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独家!重庆36宗万元地块拿地大揭秘

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  梳理重庆高价地,看看是谁在拿高价地及拿地逻辑;

  这里筛选标准:商住用地、楼面单价超过1w、非本土国企收储,截止9月30日,共计36宗。

  

  

一、时间与空间

  1、时间

  产生于17年之后,背景可能有几点:

  1、领导班子更换,大概率会放松;

  2、供地策略改变,放缓供应,降容限高;

  3、外地房企入渝阶段性竞争加剧;

  4、市场上行(两拨)创量价新高。

  2、空间

  从区域来说渝北区占据半壁江山19宗,占比53%;

  其次为九龙坡区8宗占比22%;

  南岸区4宗占比11%,三者合计31宗占比86%;

  从具体组团来看,中央公园占10宗,大杨石8宗,大礼照7宗,弹子石4宗,四大片区合计29宗占比81%。

  3、价值

  渝北作为重庆开放门户,承载两江新区的核心功能及作用,近20年的发展变化代表了重庆的发展变化,可以说是重庆第一区;

  九龙坡区作为传统工业强区,作为母城的延伸板块,聚集大量人口,经济产业基础非常好,近些年退二进三,进一步提升区域价值;

  南岸区依托地段与沿江资源优势。

  4、板块

  中央公园定位重庆主城新中心,代表城市的未来,绝对价值高地;

  大杨石板块传统老城核心区,综合价值高,加之九龙半岛改造及杨家坪商圈扩容,近年政府“退二进三”未来值得期待,原本聚集大量土著,加之拆迁,客户基数是有的;

  “大礼照”两江新区核心功能区,重庆北向发展的优势区域,定位科技创新及智慧新城,价值彰显,资源优异;

  弹子石板块重庆CBD之一,叠加两江四岸滨江优势,也是南滨路延伸板块。

  5、指标

  规模多中小,36宗地平均计容约10.5万方,最大规模不到20万方;计容超过15万方宗地仅7宗,占比19%;

  容积率多低容,在2以上共计10宗,占比28%,其中最高两宗达4.5均为17年成交的渝中半岛宗地,在实行18年供地策略之后,高容地块基本占比极低;

  指标层面的影响,跟近几年政府供地策略关系极大,限容,限高,限规模。

  6、溢价

  36宗地平均溢价率37%,溢价率超过50%的宗地仅6宗,占比17%;溢价率在25%-45%之间共计17宗,占比47%;

  整体来说溢价率并不高,这一点应该跟政府供地策略有关,参考板块近一年成交价来指导挂牌价,本质上抬高挂牌价,控制溢价率。

  7、价差

  最高楼面单价13549,与万元门槛价格,首尾偏差比35%;

  超过1.2w仅4宗占比11%,单价1.1-1.2w共12宗占比33%;

  低于1.1w宗地共计20宗占56%,占据较高比重,这说明本质上主力的地价是很接近的,偏差度低于20%;

  这一点是否反映了重庆高价地项目经营不善,形成木桶短板效应。

  8、企业

  联合体摘牌7宗,其中龙湖+平安的组合3宗,平安大概率不管开发多扮演财务投资角色,实际联合摘牌共4宗,占比11%,企业单独摘牌占比超过90%;

  为什么企业偏好独自摘牌万元地?

  我推测可能有几点:

  1、当下投资环境所致,企业都有并表要求,加上上行企业相对乐观;

  
2、高价地倒逼企业更具挑战,需要全链条管理和掌控;

  3、资金量过大,总部关注度高。

  9、逻辑

  1、政府主导的供应放缓,限容限规模,高挂控溢;

  2、城市价值提升,外来企业入渝导致竞争加剧;

  3、市场上行,导致投资的非理性行为。

  

  

二、谁在拿地?

  1、聚焦

  这三家企业绝对是本土最具实力的龙头房企,香港置地在中高端改善方面的口碑和能力也是有目共睹的;

  另有金辉、绿城各2宗,金辉均于今年二季度获取,绿城定位“豪宅教父”,对自己产品有天然信心。

  2、均衡

  其余24宗地分属不同的24家房企,两者相加近30家不同房企拿下了万元地;

  之所以如此分散,本质可能在于企业类型和运作思路不同。

  3、榜单

  以重庆主城业绩排行来看,有超过半数的企业在20强之外,这就形成了一定反差,非大规模企业偏好拿高价地的现象。

  4、成渝本土房企

  共计8宗,除龙湖、金科之外,再就是海成和升伟各获取1宗,而本土其余老牌房企东原、华宇、协信等并未涉猎万元地。

  5、深耕巨头

  共计7宗,包括融创、华润、保利、中海等深耕重庆超过10年的房企。

  6、新进房企

  多在16年之后进入或者二次进入的(总体开发项目低于3个的),这一类型共15宗占比达42%。

  7、反差

  我们以企业在重庆的实力为理论基础来倒推,应该说本土龙头和深耕巨头是最有实力和能力来做高价地或者溢价的。

  但实际情况却是外来新进房企或在重庆的中小规模房企占据了相对大的比重。那么逻辑到底是什么?

  

三、高价地的拿地逻辑

  1、大盘的趋势

  过去我国经济快速发展,社会财富快速积累以及房地产企业的扩张都是非常迅速的,过去20年只要你敢于加杠杆、敢于负债、敢于投资拿地,买房,大概率都是赚钱的,尤其是16-18年这一波市场行情,再加上棚改红利,更是让很多企业实现的快速的扩张;

  历史的规律告诉我们,只要买资产,都能成功、赚钱。

  2、扩张的步伐

  房企对规模的追求可谓疯狂,除了自身开足马力卖房之外,还要注水买榜;

  规模的作用是非常突出的,包括品牌、口碑、融资成本、信用评级等等;

  这也是我们看到很多企业都在近十年,开始全国化布局,旨在实现更大的规模。

  3、杠杆的诱惑

  近些年以碧桂园和闽系房企,通过标准化、杠杆(负债)和高周转,快速实现规模扩张,甚至有些企业通过极小的本金,采取信托、基金等融资手段实现了规模增长,列入千亿阵容。

  4、产品的溢价

  这几年高周转企业大行其道,大家都开始走标准化路线,这样有利于高周转,简单说就是复制;

  但仍会保留一定比例的高端系列,例如金科琼华、旭辉江山等产品线,这类产品打造的目的一是为了抬升企业形象,树立品质标杆,拉升口碑;第二定位利润型产品,产品高溢价能够收割社会财富阶层;

  就目前重庆市场而言,走量型项目基本没有利润(尤其是近两年新拿地项目)

  5、重庆的优势

  作为西部大开发桥头堡加之战略地位,成渝城市群双核之一;

  未来有很大发展空间,据统计全国百强有80%已经进驻重庆;

  重庆的市场基本盘“地大量多”,土地多代表企业有拿地的可能,成交量大说明需求有保障,能够满足企业对现金流需求契合度比较高。

  6、外来房企的偏好

  1、外来房企:多起家于沿海或长三角、珠三角等发达经济区,部分区域房价两倍或多倍于重庆,对企业来说算是降维打击;

  加之在大本营的遭遇天花板,在二线或沿海发达城市,很多企业规模受限,由于竞争白热化甚至拿不到优质地块了;

  2、资本轮动:就融资渠道及成本而言沿海地区肯定更有优势,但劣势是资金量投入过大,流动性可能较差,尤其是一线城市;

  但资本最终是逐利的,利润在哪里,资本就往哪里走,因此就高周转及杠杆率来说,西部还是有其优势。

  3、投资逻辑:从抄底摸顶到追涨杀跌,过去认为重庆是价值洼地,都来抄底拿地导致竞争出现高价;

  但是经过这几年市场发展,转变为追涨杀跌逻辑,大家期待未来价值提升,价格再增长;

  当然也会出现企业内部的博弈、战略考虑或者信息不对称,盲目乐观等因素。

  7、如何收场?

  更换团队?

  亏本甩卖?

  等待接盘?

  期待解套?

  那都是以后的事,谁知道呢。总之时代变了,逻辑也变了。

  且行且看且做且思!

  以上内容来源于渝生之鉴,经独家授权后发出。

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