下跌现象。今年二季度楼市成交好于预期,包括避险资金、改善型购房资金等加快进入房地产市场,住宅交易呈现逐渐回暖的现象。但易居研究院认为,新冠疫情并没有离去、购房需求是否足够强劲仍存在不确定性,所以对于去库存的工作不能盲目乐观,要对潜在的风险有足够的认识。

  房价方面,根据易居研究院监测的数据显示,1-10月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15823元/平方米,同比上涨10.8%。整体看,今年前10月全国百城房价涨幅趋稳,但类似广州近期单月价格连续上涨的情况,需要引起关注。

  百城库存连续23个月同比正增长

  报告显示,截至10月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米,环比减少1.0%,同比增长8.1%。当前库存规模已保持连续23个月同比正增长,在今年“金九银十”成色偏弱的情况下,四季度要关注库存压力增大的风险。在供求关系上,住宅成交出现连续4个月下滑的现象。根据报告,10月份100个城市新建商品住宅供应量为4647万平方米,而成交量为5153万平方米,呈现了“供小于求”的态势。报告称,此前四个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势,而10月份推盘节奏放缓,各地重点消化9月份的新增供应量,其客观上限制了库存的过快增长。

  

  报告认为,而当前需要关注去库存的动能问题。数据显示,全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象,环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。报告认为,后续要防范成交数据继续下跌所带来的风险。若市场交易继续走弱,客观上会影响去库存工作。

  从各类城市看,一二线库存同比增速相对高。截至10月底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3043、26376和20814万平方米,同比增速分别为12.7%、12.6%和2.4%。从同比增速数据看,三类城市同比增速都呈现扩大态势,其中一二线城市同比增速相对高。易居研究院认为,后续要密切关注市场交易行情,以防范各地库存压力增大的风险。

  

  从各城市的表现来看,截至10月底,100个城市中,有64个城市库存出现了库存同比正增长现象。易居研究院分析认为,总体上库存同比上升的城市数量较多,说明库存规模超过了去年同期水平。库存上升有不同的逻辑,其和推盘节奏、交易行情等有关。不过近期要重点关注交易行情偏冷的城市,包括日照、郑州、青岛、昆明等城市都属于交易偏冷的城市,相应的库存增速也略偏高。

  三类城市存销比均低于10个月水平

  存销比方面,10月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月,这也意味着市场消化完这些库存需要9.4个月的时间。

  

  从城市结构来看,三类城市存销比均低于10个月水平。根据报告,10月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为9.8、9.4和9.3个月。三类城市均有所收窄,不过仍需要防范购房需求减弱的风险。易居研究院认为,对于一线城市而言,要防范高端置业需求释放不足的风险,对于二线城市要防范近期购房政策收紧所带来的压力,对于三四线城市来说,则需要防范购买力不足的风险。

  

  具体到各城市,在10月份存销比数值排名前10的城市中,包头、漳州、哈尔滨等城市位于偏高水平,其去库存周期或存销比分别为28.2、25.3和23.1个月。此类城市去库存周期超过了14个月的合理值水平,且比绝大多数城市要高,其属于应积极去库存的城市类型,而且此类城市近期也在积极推进优化去库存的营商环境。

  百城房价涨幅趋稳

  

  房价表现方面,百城房价涨幅曲线趋稳。根据易居研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示,1-10月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15823元/平方米,同比上涨10.8%。易居研究院认为,今年"金九银十"阶段住宅交易行情弱于预期,其限制了房价涨幅的进一步扩大。若将前10月房价对比前8月房价,其仅上涨了97元/平方米,充分说明稳房价措施积极有效。

  从各类城市表现来看,一线城市后续依然要防范房价继续上涨的风险,二线城市稳房价效应积极显现,三四线城市近期涨幅在收窄。报告显示,1-10月份4个一线城市新建商品住宅成交均价为45460元/平方米,同比上涨5.0%;32个二线城市新建商品住宅成交均价为15468元/平方米,同比上涨9.6%;64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12205元/平方米,同比上涨8.5%。

  其中,值得注意的是广州,今年10月份其房价首次突破3万元。历史上广州房价与其他三个一线城市比,相对较低。近两年其均价一直有所抬升,尤其是进入今年三季度涨势比较明显,7-10月份单月均价分别为27113、27734、28674和30396元/平方米。易居研究院认为,这几个月恰是深圳和东莞购房政策收紧的阶段,同时也是广州人才安居政策放松的阶段,其都容易引起房价的过快上涨。虽然单月均价破3万有一定的偶然性,但至少也是一个强烈信号,需要后续积极管控,以进一步促进房价的稳定。

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