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财华洞察八年!万达海外沉浮录

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  一、"好一似食尽鸟投林,落了片白茫茫大地真干净"

  11月23日晚,万达酒店发展(0160-HK)宣布已完成公司于芝加哥物业项目权益出售。公司至此不再持有芝加哥物业的所有权益,该物业资产负债及财务业绩不再并表。

  这宗交易万达酒店发展早在7月底就已经预告。根据出售计划,公司非全资附属公司万达芝加哥将其拥有Parcel CLLC 90%股权作价2.7亿美元出售给Magellan Parcel C/D LLC,同时万达芝加哥收回予Parcel C LLC的2.44亿美元贷款。

  贷款加股权转让代价,万达酒店可以收回5.14亿美元。

  Parcel CLLC拥有位于芝加哥363-401 East Wacker Drive的Vista Tower。这栋尚在修建中的大厦本在完工后将成为芝加哥第三高的建筑。2016年9月大厦破土动工时,芝加哥伊曼纽尔市长、42区区长等芝加哥政要都曾为之站台。

  想不到大厦还没建好,万达就将它转手了。

  

  万达酒店认为,出售芝加哥项目是一个很好的变现机会,有助于降低集团现在及未来的债务,加强集团财务状况。通过出售预期将产生税前收益9400万港元。

  但稍了解大厦情况就知道,万达酒店做了一笔不值的交易。

  Vista Tower坐落在芝河河畔,毗邻密歇根湖,楼高98层。临湖的每套公寓售价都在百万美元以上,而顶层的超豪华公寓(penthouse)售价更是高达1710万美元。底层入驻的是万达五星级酒店——万达文华酒店。

  大厦尚未竣工,美国已有众多买家前来问询,预售情况是出乎意料的好。完工之后,Vista Tower公寓销售加上万达酒店经营极有可能为公司带来持续稳定的现金流。

  而万达酒店却在此时却把大厦出售了。像这样不值得的交易,王健林的万达已经不是第一次做了。

  在完成Vista Tower出售之后,万达集团正式将所有海外地产项目清空——正是好一似食尽鸟投林,落了片白茫茫大地真干净。

  回首八年前在海外疯狂买买买的意气风发,现在的王健林想必有点不甘心。

  二、"春风得意马蹄疾,一日看尽长安花"

  2012年,国家发改委、外交部、银监会等13个部门发布《鼓励和引导民营企业积极开展境外投资的实施意见的通知》文件,鼓励民营企业龙头积极"走出去",发挥在境外投资的重要作用。

  正经历房地产白银十年的万达集团率先走出国门,在海外疯狂扫货。当年5月,万达出资26亿美元收购美国第二大院线AMC,并投入5亿营运资金;2013年王健林私人再分别投资了英国游艇公司Sunseeker(《007》系列电影中 James Bond所驾游艇的生产商)和酒店,总价13.25亿美元。

  关于王健林收购AMC,《经济学人》里是这么写的:

  好莱坞的寡头们得知一个他们从来没听说过的亚洲人出资收购经营陷入泥淖的AMC时,都很困惑。他们嘲笑这个人竟打算花8亿美元在青岛建全世界最大的演播室。但是,2013年当他们看见莱昂纳多、约翰·特拉沃塔、凯特·贝金赛尔等好莱坞名流都飞到青岛出席演播室的奠基仪式时,他们都说不出话来了。

  万达的海外买买买自此便一发不可收拾。

  2014年8月,万达在加州洛杉矶贝弗利山买地建楼;6月收购马德里地标西班牙大厦;7月在芝加哥投资五星级酒店及公寓(即Vista Tower);

  2015年1月收购悉尼两个项目物业,入股西班牙马德里竞技俱乐部;2月收购盈方体育;6月收购澳大利亚第二大院线Hoyts;8月收购铁人三项公司World Triathlon Corp(WTC);

  2016年1月收购美国传奇影业;2月投资巴黎文旅项目Europa City;7月收购欧洲最大院线Odeon & UCI。

  万达的海外收购至少花了200亿美元。

  按照这个收购步伐,人们甚至相信王健林会买下整个好莱坞。西方的记者这样描述王健林:

  你也许不敢想象一大早就有喧聒的迪斯科音乐和舞灯、香槟美女左右的生活。但这就是2015年2月10日这一天,王健林在北京万达索菲特大酒店的舞厅里庆祝自己以12亿美元买下盈方体育的情景。

  事实上,万达集团海外投资的钱大部分是借回来的,包括万达地产用于扩张的钱也是一样。

  据路透统计,万达收购AMC共筹集31亿美元贷款(即全部收购款项),北京银行、中银国际、进出口银行和工商银行等中资银行提供了融资;铁人三项公司WTC的收购有2.8 亿美元再融资贷款;芝加哥的Vista Tower大厦总投资9亿美元,其中包括一笔 6 亿美元有担保贷款。

  一般国外的银行会按照企业EBITDA 3到4倍发放贷款,因为有政策扶持,中国银行却可以给本土公司6到7倍的贷款。插上政策和资本的翅膀,万达越飞越高。

  2014年,万达商业地产在香港上市,第二年王健林个人财富就超过马云,从福布斯中国富豪榜第四位跃升至第一位,成为中国首富。

  2016年,王健林在胡润榜上身家已来到2000亿元。

  老王计划到2020年,万达资产达到2000亿美元,市值达到2000亿美元,收入1000亿美元,净利润达到100亿美元。

  春风得意马蹄疾,一日看尽长安花。

  可惜,世事浮云变。万达的纸醉金迷不过是日后崩盘的草蛇灰线。

  

  • "三十功名尘与土,八千里路云和月"

  2017年上半年,万达集团在全国有200个万达广场、十几个万达城、80家五星酒店,在全球有1300家影院、一家英国游艇公司、两家美国电影公司……

  王健林理所当然,还是中国的首富。老王一定很后悔,那一年5月一步踏错,便是之后的满盘皆输。

  5月份,马来西亚总理纳吉布来到北京参加"一带一路"高峰论坛。13日早上,纳吉布总理来到长安街上的万达集团总部,商量吉隆坡市中心的大马城项目开发事宜。

  大马城距离吉隆坡双子塔约七公里,是吉隆坡市中心单一最大的未开发地块,占地面积200万平米,总建筑面积约840万平方米。根据马来西亚政府规划,项目主要以加拿大蒙特利尔地下城为蓝本,建成后将成为吉隆坡最重要的交通枢纽和国际经济中心。

  作为交通枢纽,大马城是规划中马来西亚至新加坡高铁站、城轨、城际铁路及机场快线的交汇中心。

  开发之后,大马城就是一块肉眼可见的肥肉。

  第二日,王健林作为企业家参加"一带一路"论坛。会后,他透露今年万达落地两个超百亿美元的超级项目,其中一个便是马拉西亚的大马城。

  两个月之后,大马城重新招标,马来西亚政府共收到九份标书,七份来自中国公司,两份来自日本公司。

  中国公司包括中国建筑、葛洲坝、中交建、万科等,没有万达。王健林连投标都没有去。

  万达集团事后虽有澄清,市场或许更关心结果。

  从结果来看,万达集团的融资渠道开始收紧。

  据胡润研究院发布的《2017中国企业跨境并购特别报告》,2016年中国海外投资并购累积宣布的金额是2158亿美元,同比增长148%。其中,海外投资比较活跃的企业是海航、安邦、万达,在前100大交易中分别有3-4笔投资。

  而就在当年6月,就有媒体放出风声,国内各家银行对海航、安邦、万达、复星等公司的境内外融资情况及可能存在的风险进行排查。7月,网络传言国内几大银行暂停向万达集团的六项境外投资项目放贷。

  万达此前大肆收购的海外公司,很多都是借钱收购,而被收购标的中不少经营情况并不理想,自身就带负债。如AMC 被收购前负债率达90%,总负债有19亿美元。万达在海外收购的影院、酒店、游艇,都是重资产,现金流一断,后果不堪设想。

  9月份,穆迪将万达的信用评级调至负面,理由是担忧其流动性转弱。

  再来看看融资收紧之后,王健林是如何反应的。当年7月份,万达将旗下 13 个文化旅游城项目91%股权和76个酒店出售给融创和富力,总价631亿元。资产转让的所有资金用于还贷。

  这宗"世纪交易"最出名的是王健林在北京万达文华酒店VIP室与孙宏斌及李思廉商量合同的时候,还传出了摔杯子的声音。有传言说是李思廉趁机砍价,在场的万达一位高管看不下去了一气之下摔了杯子。

  最后,万达本打算335亿卖走76家酒店,竟然变成199亿卖走77家酒店。事后,潘石屹评论万达这宗三方交易,"我以为自己看错了。"

  交易完成后万达商业负债约为2000亿、账面现金约1700亿元。王健林表示之所以要出售文旅项目是因为它在地产行业中回收周期最长,对现金流压力最大。之后,万达将会优先发展影视、体育等领域,而万达商业的租金收入也将会超过地产收入。

  事实上,从2018年开始,万达就没怎么在市面上拿过地了,王健林称之为"全面轻资产化策略"。但万达地产其实负债问题其实不是那么严重。根据万达商业地产2016年私有化退市前上半年财报披露,公司净负债率为65%,在行业算中等偏高。相比之下,同期泛海控股、泰和集团等公司净负债率都在300%以上。

  这么多的巧合串在一起,显然不是巧合这么简单了。

  对了,万达商业地产当初在港股私有化退市,其实是想回到A股上市获得更高的估值。但17年之后,万达转型不做地产了,万达商业地产回A上市也就没有了下文。

  世事就是这么奇妙,一子错满盘皆输。老王三十功名尘与土,最后只剩下空悲切。

  

  • "我真的不甘心"

  王健林在国内将重资产的文旅、酒店、万达广场转手之后,国外投资的其他重资产项目当然也是能出手就出手。

  在2018年初的年会上,王健林宣布万达将逐步清偿全部海外有息负债,"卖一半海外资产就能把全部债务清偿。"

  但具体操作起来,万达卖的海外资产并不止一半。2018年,万达将手头五个地产项目中的四个全数出售。其中,伦敦ONE项目整体股权出售代价为5934.8英镑,而万达早年在获取地块上就花了9000万英镑;澳大利亚悉尼Circular Quay公寓和酒店项目与黄金海岸两个项目以3.15亿澳元出售(包含负债),获得收益4.73亿港元;洛杉矶贝弗利山项目以4.2亿美元出售,投资本金加上土地税金最终还是略有亏损。

  最后的房地产项目便是昨日完成出售Vista Tower,万达在交易中略有盈余。但整体而言,万达的房地产项目投资盈利并不多——仓促抛售海外资产本来也不是王健林的本意。

  文娱领域投资方面,AMC今年一度因为疫情而被传出有破产风险。据万达文化集团总裁张霖解释,公司之前投资包括AMC原有19亿美元债务及剩下6亿美元和1亿美元设备改造费。债务属AMC所有,万达并无担保,实际6亿美元的收购费用已通过股票分红(3.26亿美元)及股份转让(5亿美元)收回。

  话虽如此,但万达早期还投入了5亿美元的营运资金,这部分资金应该是无法覆盖了。AMC今年的经营、股价及现金流情况均不理想,万达的投资并不算成功。

  

  万达旗下铁人三项公司WTC的海外项目则以7.3亿美元全现金交易的方式出售给媒体公司康泰纳仕的母公司先进出版公司,对比此前6.9亿美元的收购价稍有盈余。

  而老王之前以3.2亿英镑并购91.8%股份的英国Sunseeker公司项目目前则正在寻找下家。

  这些海外投资,因为后来万达没有足够的资金注入,从收购完成开始到被出售,资产升值并不大。王健林从12年到16年之间令人胆经咋舌收购的这些重资产,遇上了今年疫情封锁,业绩还普遍不善,最后只能割肉出售。

  如果万达的融资没有被限,这些海外投资的资产价值会不会高一点呢?

  可历史没有如果。最新今年10月份的胡润百富榜上,王健林身家已跌至1100亿元,排名21位。

  这是大意,还是命中注定?

  1999年,王健林将大连万达足球俱乐部卖给实德集团。在俱乐部更名的那天,王健林在参加一个活动临上车前还喃喃自语"我真的不甘心"。

  时过境迁,物是人非,王健林还是那位"不甘心"的老王。

  也许,再远一点,从老王还是小王的时候就敢质疑学习教材的正确性开始,就注定了他和万达今天的结局。

  所谓英雄,不过时势造罢了。

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