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黄埔篇 | 风口上的黄埔,百万首付还能随便选吗?

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  这两年,产业的迁入、地铁的开通和配套的完善,加上紧邻宇宙中心天河的独特优势,不少市中心的购房需求都外溢到了黄埔,随着黄埔人才限购放宽及大量旧改项目启动,黄埔新房均价也随之水涨船高。

  老黄埔板块新房均价已破4.5万/㎡,科学城有新房均价高达5万/㎡,长岭居新房均价和部分二手房均价也突破3万/㎡, 而刚需最为集中的知识城板块部分二手房源均价更高达3.3万/㎡。

  但是对于拥有百万首付的我们,选择还是不少的。

  01老黄埔:房价直逼市中心 3房最低首付150万

  其实,黄埔临港区也是广州老城区之一,这里的老广氛围不比越秀荔湾少。该板块以工厂、港口、造船等重工业为主,曾经为广州的GDP增长作出了不少贡献,成为不少年轻购房者的选择。

  目前在售的新盘并不多,距离13号线夏园站600米左右还有个新盘宝夏花园(二期),89-94㎡的3房,均价2.85万,算是该板块内百万首付可选的新盘,短板是周边环境比较一般,都是城中村和工厂,短期内没什么大型配套规划落地。

  鱼珠板块的两个新盘,五矿招商鹭山府和富力南驰·富颐华庭,均价都在五万,前者即将推出88-96㎡3房,116㎡4房,最低总价450万,后者二期主推100-140㎡的改善型户型为主,总价直逼天河新房。


  (富力南驰·富颐华庭交通规划图)

  网红热盘万科城市之光,一期最低总价340万左右,目前二期在认筹阶段,户型涵盖85/95㎡的3房,125/140㎡的4房,按照一期的火爆情况,二期据说要涨5000元/㎡,预计总价也要400万以上。


  该板块5号线沿线二手的均价也突破4万,包括已有17年楼龄的万科城市花园,有房源单价达4.5万,不过胜在有小户型选择比较多样。


  13号线沿线楼盘部分低于4字头,甚至有些楼龄较新的次新小区甚至不需要百万首付即可上车,可以重点关注一下。


  (以上数据来源于贝壳)

  02南岗:黄埔靠市区片区的价格低洼地

  该板块划分大致是开发大道到开创大道的片区,南岗商圈算是黄埔现在较为活跃的商圈,但主要还是城中村配套,周边发展还不太完善,所以价格涨幅对比其他区域也没那么快。

  目前该片区的住宅不算很多,一手比较有代表性的是富力新城,二手是佳兆业城市广场。

  富力新城目前均价3万,在售T5栋73-120㎡,作为一个成熟大盘,自带配套齐全,总价低,距离市中心不算远,适合300万左右预算在天河、老黄埔、科学城上班的自住买家。


  佳兆业城市广场也是比较受关注的二手,距离13号线南岗站1公里左右,复式产品、小区环境,交通和周边配套也可以打7,8分了,但是至于学位,并不是它的卖点了,不过3.2万的均价,百万首付可以考虑83-86㎡的3-4房。


  (一手数据来源于网易房产、二手数据来源于贝壳)

  03科学城:被偏爱得有恃无恐,百万首付首要选择

  对比老黄埔的工厂、旧楼交错的景象,高楼鳞次栉比的科学城目前新房供应量还是比较大的,次新二手的放盘也不少,300-400万的选择还是很多的。

  临近天河的的融创翔龙·广府壹号,推出了75/85㎡的2+1房,95㎡的3房,120㎡的4房,首开均价3.9-4.7万,有刚需3房户型,总价低,百万首付可以一步到位到3房。

  位于香雪站附近的品秀星樾和合生中央城,前者目前主推84-127㎡3-4房,均价3.8万,后者95㎡3房,后者主推127/130/142㎡4房,均价3.5-3.9万,不到400万总价和九年一贯制的教育受到了不少预算比较充足的刚需买家青睐。


  另外位于中海誉城附近的的绿地杉禾晶舍有少量住宅在售,98-123㎡3-4房,均价3.5-3.9万。

  还有即将推出的时代三盘(时代天韵、时代香树里、时代天境),也是颇受关注,户型均是刚需上车户型,最小户型有75平,价格未出,如果随行就市预计也是3.6-3.8万左右,最低总价预计300万不到。


  二手的选择也不少,大部分都是楼龄在5-8年,均价在3万出头,百万首付有不少80来平的刚需小户型可以选择。


  04长岭居:好山好水长寿居,百万首付随便选

  长岭居发展规划是宜居板块,教育、医疗配套发展速度的确惊人,而且两面临山,环境优美。

  不过该板块一直缺乏大型商业配套落地和产业规划,轨道交通目前只有21号线长平站和有轨电车1号线,所以人气一直旺不起来。

  目前在售新盘有中冶逸璟台,五矿壹云台,龙湖揽境,实地常春藤。中冶逸景台全豪宅配置,不在考虑范围内。

  而龙湖揽境和五矿壹云台主推刚需洋房,前者在售99-122㎡的3-4房,后者主推88-133㎡的3-4房,均价都为3.3万元。

  有着市二中加持的实地常春藤在售98-112㎡3-4房,目前新房均价是2.9万,二手均价2.6万左右。


  二手的主要奥园春晓、越秀岭南林语为主,均价也是突破3万,两者都是紧靠科学城,而且环境清幽,承接了不少科学城企业高管的外溢的置业需求。

  再往东永和板块主要是工厂聚集区,因此无论是一手的珠江嘉园,还是万科山景城和万科里享家等盘,二手都是维持在2字头。


  05知识城:户型刚需总价,产业规划够清晰

  知识城虽然距离市中心较远,但是它是由新加坡和广东省政府合作开发的一个智慧经济新城,未来会有不少企业进驻,因此它的热度仅亚于科学城。知识城出行方式比较依赖轨道交通,目前是有14号线镇龙站接驳21号线通往市区。


  目前在售的地铁上盖的一手有知识城南区镇龙站的星汇城,中区的凯德中新里和北区的时代印记,都是以刚需上车户型为主,均价范围2.2-2.7万不等,对比中区均价2.8万的万科幸福誉和保利拾光年,部分户型总价200万左右就可以拿下。


  (以上数据来源于网易房产)

  而二手的话与在售的一手差异不算很大,甚至部分出现了倒挂现象,万科幸福誉一二期靠近地铁的二手甚至有均价3.3万的房源挂出,但商业教育交通配套的确无可挑剔,有网友反馈3房租金可达3000元/月。


  其他小区二手均价则位置在2.3-2.8万左右,加上不少70来平的小户型可选择,适合预算200万的预算紧凑的购房者。


  (以上数据来源于贝壳)

  总结

  首付预算150万的可以考虑老黄埔板块,毕竟通勤优势不亚于部分天河新盘。

  如果是300-400万左右预算的,科学城、南岗、长岭居都可以选,但是前者公共交通相对比较方便,后者主要靠自驾出行为主但胜在有优质的教育医疗配套。

  如果是预算紧凑的刚需上车族,知识城是首选,但尽量选择地铁盘。

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