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江西出台重磅新政,“预售制”终于被制裁了!开发商欲哭无泪!

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  近日,江西省多部门联合印发文件,对商品房建设项目预售资金全程监管,保障监管账户中留存资金能有效覆盖和满足工程后续建设需要。

  出台文件的直接目的是:让房企把资金用在本来项目上,这样可以防止楼盘烂尾,以保护期房消费者。对老百姓是好事。

  但更深层的:为何要在这个关口出台文件?以前的预售资金去哪里了?为什么有些楼盘会烂尾?预售制度怎么来的?

  从财经领域解答这些问题比较枯燥,下面用一个比喻去解释。

  

  预售款:房企的屠龙宝刀

  玩过传奇游戏的都知道,排行第一的武器是:屠龙。有了它不仅可以守城,还可打下高级怪物,获得丰厚赏金。

  如果把房企当作游戏角色的话,那么开发楼盘就是守城,买地扩张则是外出打怪,资金流则是实现上述两者的武器。

  正如游戏里的武器有很多种,企业获取资金流的渠道也有很多种:(购买土地时)向银行贷款,(开发楼盘时)向信托等非银机构借贷、公开发行债券和预售资金。

  四种方式中,前三种都要支付利息,有时遇到市场资金紧张的情况,利率还比较高,企业负担比较大。而且没有及时还上的话,还会造成债务违约的风险。

  而预售制下,房企提前把建造的房子卖给消费者,可迅速回笼资金。这本身是一种以期房做抵押的融资行为。预售资金在资产负债表里体现为债务。

  它有着极大的好处:回流资金体量大,既不需要支付利息,同时交房可以延迟,时间缓冲空间大。完全不存在债务方面的风险

  相对于前三者,预售资金就像极了拥有强大属性武器的NO1—屠龙:攻击力强(回流资金大)、带法术性质(无利息)、无CD冻结时间(资金时间是无限期的)。

  

  对内守城:保障楼盘开发项目的资金流

  预售制度出台之前,房企的开发项目的资金是非常有限的。

  开发楼盘是重资金行为,房企买地需要一大笔钱,建造房子也需要一大笔。中间要向银行等各方借贷,背负很重的债务。

  如果没有规划好项目,房子建造时间延长,卖房周期也延长,那么资金无法及时回笼、还款。这就可能产生债务风险。

  自有资金少,借贷重、周期短的中小房企尤其如此。再加上中国早期融资渠道少,借贷利率高,房地产公司比较困难。

  所以1994年出台了《城市商品房预售管理办法》,房屋预售制度产生。它的初衷是为了帮助房企解决获取资金的问题,为其减少负担——

  预售制度下,房企花盖几层楼,就可以拿到预售证卖房,也就能迅速回笼资金了。钱到手了,自然毫无压力:一部分还给银行,一部分开发项目。

  中国早期城市化进程中,住宅建设任务艰巨。这项制度是必然也是必要的产物。

  放到比喻里,就好比:游戏初期大家装备很弱,怪兽很强大,即使连守城都困难(拿了地不敢开发)。于是很少有人会去玩这个游戏。

  为了解决这个问题,系统有意掉出高级装备—屠龙宝刀。有了这种武器,房产开发(守城)变得轻而易举。

  但渐渐地大家发现屠龙太过强大,用来守城太浪费了。这就是下文了。

  

  外出打怪:用最快的速度进行扩张

  预售资金体量大,无利息,非常好用。那么有些房企就想:拿来守城好比杀鸡用牛刀,去野外打怪兽(买地打怪兽),领取巨额赏金,不是更好吗?

  这便是后来房企的做法——

  由于房子不愁卖,预售回笼资金很快。很多就把项目的预售资金,一部分用来开发本项目,另一部分用到新的项目中,比如买地建新盘。

  而拿到新的土地又能快速预售,回笼资金。于是又可以再去买地。

  ……

  如此循环下去,土地资产快速扩张,资金也循环不断扩充。

  这就如同游戏早期:野区到处是等级低而赏金高的怪物(购房需求大、卖房利润高),与其拿着屠龙刀站在城内防守,不如出去横扫怪物,开城扩疆。

  于是大家都冲出去抢着打怪:抢着拿地,预售资金用到其他项目。中国房地产行业也由此进入了一个疯狂打怪的20年——

  
房企们拿着屠龙刀,所向披靡,扩张之迅速成为历史级现象。

  这种扩张在房企的资产负债表体现得很明显:以土地和在建房产为主的固定资产呈翻倍式的扩张,同时债务项目下预售款和有息债务也同速度扩张。

  这种扩张成就了房企的财富神话。

  但有了屠龙刀就可以永远毫无忌惮出去打怪吗?当然不。


  游戏风险:大Boss越来越多

  上面的扩张其实包含了一个风险:那就是房企的债务过于庞大,虽然手里有大把土地资产和在售房源,但一旦房子不好卖了,问题就会产生:手里土地多,即使开发了也难卖出去。以至于后续资金无法回笼,用到前面的项目,导致烂尾。

  这就好比——

  游戏前期,级别低、赏金高的小怪打完了(初期房子很好卖)。

  但后期去其他野区打架,遇到的怪物级别越来越高,难度越来愈大。有的甚至不小心殒命。(去边远郊区开发楼盘,卖房压力大,资金回笼慢,资不抵债,烂尾跑路)

  最近几年,已发生过多起烂尾楼事件。其原因就是因为此:习惯性地挪用预售房款,而又盲目乐观地高估一些地段的购房潜力,最终导致资金链断裂。

  楼盘烂尾多发生在小房企身上。而个别大房企其实也不容乐观。

  小房企死在偏远野区,但好歹是在本服。

  而有的大房企过份狂热,以至于跑到国外服务器了:到国外融资拿项目,短债长投,最终不得不甩卖资产,断臂求生。

  还有的甚至跑到其他游戏的服务器:玩车、撩妹,玩其他游戏去了。

  

  宏观调控:确保游戏的正常运行

  房企再大,但只是游戏里的角色,看不到整个游戏的运行状况。而只有政府这个超级程序员才能通过后台大数据看到。

  比如一些风险:①小怪打得差不多了,而大Boss越来越多:在售楼盘库存比较大,回流资金变慢。服务器超负荷,运行速度减慢:房企杠杆太高,银行流动性减弱,资金紧张。

  这边Boss太厉害(库存较大),那边服务器超过负荷(银行流动性紧张),这时政府就要干预了:宏观货币体系的微调和政策变动。

  干预也是政府的优势所在。

  下半年,传说中的“三道红线”就是基于服务器超载而出:银行杠杆高了,服务器有点超载,大家打怪谨慎一点。负债高的(防御力弱)就不要出去打怪了。

  而江西省出台的预售资金监管也是基于防守安排:现在库存大,外面Boss多,屠龙刀好用,但首先要保证守城(先把在建项目建完)。这其实也是在保护房企。

  未来出台的其他政策,也必然是对购房者和房企的双重保护。因为两者失去一,游戏都无法进行下去。

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