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比起房价上涨,更危险的信号明年出现?银行行长:房子或成负担

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  自从98年房改以来,我国房价就踏上了一路高歌猛进的道路,房价从当初的2000元涨到2020年10月破万元,涨幅接近500%,幅度远远超过所有资产的增值速度。

  很多人说“黄金保值”,但搁在房地产面前,黄金的升值能力黯然失色了。80年代黄金价格108元/克,现在黄金400元/克,涨幅400%,不及房价涨幅的均值。


  很多人把房价涨速的原因归结于大量的炒房团、城市的土地财政、城市地皮稀少等原因。但实际上,房价的推动者并不是这些,而是人口数量,人口的增加和减少将直接影响着市场的住房需求数量,从供需关系层面影响到房价的涨跌问题。

  根据《资本论》对商品价格的定义,决定商品价格的有2大因素:价值量和供求关系。所谓的商品价值量,是指生产制造这件商品所消耗的社会无差别的人类劳动,生产工艺越复杂、制造时间越长、消耗的体力劳动和智力劳动量越多,那么价值的起点就越高。

  虽说价值决定价格,但价值量只决定了这件商品的价格起始点高低,并不决定价格最终位置,就像爬楼梯一样,价值决定了你身处第10层,但最后爬升起到了30层还是下滑到了第5层,还需要看楼梯里人多不多,人多则把你挤下去,人少则继续往上爬。


  这是古典经济学和现代西方经济学对商品价格的基本界定,也总结为一句通俗的话“价值决定价格,供需影响价格。

  放到房地产市场,决定房价的是建房成本、拿地成本、人工费、各项税费等,这些成本越高,那么新房销售价格就定位越高,这些成本越低,那么新房销售价格就越低。然而,20年来房价已经远高于实际的价值量决定因素了,市场给了开发商30%以上的纯利润。导致房价一浪高过一浪的,还是人口的快速增长,特别是青壮年人口增长带来的大量刚需人群。


  所以说,看待房价,依然逃脱不开人口这个大因素。

  数据显示,在87年的时候,我国人口总计9.63亿,到2000年人口总数涨到12.67亿,年增幅1.25个百分点,其中对房价影响大、并且增长速度很快的是15-64岁的青壮年人群,他们的消费能力很强,随着商品房市场化,这类人需要大量的住房需求,87年15-64岁的青壮年人群5.59亿,2000年达到8.89亿人,这部分人群的增长速度是总人口增速的2倍以上。


  与青壮年人口快速增加相匹配的是房价的快速提升,文章开头就说到,98年的时候房价才2008元,2015年则提升至7517元,涨幅到达279%;2019年房价平均是9300元,涨幅接近400%;现在却直接超过10000元,20年时间涨了4-5倍。


  除了均价涨幅很快外,很多一线城市远超这个速度,北京、上海、广州、深圳等城市的房价更不用说了,涨幅都在600%-800%之间,1998年-2001年之间,这些城市房价平均为3500元-5000元,但从2016年之后,则迅速抬升至4.0万、4.5万、1.87万和5.5万。

  刘邦在汉代江山建立过程中,诞生了一个著名的成语:成也萧何败也萧何。在房地产里,房价涨归结于人口,未来走向何方?还要看人口。很多人说,城市化还有10-15个百分点的提升空间,所以房地产依然有15年的红利期,房价继续上涨,但楼市指闻提示,比起房价上涨,更危险的信号明年出现?银行行长:房子或成负担。

  建行行长刘桂平在2020年一次论坛演讲时说到,从2000年开始,我国就踏上了老龄化社会阶段,2019年底,60岁以上人达到2.5亿,占比18%,65岁以上占比12%,达到1.7亿人。机构研究数据显示,到2050年前后,60岁以上占比超过35%,那个时候会进入到重度老龄化阶段。


  前不久,社科院的世界社保研究中心主任郑秉文同样指出,在接下来的2021年到2025年之间,我国的人口结构将发生逆转性变化,主要表现为2个方面:

  第一个突破:十四五前后,50岁以上的人超过3亿人。

  第二个突破:从2023年开始,16岁到59岁的人每年减少1000万左右。

  一方面年纪大的人口逐渐增多,这些人经过20年时间奋斗全部已经实现了买房的人群,新增的人群正在减少,特别是16岁至59岁这个阶段具有强劲住房消费能力的人口数比重降低,未来的房子将卖给谁呢?这个问题值得深刻反思。房地产大佬王石直言,未来年轻人根本不需要买房子,因为房子早已经过剩了,年轻人的父母会给你多套房子,岳父岳母也会给你多套房子,所以不用买。

  同样,马云也认为,将来一对夫妻要继承至少5套房子,房子过剩给谁住?一对夫妻只养育1个子女的情况下,家庭421变化越来越明显,时间越久沉淀的房子将会越多,所以马云才说,不要再买房子了,或许多年之后房子会变得人人都能买得起。


  人口转折——2021年“新问题”出现,房子多或成负担,答案显而易见,咱们计算一笔账。

  房产过剩的结果只有一个,那就是新建商品房难以销售,导致库存增加,2019年城镇家庭户均房产持有量已经达到1.5套以上,房产购买率大于96%,二手房价格涨不动的情况下,或许手中的多套房子也将是新麻烦,甚至是负担。

  举个例子:2019年房价均涨6.5%,那么一套100万元房子名义升值6.5万元,但是资金成本就在8%左右,租金收入比远远低于2%。最终,这套房为房主带来的收益是6.5万元-8万元+2万元=0.5万元,基本处于盈亏平衡点之间。如果再加上呼之欲出的房地产税和空置税呢?在增加2个百分点的负向开支之后,这套房子带来财富缩水2万元。


  如果你有10套房子,1年时间或许被动负担了20万元的净流失。这不是负担是什么呢?

  所以,笔者认为,2021年后的房地产市场,已经不是大赚钱的市场,对房子多的人将是一个新考验,何去何从?应该提前规划了。

  学习房产知识,关注作者!

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