网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

房企的年关——A股不讲武德

0
分享至

  招商蛇口70亿前海土地收购案终止、深深房重组4年后告吹。

  这两个不论从背、规模,还是时长看,都被视为最具有成功概率的事件,一前一后无疾而终,其背后牵扯引申出的意义,远大过于事件本身。

  国家对于房地产政策的考量,把所有人都吹出了寒颤。

  

定增无路 出售有门

  相比H股,A股市场的监管,总是更严厉一些。

  招商蛇口失败的定增,在H股市场并不少见。尤其这两年里,通过定增、配股、全流通实现再次融资的房企,并非少数。

  

  (部分增发房企)

  但在A股市场,自2014年绿地成功借壳金丰投资之后,房地产公司A股再融资,包括增发、配股、借壳上市、发可转债等,就没有再放开过。

  于是,富力、首创置业放弃回A,金辉选择了港股上市,而近期,万达将重回港股的传言也已遍满行业。

  加上上周五(11月20日),受国企债券频现违约和永煤事件牵连,A股债券市场监管收紧,华发集团、北京城建、北京怀柔科学城的票据、公司债券都临时取消发行。

  已经被“三道红线”扼住财务命门的A股房企,日子更加北风萧萧。

  也因此,A股房企的自救反应,比港股房企来得更频、更快些:

  11月2日和11月3日,招商蛇口先后转让深圳市太子湾商储100%股权+2.38亿元债权,和深圳市商启置业49%股权。转让底价分别为10.98亿元和26.02亿元。

  此外,6日时候,招商蛇口再发公告,拟转让深圳市招盛阁置业股权+债权、及明华(蛇口)海员服务公司股权+债权。交易标的的挂牌底价合计41.45亿元。

  华侨城于11月3日和11月6日,先后转让武汉天创置业30%股权及相关债权和温州华侨城投资51%股权。转让底价分别为19.77亿元和2.71亿元。

  华夏幸福11月19日发布公告,拟向西部信托融资不超过20亿元永续债融资,以及将南京江宁区项目30%股权转让给金茂苏皖、34%股权转让给南京美的。

  另外,绿地集团也于上周时传出消息,有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业,所有资产价值加总共计约为231亿元。

三季度降红线成效微略

  但大部分房企自我救赎的速度,远跟不上监管的速度。

  今年8月,监管层出台房企“三道红线”,要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1,并将几项指标与有息负债增幅挂钩。

  而10月末,业内再次流传出监管部门下发给试点房企的三张具体监测表。

  

  要求部分开发商按月披露财务明细,填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等5大项。

  还特别标注了“永续债券应按会计准则计入有息负债或净资产”,将表外融资加入监管。

  

  除融资监管新规细化外,其他融资监管政策也陆续出台:

  10月末有消息称,深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷(“房抵贷”)的贷款条件;

  北京市陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查;

  银保监会信托部要求继续严控房地产信托规模,按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管。

  一步步细化并落实的监管规则,都反射出“三道红线”执行的强硬,房企必须被动降杠杆。

  从三季度报看,TOP30里的A股上市房企,若仅负债端剔除预收账款,则扣除预收账款后资产负债率均低于70%,全部达标;

  若负债和资产端都剔除预收账款,则扣除预收账款后资产负债率未达标的还有6家。

  

  (数据来源:TOP30房企中A股上市房企三季度报)

  此外,仍有4家踩着净负债率红线,3家踩着现金短债比红线。

  “净负债率+现金短债比”两条红线均踩的有绿地控股、中南建设和金科股份3家。

  但绿地和中南的现金短债比,已经比中报时有所优化。

  此外,中南和金科的净负债率,也比中报时有所改善。但绿地控股净负债率甚至由189.5%继续抬升至193.5%。

  另外还有阳光城的净负债率,也仍处于116%的红线位置。

  而三季度后密集出售项目的招商蛇口,三季度单季度归母净利同比增长了557.14%。截至三季报末时的现金短债比,也由年中的0.97上升至1.02,进入绿档。

两难:降价跑量没利 谨慎投资没地

  眼下,年关将至。对于偏离标准值较多的房企来说,如果不撇让项目,最快改善财务情况的路径就是——降价跑量增加回款,和减少拿地开支。

  但两条路径导致的结果也暗藏雷区:营收不盈利,未来发展支撑收窄。

  受上半年疫情影响,今年里房企项目竣工及交付结转进度普遍延缓,收入无法如期确认,导致营业收入增速较去年同期有所放缓。

  加上三季度以来,部分房企通过打折促销等方式加速去化,继续加剧了后期利润空间的压缩。

  此外,东北证券研报显示,自 8 月末央行、住建部发布“345”融资新规(即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔)以来,房企投资力度总体趋于审慎,不同分档房企间出现分化。

  其监测的14家A股重点房企(增加华夏幸福、荣盛发展、滨江集团、蓝光发展、首开股份),三季度单季合计“拿地金额/销售金额”为30.4%,环比2020上半年时下降9.1个百分点;

  三季度单季合计“拿地面积/销售面积”为87.5%,环比2020H1下降16.4pct;

  三季度单季合计“拿地均价/销售均价”为34.8%,环比2020H1下降3.2pct。

  若按“红-橙-黄-绿”四档划分的话,红、橙两档房企拿地力度显著放缓,投资踩“刹车”,9、10 月份平均投资金额较前 8 月平均分别下降了 25%、22%;

  如果看拿地金额与销售金额的关系、拿地面积与销售面积的关系,则橙档房企投资力度下降最为明显,态度最为谨慎。

  而绿档房企由于短期内受融资新规影响较小,用面积口径刻画的投资力度逆势上行,保障未来销售的充足弹性。

  对于A股市场里,杠杆使用高于政策预期标准的房企来说,减少支出是必然选择,而投资下滑即意味着高周转模式将被打破,未来它们的行业地位是平稳还是滑落,只能靠买方(购房人或收购方)投票了。

  

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

两名裸男"激战"港铁车厢

记录之路
2021-01-16 22:09:28

《西游记》猴哥获“弼马温”一职时,弹幕吐槽绝了,欺负猴没文化

影视怪蜀黍
2021-01-14 16:26:17

孟晚舟被困加拿大背后男人曝光:女人有没有嫁对人,看他就知道了

倘若爱有天意
2021-01-17 07:52:58

女子因90元停车费,与物业产生纠纷闹到派出所,做完笔录后却傻眼

浩哥的生活
2021-01-17 03:37:52

BBC记者拿“外媒质疑中国科兴疫苗效果”挑事 土耳其医生偏不上钩

观察者网
2021-01-16 16:16:06

女人陪嫁一套房,凤凰男却急着让父母住:“你不孝顺我就不娶你”

追彩虹的人
2021-01-17 10:03:14

提个醒!春节返乡严查私家车,4样东西不能带,违反最高扣12分

三农风云
2021-01-16 23:37:44

国内最“失败”的瓶装水:砸进80亿广告费,却巨亏60亿黯然离场!

爱娱乐的小琪琪
2021-01-16 11:04:51

父亲送孩子5.56米奥特曼,遭家长群嘲,孩子不能拥有手办?

生活大火锅
2021-01-16 01:25:25

有一种“空气安静”叫陈道明当影协主席,本没想法,看到副主席后气氛不对了

云淡风轻轻
2021-01-16 09:10:23

郭艾伦回家遭奶奶白眼挨叔叔揍?打广州大侄子拼了

梁森爱生活
2021-01-17 04:24:32

香港大哥邓光荣,被勒索2000保护费,却给对方5000,仗义走江湖

五美吟
2021-01-16 20:25:00

邓超又出轨19岁嫩模?孙俪发文“再见婚姻”,手续已经办完了?

文化长河论
2021-01-16 06:55:08

《山海情》这演员要大火特火?眼神秒杀观众!说的不是张嘉译黄轩

影像温度
2021-01-14 18:01:24

明朝的“弹琵琶”到底有多残忍?凌迟都得靠边站,女囚犯想死都难

子夜说史S
2021-01-11 18:00:01

张庭刚夸女儿长得高级,丈夫前妻立马晒高颜值儿女,差距肉眼可见

明星八卦net
2021-01-15 00:57:06

和相恋2年男友床上超和谐 唯一不能忍的是要我备套 感觉自己很贱

好书连载
2021-01-14 09:54:44

32分逆转,詹姆斯三双都不要!跟浓眉轮番给锡安上课,太欺负人

风云体坛资讯
2021-01-16 16:17:38

绍兴一女子攀登香炉峰薛壁居,不幸失足身亡

绍兴快报
2021-01-17 08:19:49

京辽大战再次上演!首钢全力冲胜,限制韩德君成关键,CCTV5+直播

篮球大陆
2021-01-17 07:44:50
2021-01-17 14:57:02
地产壹线
地产壹线
深度聚焦房地产行业最核心事件
733文章数 48887关注度
往期回顾 全部

房产要闻

十四五期间海南将健全多层次住房保障和供应体系

头条要闻

美媒:特朗普想好"理想退休地" 还想让支持者捐20亿

头条要闻

战斗到底还是主动妥协?1月20日特朗普或要干5件大事

体育要闻

时隔9年杜登再度联手 合体威力太恐怖

娱乐要闻

黄圣依穿粉色皮草热舞美腿撩人

财经要闻

科技要闻

1000公里续航是骗子?广汽:别理解偏了

汽车要闻

法国豪车设计令人赞叹 海外售价也很亲民

态度原创

艺术
教育
手机
时尚
家居

艺术要闻

扎哈事务所为深圳打造4大新地标

教育要闻

日本中文导报:在日华人细说感染新冠后的隔离生活

手机要闻

骁龙870来了?性能介于骁龙865和888之间

蕾哈娜拍内衣大片火辣性感 新专辑遥遥无期

家居要闻

网红男演员把家装修成少年宫 满屋都是名贵球鞋