房企的年关——A股不讲武德

　　招商蛇口70亿前海土地收购案终止、深深房重组4年后告吹。

　　这两个不论从背书、规模，还是时长看，都被视为最具有成功概率的事件，一前一后无疾而终，其背后牵扯引申出的意义，远大过于事件本身。

　　国家对于房地产政策的考量，把所有人都吹出了寒颤。

定增无路 出售有门

　　相比H股，A股市场的监管，总是更严厉一些。

　　招商蛇口失败的定增，在H股市场并不少见。尤其这两年里，通过定增、配股、全流通实现再次融资的房企，并非少数。

　　（部分增发房企）

　　但在A股市场，自2014年绿地成功借壳金丰投资之后，房地产公司A股再融资，包括增发、配股、借壳上市、发可转债等，就没有再放开过。

　　于是，富力、首创置业放弃回A，金辉选择了港股上市，而近期，万达将重回港股的传言也已遍满行业。

　　加上上周五（11月20日），受国企债券频现违约和永煤事件牵连，A股债券市场监管收紧，华发集团、北京城建、北京怀柔科学城的票据、公司债券都临时取消发行。

　　已经被“三道红线”扼住财务命门的A股房企，日子更加北风萧萧。

　　也因此，A股房企的自救反应，比港股房企来得更频、更快些：

　　11月2日和11月3日，招商蛇口先后转让深圳市太子湾商储100%股权+2.38亿元债权，和深圳市商启置业49%股权。转让底价分别为10.98亿元和26.02亿元。

　　此外，6日时候，招商蛇口再发公告，拟转让深圳市招盛阁置业股权+债权、及明华（蛇口）海员服务公司股权+债权。交易标的的挂牌底价合计41.45亿元。

　　华侨城于11月3日和11月6日，先后转让武汉天创置业30%股权及相关债权和温州华侨城投资51%股权。转让底价分别为19.77亿元和2.71亿元。

　　华夏幸福11月19日发布公告，拟向西部信托融资不超过20亿元永续债融资，以及将南京江宁区项目30%股权转让给金茂苏皖、34%股权转让给南京美的。

　　另外，绿地集团也于上周时传出消息，有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业，所有资产价值加总共计约为231亿元。

三季度降红线成效微略

　　但大部分房企自我救赎的速度，远跟不上监管的速度。

　　今年8月，监管层出台房企“三道红线”，要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1，并将几项指标与有息负债增幅挂钩。

　　而10月末，业内再次流传出监管部门下发给试点房企的三张具体监测表。

　　要求部分开发商按月披露财务明细，填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等5大项。

　　还特别标注了“永续债券应按会计准则计入有息负债或净资产”，将表外融资加入监管。

　　除融资监管新规细化外，其他融资监管政策也陆续出台：

　　10月末有消息称，深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷（“房抵贷”）的贷款条件；

　　北京市陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查；

　　银保监会信托部要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管。

　　一步步细化并落实的监管规则，都反射出“三道红线”执行的强硬，房企必须被动降杠杆。

　　从三季度报看，TOP30里的A股上市房企，若仅负债端剔除预收账款，则扣除预收账款后资产负债率均低于70%，全部达标；

　　若负债和资产端都剔除预收账款，则扣除预收账款后资产负债率未达标的还有6家。

　　（数据来源：TOP30房企中A股上市房企三季度报）

　　此外，仍有4家踩着净负债率红线，3家踩着现金短债比红线。

　　“净负债率+现金短债比”两条红线均踩的有绿地控股、中南建设和金科股份3家。

　　但绿地和中南的现金短债比，已经比中报时有所优化。

　　此外，中南和金科的净负债率，也比中报时有所改善。但绿地控股净负债率甚至由189.5%继续抬升至193.5%。

　　另外还有阳光城的净负债率，也仍处于116%的红线位置。

　　而三季度后密集出售项目的招商蛇口，三季度单季度归母净利同比增长了557.14%。截至三季报末时的现金短债比，也由年中的0.97上升至1.02，进入绿档。

两难：降价跑量没利 谨慎投资没地

　　眼下，年关将至。对于偏离标准值较多的房企来说，如果不撇让项目，最快改善财务情况的路径就是——降价跑量增加回款，和减少拿地开支。

　　但两条路径导致的结果也暗藏雷区：营收不盈利，未来发展支撑收窄。

　　受上半年疫情影响，今年里房企项目竣工及交付结转进度普遍延缓，收入无法如期确认，导致营业收入增速较去年同期有所放缓。

　　加上三季度以来，部分房企通过打折促销等方式加速去化，继续加剧了后期利润空间的压缩。

　　此外，东北证券研报显示，自 8 月末央行、住建部发布“345”融资新规（即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔）以来，房企投资力度总体趋于审慎，不同分档房企间出现分化。

　　其监测的14家A股重点房企（增加华夏幸福、荣盛发展、滨江集团、蓝光发展、首开股份），三季度单季合计“拿地金额/销售金额”为30.4%，环比2020上半年时下降9.1个百分点；

　　三季度单季合计“拿地面积/销售面积”为87.5%，环比2020H1下降16.4pct；

　　三季度单季合计“拿地均价/销售均价”为34.8%，环比2020H1下降3.2pct。

　　若按“红-橙-黄-绿”四档划分的话，红、橙两档房企拿地力度显著放缓，投资踩“刹车”，9、10 月份平均投资金额较前 8 月平均分别下降了 25%、22%；

　　如果看拿地金额与销售金额的关系、拿地面积与销售面积的关系，则橙档房企投资力度下降最为明显，态度最为谨慎。

　　而绿档房企由于短期内受融资新规影响较小，用面积口径刻画的投资力度逆势上行，保障未来销售的充足弹性。

　　对于A股市场里，杠杆使用高于政策预期标准的房企来说，减少支出是必然选择，而投资下滑即意味着高周转模式将被打破，未来它们的行业地位是平稳还是滑落，只能靠买方（购房人或收购方）投票了。