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近期日本发生2件影响房地产的大事,90%的人忽略了

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  最近,日本对房产投资影响十分深远的两件大事情,相继发生。

  但,绝大多数人都没有捕捉到。

  这边,日本股市出现了创历史的异动。在拜登当选美国总统的这半个月以来,日经指数接连涨创新高。


  最新数据是,日经指数已经涨至29年半以来的最高。这意味着,这是日本在上世纪末金融危机以来,日本股市的又一高光时刻。

  另一边,日本银行(央行)在货币政策会议上,决定维持应对新冠疫情的大规模货币宽松政策,并维持了-0.1%的负利率。

  股市涨了,金融市场保持宽松,有钱的人要开始行动了。


  日本股市和楼市,向来有联动效应,而股市往往会先于楼市作出涨跌反应。

  上世纪末,日本的那场金融危机,就很能说明问题,股市先大跌,人们的资产大缩水,导致大量房贷还不起,从而连带楼市下跌。

  而近年来,不少日本的金融机构也做出推演,证实了日本的股市和楼市有着很强的正相关性。

  《日本经济新闻网》根据国土交通省发布的公寓价格指数,以及日经平均股价的推移,从2008年4月开始,到2019年12月,连续追踪两个数值的变动关联性。

  结果发现,虽然股价走势比房价的振幅更大,但两条线却高度重叠。


  针对这一走势,他们算出两者的相关系数。我来解释一些这个相关系数,它反映的是A和B两个不同数值的走势是否有关联。

  相关系数在-1到1之间浮动,0的情况下就表示两者没有关联,负数则两者呈现此消彼长的关系,正数则是两者一个上升,另一个也会上升,绝对值越大这两者的关联度也就越高。

  一般经济学者把相关系数做了程度上的区分:

  -0.2%~0.2基本可以认定两个数字没啥关系;

  ±0.2~±0.4则有弱相关,也就是两个数值有点关联,但关系不大;

  ±0.4~±0.7说明两个数值有关联,但也不强;

  到了±0.7~±1这个区间,两个数值的关联性才最强。

  而《日本经济新闻网》抽出的这段时间的公寓价格指数和日经指数,相关系数是0.935。

  也就是说,这段期间,日本的公寓房价和日经指数有非常强的正相关——你涨我也涨。


  但股市一涨,房价并不会立马跟上。日经新闻随后又抽取2016年到19年的股市房价指数,进行计算,结果相关系数却仅有0.534。

  因为股市在短期内会有很大的波动,但房价却是多方面影响下的产物,所以会更稳。

  股市上涨吸收来的钱,即使人们马上把它取出注入楼市,房价也不会很快就涨。这里头,有一个时间差。

  于是,日经新闻再度修改研究对象,时间仍然选择2016年至2019年,公寓价格指数则锁定在东京的公寓,交错时间差作了推演。

  在相同时间内,股市和房价的相关系数是0.719,根据我们上面的划分,是强相关的。但是,当研究人员将股市指数往前平移3个月、6个月、9个月、12个月之后,得出了完全不一样的结果,而且每一个都比0.719要高。


  这其中,股市的时间调快6个月,这两个数值组的相关系数高达0.894。该如何理解?用大白话说,现在的股市变动,将在半年后才会显示在楼市上。

  现在股市上涨了,那东京的公寓价格很可能在半年后追涨。


  说到这肯定有人要出来反驳:你这都是谬论!日本房价都“失去了三十年”了,物价不涨、房价怎么可能上涨?

  “失去的三十年”。这个词高频率出现在日本房产“不值得投资”的理由NO.1。不过,事情正在起变化。

  日本全国的房价可能没那么容易上涨,但是在富可敌国、人口全东亚最多的东京,房产的逻辑就不一样了。

  投资日本房产,我们挑选的基本思路是:长租选东京23区,民宿选大阪,京都买情怀,其他不考虑。

  而这当中,东京23区的长租公寓占了我们严选房产的8成以上

  那么,东京23区的房价,在近10年,甚至近5年有什么变化吗?

  不讲虚的,我们直接挑选近期推荐在公众号的房子做调查:


  (1982年建)


  (1983年建)


  (1985年建)

  这是我们从自己的公寓池里随机抽取的,其中也有没涨也没跌的,但涨价的概率高很多。为什么东京23区的房价会上涨,跟一些人说日本房价不涨相悖?

  最主要的原因之一,就是日本一直以来的低利率环境

  日本人一直是本国房产投资的主力军。虽然咱们国人认为日本人爱存钱,但那其实已经是在上世纪末的潮流了。80年代到90年代,日本的银行存款利率能高达6%,而其他资产要不价格太高,要不已经“泡沫破灭”。当时的日本人觉得存款最安全,也教育自己的下一代没事就存钱,所以直到现在还有这样的说法:日本人爱存钱。

  但随着央行施行低利率,进入21世纪,银行的存款利率就长期在0%以上一些。

  这只是个简单的数学题,是人都明白,现在在日本投资房产,比存钱放银行回报更高。东京的房租很高,租金回报率在全世界主要国家中都名列前茅——约为6%。日本本国人投资又能贷款,撬杠杆增加收益率,所以近年来买房投资的人不少,而这些标准的投资型房产,房价也就应声而起。

  所以,如今在日本主力投资的人早就不是同一批了。

  这也就是我们说的第二件事:日本央行主导整个金融环境依旧非常宽松,给东京23区内的投资房产提供了强有力的金融和政策支撑。


  那么问题来了,为什么我要投资日本房产?

  下面这张图是一个日本专业资产管理网站,给日本富裕阶层们资产配置的分布做方案(这其中还有15%用在了不动产、债券上面)。可以看出,不同类别的资产都应该持有一点,这样既丰富了自己的资产列表,又分散了风险。


  咱们中国人又该如何选择海外配置?在经济衰退预期空前高涨的当下,要适当多配置稳健型资产,推荐拿出自己家庭50%的资金配置其中。再来,还要给自己的稳健型资产上保险,这就需要配置保障型资产,建议拿出10%进行配置。

  而一些进取型的资产(这类资产的风险较高),则应该适当减少配置。以前经济向好时,推荐30%-50%的比例配置,而目前,最好减少至20%左右,在即使失去了也不会影响你的个人生活品质的前提下,再考虑配置。

  在区域选择上,多数资产可以放在国内,毕竟中国的经济仍在上涨,而且整体抗风险性也较高,区域发展还会带来不错的机会。

  所以,这里推荐60%左右的资金投入国内的资产中。而剩余的40%,就可以考虑按品类投在国际上有确定性的资产。


  如果你是保守型投资者,在国外就应该遵循“不懂不投”的策略。而要投资海外资产,逻辑最清晰、摸得着看得到的好资产选择,就是房地产,而最有确定性的国家,当属英美日澳加

  但跟绝大多数发达国家比起来,50万左右你就能拿下东京核心区的投资房,东京投资公寓属于低投入高回报、管理方便的最优选择。

  说到这,我就要来推荐这周六的【智谷趋势】海外专场年终峰会了!

  万万没想到,经济负增长,全球主要城市房价却普遍上升

  12万亿美元大放水,为何最终还是流向了楼市?

  在大多数人观望的2020年,富人却忙着全球捡漏

  世界已来到百年大变局的十字路口,全球财富将流向何处?普通人的命运又将被怎样改写?

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