新规到来，明年起房租必须存入监管账户，“二房东”不得再挪用

　　在过去的22年里，我国的城市化速度保持稳定，城镇化率从33.3%上升到60%，平均每年有1.3%的增长。而户籍人口城镇化率的增长幅度也与之相似，从13年的35.93%，提高到了19年的44.38%，增幅达到了1.4%。

　　随着城市化率突破60%，农业转移人口市民化的步伐也在不断加快，在“十三五”期间，大多数城市均已取消落户限制，发放了超过一亿张的居住证明，提前完成了十三五的落户任务。而大量的人口流动，自然会对城市的房地产市场产生一定冲击，城市净流入人口增加，需求增加的同时，房价也自然会上涨。

　　当前受房价居高不下的影响，很多人买不起房，因此近几年来房屋租赁市场反而发展迅速。有统计数据表明，截至20年初，据统计，到20年初，国内租房人口已达2亿2千万，并且这一数字还存在非常明显的上升趋势。同时据《2020年中国青年租住生活蓝皮书》的数据显示，30岁以下的租房人口所占比例超过50%，租房时长超过三年的租客占据总人数的60%。通过上述数据可以看出，目前租赁市场的主体都是年轻人，当然也不乏刚毕业的大学生。

　　而这些刚毕业初入社会的年轻人，由于工作需求或者其他原因需要外出居住的话，衣食住行必不可少，居住是首先就要解决的刚需难题。但懂的都懂，买房是不可能买房的，去酒店住又太贵，只有租房才能维持得了生活。并且租房还更加自由，如果工作有变动的话，在短期内还可以另找房屋居住，比起买房来说更有优势。

　　但是这些刚进入社会的租房新手，由于他们并没有什么租房经验，因此会很容易掉进深坑里，对这些新手来说，长租公寓会有很大的吸引力，因为与市场上其他的租房方式相比，长租公寓的租金通常稍微便宜一些，而租户如果一次性缴纳一季度或一年的房款，还能享受到更加便宜的租金，低廉的房租对于没有太多可用资金的租房新手来说是非常吃香的。

　　但是近年来许多长租公寓都属于高收低出的发展模式：给房东的租金比较高，但大多是月付或季付；而租出去价格却较低，并且不是季付就是年付。这样一来企业就得到了一大笔资金，通过与市场之间的价格差距，迅速抢占市场，并挪用租金扩张。虽然市场抢到了，规模也扩张了，但高收低出所损失的资金流是不可避免的，而只有靠不断融资，资金高速周转才能稳定下去。

　　我爱我家控股公司前副总裁胡锦辉在18年就说过：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”

　　来到20年的时候，上半年的“黑天鹅事件”，几乎是压垮他们的最后一根稻草，在此期间很难找到新的租客，而房东的钱却无法到位，导致企业的资金链出现严重问题。根据《中国经营报》的不完全统计，单单今年截至11月，已有超过五十家长租公寓出现爆雷现象。

　　作为中介的长租公寓公司，却无力向房东支付租金，后来的发展自然不言而喻。毕竟这段时间长租企业爆雷的新闻还挺多的，首先倒霉的自然是租客，已经交过长时间的租金不说，运气再差一点还要被房东赶出去，毕竟有一些房东身上还背负着房贷，如果租客继续住下去，自己再也拿不到房租了，月供也没个着落。房东也是人，心里的痛苦向谁说。

　　而在10月1日，西安发布了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》，在文件的第二章第四条里，要求“托管式”租赁企业在开展业务前需与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户，并且该租赁企业在市内有且只能有一个监管专用账户，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。

　　似乎是力度还不够，在10月30日时西安又推行了一则住房租赁资金监管的通知，并要求在通知前注册的“托管式”租赁企业需要在20年11月14日之前，选择监管银行并签订协议书、开设监管专用账户，同时新注册的“托管式”租赁企业应在注册后的10个工作日内开立监管账户。

　　这项政策所针对的自然就是这几年乱象丛生的长租公寓，自此，长租公寓所获得的租金再也无法私自动用，根绝了快速扩张抢占市场的现象，拆东墙补西墙的行为再难发生，大幅度降低了长租公寓资金链断裂导致破产的风险，给日后长租公寓的租户带来了保障。