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房地产行业“十四五”规划前瞻:新型城镇化催生房地产市场新机遇

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  中商情报网讯:“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后,乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。房地产既是国家支柱产业之一,是国家经济环节中的一个不容忽视的齿轮,也是影响人们生活点滴的要素。“十四五”时期,房地产行业将迎来怎样的变化?

  一、房地产行业发展现状

  经过2016年密集的楼市调控,在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,并步入理性发展轨道。

  1、投资增速较快

  近几年,我国房地产投资依旧保持增长,2019年全国房地产投资132194亿元,同比增长9.9%。2020年1-10月房地产投资116556亿元,同比增长6.3%%。目前,房地产投资仍然是增速最快的行业,10月份增速达到6.3%(较9月份提高0.7个百分点),比固定资产投资高出4.5个百分点。

  

  数据来源:中商产业研究院整理

  2、商品房销售增速回落

  2015年和2016年楼市火爆,全国商品房销售面积和销售金额大涨。此后国家和地方政府出台楼市调控政策,全国商品房销售面积和销售金额依旧增长,但是增速明显下滑。2019年全国商品房销售面积同比小幅下跌0.1%,商品房销售金额同比增长6.5%,增速回落。受疫情影响,2020年1-10月商品房销售面积与去年同期持平,销售金额同比增长5.8%,增速较去年同期有所回落。

  

  数据来源:中商产业研究院整理

  3、土地购置减少

  2017年全国土地市场销售火爆,土地购置面积25508万平方米,同比增长15.8%。土地成交金额13643亿元,同比增长49.4%。此后土地购置面积增速呈现回落的趋势。2019年土地购置面积和土地成交金额同比均有所下降。

  2020年受资金面监管收紧影响,房企对于土地购置更加审慎,土地购置面积规模逐月降低。今年1-10月份,房地产开发企业房屋施工面积880117万平方米,同比增长3.0%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。但房企对核心热点地块依旧迫切争夺,土地地价持续攀高,前10月土地成交价款同比增14.8%。

  

  数据来源:中商产业研究院整理

  二、2020年政府工作报告重申“房住不炒”

  政府工作报告对房地产市场导向作用明显。2018年国家提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,房地产销售增速。2019年政府工作报告提出,深入推进新型城镇化,继续推进保障性住房和棚户区改造,解决群众住房问题,同时健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

  2020年政府工作报告中,对于房地产方面的表述为:坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。据悉,2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后“房住不炒”原则贯穿近几年的房地产调控。2020年政府工作报告重申“房住不炒”,同时明确了因城施策的房地产主基调。

  

  资料来源:中商产业研究院整理

  三、“十四五”规划建议稿指导房地产行业发展

  11月3日,新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。此次建议稿明确“房住不炒”的定位和导向,对于十四五的房地产发展等有积极的指导意义。

  长达两万字的文件,直接涉及房地产的不过数百字,主要内容为总的来说,房地产是比较特殊的行业,它既具有实体经济属性,也有较强的金融属性。文件要求关注金融风险,强调均衡发展,实现房地产与上下游、产供销的有效衔接。同时促进住房消费健康发展,突出住房促消费价值,“稳”字当头。此外,保障性住房和租赁住房迎来发展大机遇。值得注意的是国家倡导“新型城镇化”,以人为核心,告别造城运动。

  四、“十四五”新型城镇化催生房地产市场新机遇

  新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化,是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。简而言之,新型城镇化不仅是人口的城镇化,而是人口、土地、产业更好结合的城镇化,是破除户籍制度壁垒、增加土地流转能力,增强城市集聚效应的城镇化。下个十年,随着要素市场化改革的深入,国内“人地钱”流动能力及匹配程度逐步提升,催生房地产市场迎来新机遇。

  1、新型城镇化建设:推进农业转移人口市民化

  自2014年《国家新型城镇化规划》及《推进户籍制度改革意见》颁布以来,推进农业转移人口落户城镇就一直是城镇化和户籍制度改革的重要工作。近年来落户限制全面取消的城市范围不断扩大,超大特大城市的落户条件也有一定的放松。

  2016年国务院出台,《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。2019年4月8日,国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》明确提出,推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展,并强调放开放宽落户条件。今年国家发改委下发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》(以下简称《任务》),提出的“深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,推动公共资源按常住人口规模配置”,是逐步消除城乡二元体制、促进城乡融合发展的关键举措。同时明确要求增强城市集聚效应,完成户籍城市化目标,进一步消除大城市落户壁垒。

  

  新型城镇化是未来需求端确定性最强、最值得期待的红利之一。随着新型城镇化进程的推进,人口将持续向大城市和都市圈集中,中国房地产销售将得到有利的支撑。

  2、新型城镇化建设:优化国土空间布局

  随着新型城镇化建设不断推进,都市圈的形成是中心城市与周围地区资源要素双向流动的结果。对特大城市和大城市而言,未来最根本的经济基础是商业服务和金融部门,而传统的制造业及工业部门将逐步分散至更低层级的地区。以上海、北京为代表的一线城市,目前都面临土地建设用地指标不足的问题。

  10月29日,中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议公报发布。全会提出,优化国土空间布局,推进区域协调发展和新型城镇化。民盟中央经济委副主任、中国城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎分析,在国土空间布局上必须强化落实国家的区域重大战略、区域协调发展战略和主体功能区战略等各项要求;必须科学谋划高品质的城市空间,优化产业空间布局,打造美丽宜居乡村空间,构建山清水秀生态空间。

  4月9日,中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,将土地要素放在首位,并指出“建立健全城乡统一的建设用地市场、城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”。这意味着长期以来建设用地集中审批制度将进行改革,若如此改革方案顺利推进,则可能是历史性的突破。与此同时,鼓励盘活存量建设用地、深化农村宅基地制度试点改革,将进一步增强土地资源优化配置理念,具有很强的战略导向性。不仅如此,土地资源优化配置有助于推动劳动力和资本在更高水平上流动,给大城市、都市圈和城市群带来源源不断的要素资源。

  未来随着城乡户籍制度和土地制度的改革推进,人口和土地市场流动愈发活跃,信贷与基建也会向内陆地区逐步倾斜,生产线迁移也会对内陆部分二三线城市的房地产业带去新的机遇。高质量城镇化建设将有更大的聚集效应,房地产市场也将迎来新的机遇。

  更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国房地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

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