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房价赶超一线,厦门楼市迎来调控大棒

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  近期,厦门率先发布《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》(公示稿),规划中明确:

  1、未来五年,厦门将新增住房供应总量约38万套(商品房12万套)。

  2、要保持住房价格总体平稳,新增商品住宅年度价格涨幅不能超过5%。

  我国楼市向来是典型的政策市,所以买房一定要关注政府长期规划,尤其是住房五年规划,当中极有可能隐藏着接下来楼市的财富密码。此外,这也是率先落实“十四五”房住不炒至住房五年发展规划中的城市,极有可能引领接下来楼市发展的风向。

  此次厦门的公示稿中,增加住宅供应很好理解,但厦门楼市已经涨到需要需要调控了吗?

  

  要知道,楼市限涨往往出现在行情非常火热的城市,而厦门自2017年调控以来,楼市一直不温不火,涨幅从未高过5%,厦门政府此举意欲何为?是楼市行情已经悄悄启动?还是官方有意刺激?

  

  先来看看厦门今年的楼市行情,10月厦门新房成交量再创新高,这是自2017年4月后3年内出现的单月新高。

  

  根据中原房产的数据来看,1-10月,即使在疫情的影响下,厦门整体市场表现非常亮眼,新房市场量价齐升。一手住宅成交总量达15938套,同比上涨51%;销售金额709.5亿元,同比上涨8%。

  

  并且,根据11月16日国家统计局数据来看,二手房市场也开始反跌为升,二手均价环比上涨0.4%,同比上涨4.2%。

  

  厦门的楼市确实有开始启动的趋势,新房市场非常火热,成交均价同比增幅已经达到8%,二手市场也开始出现松动。

  此刻厦门政府发布限涨政策,极有可能是出于今年“房住不炒”的压力,主动为市场降降火。

  如果当真政策落地,限涨5%是什么概念呢?对厦门的楼市有何影响?

  如果当真能将年度价格涨幅控在5%以内,那就意味着,厦门的未来五年新房房价净涨幅的上限为27.6%。以过去5年厦门涨幅62.5%来算,也就是说未来5年涨幅最多只能有过去5年涨幅的44%,投资回报率大打折扣。

  五年房价最多涨27.6%,除去利息等税费,这意味着未来厦门的投资收益率可能连部分理财产品都跑不赢。

  如果此项政策真的能够落实并实施,厦门显然是不值得投资。但关键在于,这项政策有可行性吗?政策落实的可能性有多大?一手限价真的能够影响未来厦门整体楼市吗?

  

  厦门并非是采取限涨政策的第一个城市,早在去年年底,深圳住建局为了打击小区业主哄抬房价,就曾设置了5%年涨幅的一个投诉门槛。

  

  但深圳针对的是二手市场的房价涨幅,二手市场完全是个人对个人的市场行为,政府很难干预,所以只能提供举报渠道参与监管,非常被动,最终也是收效甚微,去年至今深圳的房价依旧在猛涨!

  今年3月,东莞发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》,也有限涨规定:房企在取得预售许可证或现售备案证书180天后,可以调整未售房屋价格,但是涨幅不能超过5%。

  简单来说,就是对已经拿到预售证6个月的项目,后期推出的楼盘房价可以有5%幅度内的上涨。这样的调控政策,完全就是意思一下,对新房限涨都不到位,最终的结果大家也知道,东莞一路涨到现在。

  

  本次厦门也是限涨5%,但与深圳、东莞的举措又有极大的差异。厦门限制的一手市场的房价涨幅,而一手市场政府本身就享受绝对的定价权,政策落实的可行性极高。

  与此同时,厦门政府还计划增加土地供应量。过去五年,厦门住宅供应面积为628万平方米,而接下来五年,厦门住宅供应规划已经达到1300万平方米,几乎是过去五年的两倍。

  

  

  倘若未来政策真的能够严格实施,在每年5%涨幅的限制之下,厦门新房价格走势会非常平稳。市场还有双倍的土地供应,新房价格涨幅控制+新房供应多,对二手市场的打击是致命的,厦门未来五年楼市会非常健康。

  

  那为什么这个点要对厦门动刀呢?

  厦门作为全国房价第四高的城市,已经超越一线广州,房价真的不低了。但更为致命的是,经济基本面没有跟上,GDP在省内都仅仅只能排在老三,更不用说在全国了,一直给大家的印象就是旅游城市。

  仅凭着环境与气候,支撑着全国第四高房价,厦门的楼市缺乏着一定说服力,确实存在着一些水分,需要回调。

  厦门的楼市到底凭借着什么,一步一步达到今天这样的一个水平的呢?

  1、首先不得不提,厦门环境确实优美,居住属性稀缺,并且还有所有房价高城市的通病,就是土地狭小,供地紧张。

  厦门总面积也仅仅只有1700.61平方公里,只有隔壁泉州市的六分之一,并且整个市区资源都集中在岛内,岛内吸引着全市近半的人口,但面积只有158平方公里,所谓寸土寸金丝毫不过分。

  全国气候优质,又能市区望海的地方真的不多。凭借着优质的气候与卓越的景观,厦门完全有实力吸引全国有产者在此处购置旅居养老地产。

  与此同时,岛内的土地资源又十分有限,供需紧张势必会助推房价上涨,厦门的房价如此高,也就不意外了。

  2、厦门的政策倾斜并不少。虽然不少人说,厦门在福建省内尴尬,既没有福州的省会位置,也没有泉州的经济发达,根本无法匹配这样的房价水平。

  但厦门的政策倾斜力度不比福州低,作为计划单列市、副省级城市与经济特区,即使厦门的经济在省内排名第三,但厦门的财政收入远远高于泉州市,是省内的第一。

  

  财政收入意味着什么?意味着厦门政府手中有钱,厦门生活等各项配套资源,绝对不输福州。基建建设不要比泉州优越领先太多,再加上适宜的环境,厦门的吸引力远高于省内其他城市。即使泉州老板有钱,但也大多拿着钱来到厦门,甚至有传言说泉州人撑起来厦门楼市的一半。

  3、此外厦门楼市还有一派重要支撑,就是福建有钱人。要知道福建的民富程度非常高。2020年,胡润排行榜中,闽商以99位排名排在全国第四,而福建人本身思想是比较传统的,落叶归根的观念下,厦门就是所有福建有钱人的最佳选择。

  厦门的楼市支撑力是有的,凭着优质的景观与稀缺的供应,厦门楼市的底不会太低。但是如今,厦门楼市二手均价已经去到五万,厦门吃着环境的优势,楼市还能走多远?

  此刻,厦门还在积极调整,未来新的调控政策落地,厦门的未来会愈发健康。

  此刻,就是厦门刚需入手的最好时机!

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