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明年开始,房屋出租统统按照新规实行,房东、租客需要留意!

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  文:小娜

  对于年轻人来说,除了找工作,我相信最难的就是找房子了。因为我国有近14亿人口,9亿工人,每年都有人退休有人进入社会,特别是每年春夏期间"返乡潮"、"毕业潮"、劳动力市场涌入,竞争压力严峻的就业形势,很难抓住机遇,不容易抢到了工作机会,还要解决一个最困难的问题——住哪儿?

  

  作为房地产市场不可分割的一部分,房屋租赁也衡量着市场的健康程度,比如租售比,这也关系到亿万人的住房问题。据相关数据显示,目前我国租赁人口已超过2亿,占城镇人口的近四分之一。一个健康稳定的租赁市场关系到人们的幸福指数,一个清晰可靠的法律体系是保障"居住权"的基础。

  

  根据中国的相关报告,预计到2022年,中国的租房人数将超过2.4亿人,预计到2020年将新增2000万人。由此可以看出,租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分。出租人和承租人的切身利益将受到国家的保护和重视。此外,从近期一系列城市出台的楼市调控新政来看,国家仍在朝着房地产业健康稳定发展的方向,努力实现人人安居乐业的目标,而法律制度是保障居住权的基础。

  

  2021年1月1日生效的《民法典》中的一项新规定规定了房屋租赁的新条款。同时,根据《合同法》,现行《租赁法》将立即废止。从新《租赁条例》的内容来看,与《合同法》相比,体现出了很大的不同,涉及房屋租售、转租,尤其是居住权制度的创新和建立、承租人优先购买权的限制等方面,这些都是密切相关的为了我们的租客和租客的利益。在享受权利的同时,也要注意法律风险。

  

  1、有居住权的房屋不得出租、出售

  居住权是一种用益物权,是拥有和使用他人房屋的权利。居住权必须符合两个基本条件:以书面合同形式签订的居住权;向登记机关申请居住权。如果房屋是以居住权成立的,即使出租人和承租人签订了租赁合同,在这种情况下,租赁合同也将被视为无效。

  很多人可能没有遇到过这种情况,但从明年起,我国将确立大量房屋的居住权,也就是说,按照法律规定,这类房屋不得出租,否则将扣除相应的处罚。因此,在购买或租赁房屋时,有必要检查房屋是否确立了"居住权"。否则,从明年开始,大量房屋将拥有居住权,在不知情的情况下,出租或被出租都是"违法"的,最终对大家都不好。

  

  2、租赁期限

  根据民法典,最长租赁期限不得超过20年,超过租赁期限的部分无效。忘记或者不能确定租赁期限的,视为无限期租赁,双方可以提前通知对方终止租赁。对于出租人和承租人来说,如果未来租赁期限不确定,无限期租赁其实是一种不错的租赁方式,但如果你想保持长期稳定的租赁关系,最好约定固定的租赁期限。

  

  3、出租人发现房屋转租的,应当在六个月内提出异议

  在现实生活中,有很多二手房东,为了赚取房租差价,未经出租人同意,出租人原来的房子又转租给第三人,在这种情况下不利于租房人,随时有可能被出租人赶走的风险。为了保护出租人和承租人的合法利益,在明年的新规中,承租人必须经出租人同意,方可转租房屋。如不同意,应在6个月内及时提出异议,否则视为同意转租。

  

  4、承租人有优先购买权

  租房总给人一种没有永久居留权的印象,因为虽然有些房客与房东签订了长期租赁合同,但有些房东出于种种原因需要出售所租房屋。为保护承租人的合法权益,新规明确规定,出租人需要出售租赁房屋时,应当事先告知承租人承租人有优先购买权。出租人不履行通知义务的,承租人可以向出租人提出索赔。虽然承租人不必购买,但房东必须告知承租人,他有优先购买权,以免发生纠纷。

  

  5、如果建筑设施对健康和安全有害,租客可随时退租

  有的房子经常装修或者刚装修出来就出租,甲醛超标,材质不好很容易造成安全问题,去找房东却得不到回复和赔偿,就连退租都不行的新闻比比皆是,按照新规,如果租金质量有问题,可以随时退房。

  6、房屋权属纠纷或被查封,可退租

  我们以前租房住,如果房东有债务纠纷,很容易一起被拖下水。毕竟,法院会没收房子,但不会因为你是房客就让你留下来。但新规出台后,如果再遇到这种情况,可以提前退房,向房东要求赔偿。

  

  此外,新规还规定,出租人应当保证租赁房屋符合建筑和消防标准和要求,并具备供水等必要的生活条件。包括地下室在内的许多新房子将被淘汰。情节严重的,对个人处1万元以上5万元以下罚款,对单位处10万元以上50万元以下罚款。

  

  以上就是新规的内容。可见,针对房屋租赁市场存在的诸多问题,提出了相应的解决方案,以保障租户或房东的利益。不过,能否付诸实施,还要看监管部门的罚款情况。你认为新规定保护了租户的权益吗?

  (本文系尔东商业观察原创文章,转载请注明作者及来源)

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