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深圳新房市场如此严峻?留给大家的时间不多了

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  文/大先生

  “一年到头不买房,辛辛苦苦又白忙。”

  一句玩笑话,道出了多少人心中的纠结和无奈的生活真相。在这几年的深圳楼市里,这句话也反复得到印证。

  时间过得很快,转眼2020年进入倒计时,有人欢喜有人愁。

  这一年里,深圳新房供应井喷,得益于“无房优先”的政策,许多刚需都通过打新,买到了合适的房子。但还有一些人,直到年底依旧没有买到房。

  大先生总结了一下,除了运气不好屡摇不中之外,到现在还在犹豫的刚需,主要有这么几个原因:

  其中相当一部分,认为未来一段时间,新盘供应量都会保持目前的井喷态势,完全不用着急,可以慢慢挑选。

  还有一些,习惯性的把刚需/改善/高端档的普通楼盘,和海岸城/新领域/海德园等网红盘锚定,全面对比优缺点,陷入到底选哪个的纠结。

  此外,715新政后,二手房市场成交量腰斩,关于“深圳楼市入冬”的言论不绝于耳,也让一些购房者对后市失去信心。

  再加上目前限价带来的一二手价差不断缩小,如果计算一下未来不亏本必须达到的涨幅,信心更是跌到了谷底。

  但实际上,很多购房者还没认识到,目前的市场格局下,深圳的新房市场到底有多么严峻。

  如果继续观望,到明年大概率会后悔。

  01

  我们先从供应量说起。

  今年以来,深圳官方确实有意加大新房的供应,早在年初就降低了新房入市的标准。

  宝中的海纳公馆,明明去年宣布卖完,今年还要拎出来摇号销售。

  当红炸子鸡光明,也发出通告表示,今明两年,光明的新房供应每年不少于80万平,房价也将会长时间保持稳定。

  从这些举措不难看出官方的用意,一切都是为了追求“稳”。缓解供应量的紧缺,才能安抚刚需焦虑的内心。

  但这并不意味着,刚需就能高枕无忧慢慢挑选,甚至认为未来很长一段时间,供应量都会保持现在的趋势。

  事实上,今年下半年新房大爆发的背后,既不是深圳房企良心发现,心疼刚需买房太难,乖乖接受限价,大发慈悲便宜卖房,也不是房企看着供求关系矛盾巨大,特地释放供应,来配合有关部门寻求维稳基调下的调控需要。

  根本原因在于,今年因为疫情,导致很多新盘施工进度被耽误。

  

  深圳官方为了保量新房供应,出台了装配式建筑出地面就可以卖的政策,以至于很多可能本该在明年的项目,也被透支到今年提前开卖。

  例如即将入市的龙光前海天境,今年5月15日才拍的地,仅仅过了半年时间,才刚出地面,就传出要上市的消息。

  此外,大的房企尤其是上市房企,到年底都有冲营收做财报的需要,这关系着股价和明年的融资成本。

  因此,在年底计划开盘的项目,通常不会刻意为了一点利润率去捂盘,都会井然有序的开盘。

  那么,明年还会如此吗?

  我们再来看几组数据。

  根据深圳住建局公示,今年四季度将有26909套住宅计划入市,相当于上半年总供应量的3倍还多。

  即便是这么大的供应量,在此前积累的强大购买需求面前,也只是杯水车薪。

  

  世联行数据显示,深圳新建住宅的去化周期仍在持续下行,截至10月份已经降至6.4个月的历史新低,严重供不应求。

  为了增加未来的住宅供应,算上前两天的史诗级土拍,深圳在今年已经出让宅地28宗,超过此前三年的总和。

  但这些出让的宅地,大部分都会建成人才住房,并不是为普通刚需准备的。

  而且,从拍地到入市,还需要漫长的时间。

  特别是过完今年,预售制度放宽的政策截止,许多项目因为施工进度慢几个月,不符合预售资质,而上半年房企也没特别的业绩压力时,明年的新盘入市速度就会大大减缓,大概率又会回到前几年的挤牙膏状态。

  到那个时候,购房者想买到一个好点的新盘,很可能又要开始长期抗战模式了。

  02

  接下来,我们聊聊现在的市场格局。

  到了年底,今年该开盘的项目基本都已浮出水面,准备开盘的也不会有特别大的悬念。

  大先生统计了近段时间已开盘或大概率即将开盘,且相对优质的项目:

  

  你会发现,目前的深圳新房市场,看上去楼盘挺多,实际上不管哪个价格段,购房者都非常尴尬。

  比如刚需档,去除掉嘉富宝禧、领航城这种货量少到可以忽略的项目,基本每个片区就剩一两个盘。

  这个价格段,打新竞争也是最激烈的。

  如果不是预算充裕可向上兼容,或者对于楼盘的瑕疵不太介意的购房者,稍微犹豫一下,便基本无从选择。

  改善档也同理,中泰印邸的货量可以忽略,购房者除了尖岗山壹号与和颂轩,别无他选。

  高端项目上,汇城名苑只有百余套房源,臻山海的“全款优先”足以劝退大部分购房者,天健天骄和华润城的中签难度堪比中彩票,剩下可以选择的,便只有深铁懿府和龙光天境了。

  乍一看,各个片区入市的新盘一个接一个,一些非常不错的盘,仅仅因为没有“日光”,就遭到舆论无情嘲讽。

  实际上,在每个片区和每个价位段,购房者的选择空间都相当有限,还要面临其他购房者激烈的竞争。

  03

  即便这样,每当有新房开盘,只要项目本身有客观瑕疵存在,往往都会涌现出一群“挑三拣四、各种嫌弃”的纠结购房者。

  以光明的新盘为例,中海寰宇距离地铁口太远,电建洺悦府小区太小,金融街华府太吵……基本每个新盘,都能被购房者们挑出不少毛病来。

  毕竟买房不容易,再三考究当然没啥问题,对于客观的评估缺点、相互对比,大先生并不反对。但很多人并没有意识到,在有限的预算下,判断一个房子能不能买,不应该是主观感觉价格贵不贵,而是要看同样的价格有没有更好的选择。

  大多数情况下,同样的价格想获得更多优势,要么加钱,要么对需求做妥协,终归需要做出取舍。

  等年前这波新房开完,到明年下半年之前,由于供应断档,即便不挑毛病,也很难再买到性价比高或者相对优质的房子。

  实在等不及的,就只能进入二手房市场淘笋了。

  但目前的二手市场,对刚需购房者来说并不友好,反而会让你的买房节奏更加混乱。

  来看两张来自链家的数据图。

  

  第一张图是价格走势,深圳二手房的挂牌价和成交价,在调控后的8-10月,都是上行的。

  

  第二张图是供需走势,红线是新增房源数,蓝线是带看次数。

  新增房源数从今年4月一直呈下降趋势,带看次数5月开始下降,7月缓步回升,9月份两个数据交汇,之后带看次数上行,新增房源下行。

  这说明,虽然经历了715新政的毒打,供应端的有效挂牌房源急剧减少,但从需求端来看,深圳二手房市场不仅没有过冷,还在缓慢回温。

  带来的后果就是,买家的选择变少了,业主心气却依旧高涨,挂牌价普遍虚高,对比新房普遍贵10%以上,不仅没有限价带来的套利空间,还要背负高额的税费压力。

  大先生有一位粉丝,一直想在南山和宝安打新。但他不是嫌弃远洋天著离变电站太近,就是纠结尖岗山壹号位置太偏,接连错过了好几个合适的新盘后,只好去买二手房。

  但他看完一圈才发现,即便是翻身这样他之前根本瞧不上的区域,一些楼龄十几年的老房子,挂牌价都去到了10万+,还几乎没有砍价的空间。

  

  原本800万的预算,就能买到远洋天著98㎡的三房,但他在翻身看中的卡罗社区,却只能买到一套70㎡的两房。

  由于新房和二手房之间的巨大落差,只要不是急着上学、急着住等非买二手不可的理由,大部分购房者还是会选择加入打新大军,继续做一位光荣且卑微的打新人。

  04

  还有一些购房者,既不是佛系打新的慢性子,也不是嫌弃房子的缺点,他们之所以不参与打新,是在担心:

  现在新房价格也这么高了,未来还能继续涨吗?现在买入,是不是会高位接盘?

  前段时间,有一位粉丝,拿着自己算的一笔账来问我:

  某网红盘的89㎡3房,单价8.8万/㎡,总价783万买入,首付3成235万,贷款548万,每月还款2.9万。

  按正常持有时间5年来算,等额本息还款,本金+利息一共要还45.49+129=174.5万。

  也就是说,5年后算上成本再卖出,总价得涨到912万,单价得10.24万/㎡出售才不亏。

  如果再把首付+房贷还款等支出,按5%的年化收益率计算,5年就是122.8万元的收益。算上这部分机会成本,总价就要达到1034万,单价11.62万/㎡才赚钱。

  他感慨:“国内外经济形势这么差,政策这么严苛,市场这么冷清,房住不炒的主基调下,要涨这么多也太难了吧。深圳这么多人排队抢房,到底是咋想的,是不是都是开发商雇的托?”

  许多购房者都像他一样,喜欢拿着当前的房价,按涨幅环比评估以后要卖多少,才能有好的收益率。

  但在预期的投资周期中,就算设置了相对低的回报率,由于复利乘数效应,计算出来的未来价格往往难以想象,很容易导致信心不足,甚至放弃购买。

  事实上,即便不考虑限价的因素,只要选对了片区,未来的实际涨幅也一定超过你的预期。

  大先生统计了近几年深圳的部分新盘,开盘价格和目前二手房挂牌价格的涨幅:

  

  其中涨幅最夸张的华润城三期,由于一二手价差太大,2年时间均价翻倍。

  宝能城、华丰前海湾等差价不太明显的楼盘,在扣除持有成本之后,也都有非常不错的收益。

  05

  大先生此前就说过,近两年有在深圳置业需求的刚需,一定要记得在今年完成。

  现在距离年底只剩1个月,如果真的想买房,别再观望了,跑步进场吧!

  到了明年,你一定会来感谢我这句话。

  买房,持有成本有限的高,但是收益可能爆发性的高;不买房,收益有限的高,但是机会成本可能爆发性的高。

  此外,不要因为房子一点小的瑕疵,错过整个楼市大势。

  你买的房子可能有点不尽人意,但是请接受不完美。不管是买房还是人生,学会妥协和放下,你都会快乐很多。

  买了之后做个勤劳的打工人,踏实加班还贷,以后再慢慢置换,一切都会越来越好的。

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