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央媒批评“高房价”直言带来4大“恶果”。可房价为何易涨难跌?

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  怎么看待“高房价”?

  房住不炒已提出4年多,这段时间里为房地产站台的专家已经越来越少,相反批评高房价的声音越来越多起来。

  经济日报提出高房价的4大“危害”: 过度依赖房地产的后遗症已经非常明显,高房价挤压实体行业,挤压消费力,扭曲年轻人价值观,削弱国家竞争力。

  中国青年报提出高房价的4大“恶果”:年轻人4不敢,不敢买房、不敢恋爱、不敢结婚、不敢生育。读书成为新的“无用”,爱情变得功利,传统创新拼搏精神正在丢失。作为民生行业的房地产,突然变成了很多人高攀不起的“奢侈品”,这是行业的倒退。

  经济参考报:房价背离经济基本面的非理性上涨,是全社会创业创新的巨大成本,是企业家与实体经济的负激励。必须消除楼市异象,扭转房地产市场紊乱预期。

  央行:不再以房地产作为短期刺激经济的手段,严防资金违规流入房地产市场。

  

  社科院:房价收入比超过9:1之后,房地产对经济的促进将会得不偿失,起到反作用。

  银保监会主席郭树清:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

  全国政协经济委员会副主任刘世锦:高房价对年轻人的“伤害”不可逆。如果一座城市年轻人生活成本太高,买不起房、待不下去,这个城市没有未来。

  前央行副行长吴晓灵:还能继续在泡沫里狂欢的日子已经不多,要做好破灭的准备。

  央视主持人白岩松:高房价毁掉很多年轻一代人的爱情,更毁灭了想象力。

  玻璃大王曹德旺:房地产不能再被捧高了,经济发展最终得靠实体行业。

  以上只是部分职能机构、媒体、经济学家、企业家对“高房价”的观点,相关的批评声音还有很多很多。

  但好奇的你可能会想,喊了这么多年房价调控,这房价也没见下跌过,何解?

  

  一、需要正确理解房价的构成逻辑

  平时生活中,我们常说哪里哪物价高,生活成本高。哪里物价低,生活成本低。就连相同的出租车,不同城市起步价也是不同的,5元到15元不等。

  是什么原因导致物价水平的不同?自然与当地经济水平、人均收入、供需关系这些有关。而房子作为商品也是一样的,受不同城市的基本面、经济水平、人口结构影响,这是第一点。譬如郑州、天津、石家庄的商品房市场连续遭遇房价阴跌,就是基本面带来的影响。

  第二点。每座城市商品房保有量不同。有些城市住房处于不足阶段,比如城镇化率刚刚开始高速上升的三四五线城市、比如人口快速流入的部分一二线城市等等,这些城市具备房价上涨动力。

  第三点。每座城市商品房的供需关系不同。比如前不久出台新规“鼓励在校大学生买房”的漳州,商品房库存周期达到20个月以上。这样的城市,房价短期内根本没有上升动力。但有些城市库存周期只有半年不到,这样的城市短期内是有上升动力的。

  

  第四点。都说M2与房价息息相关,货币超发进入市场之后,房价起到了蓄水池的作用。这点在理论上的确是成立的,过去多年M2增长曲线与房价增长曲线也是比较一致的。

  当然还有第5点,人为因素。比如控制土地入市量、控盘、控制供应量等,使当地楼市始终处于供略小于求的状态,这样的地方房价也有上升动力,只是不可持续罢了。

  所以,房价构成逻辑虽然就这么几点,但不同城市差异很大。

  看到这里,该明白什么才是真正的“高房价”?对于不符合基本面、房价收入比过高的地方,无论是1000一平还是1万一平,都属于高房价。而如果符合基本面,哪怕房价10万一平,也不能称之为“高房价”。

  理解了房价的构成逻辑,再来看第二点。

  

  二、长达4年的宏观楼市调控

  为什么有些城市,很多人觉得平均工资就三四千,可房价动辄1万、2万?

  不得不说,过去一轮的货币化棚改对房价的确带来了较大的促进作用。

  举个例子,描绘下大致过程

  某地初始房价在7000-8000元/㎡徘徊,这是基于当地当时经济基本面与收入的一个相对稳定的数字。之后,因货币化拆迁带来的购买力短期内快速进入商品房市场,于是房价变成9000元/㎡。

  房价上升之后,观望买房人小跑进场,再次引起一番买房热,于是房价变成10000元/㎡。

  不少有房人看到房价快速上涨,觉得有利可图,于是抄着现金入市买房,房价蝶变为11000元/㎡。

  很多原本不炒房、有1套房自住的人也忍不住了,觉得以后房价还会更高,于是赶紧买下一套改善房,房价再次变为12000元/㎡。

  在这过程中,棚改拆迁户、无房人、改善客户、投资炒房人还在交替进场,并不断抬高抬价,于是房价变成了16000元一平。

  

  当然,这个过程中,无论是棚改户、无房人还是改善自住客户,买房需求都是以“住”为前提,这是符合倡导的,也不存在泡沫一说。只是需求释放的太集中,有些属于未来的需求被前置了,才导致了房价的异动。

  只有投资炒房这个群体是不被倡导的,才存在“泡沫”,所以“房住不炒”从购买资格端、按揭贷款端、房企融资端等进行限制,要把这块比例挤出去。

  目前来看,房住不炒持续已有4年,加上列入“十四五”规划,作为下一个5年住房市场的长效机制。前后相加一共9年的时间,目的就是彻底将炒房、投机行为挤出楼市。所以,别看房价貌似还在不断增长,我们也要看到房价的涨幅已经良性的多。

  

  三、调控之后,会带来什么结果?

  先了解清楚第一大段房价的构成逻辑,再明白房价过去几年的增长逻辑,两者结合起来看,就能得出未来房价大概是个什么样。

  我们说,每一座城市由于商品房起步、成长、繁荣期都有所不同,所以很难给出一个确切的结论,比如2021年全国房价将下跌?还是2025年全国房价将下跌?这是无法给出预测的。

  但具象的城市却可以。

  一座城市,根据城镇化率、人口总量、人口增量、出生率、老龄率、人均收入、储蓄负债情况这些因素,是可以大致预判到一座城市未来房地产的后续发展的。因为人是房的前提,购买力是买房的前提,没人、没钱则房地产市场不再。

  

  以下几个观点为个人经验,仅作参考。

  1、 城镇化率低于全国平均水平,刚需市场仍有较大需求;

  2、 城镇化率达到70%,且无明显人口增量,则刚需比例式微,迎来改善期。注重改善地段、配套、产品品质等,这意味着非重点规划的新区少碰、供应量超大的区域少碰。

  3、 无关城镇化率,只要人口增量明显,住房市场仍有较大需求。并根据当地产业类型与增量人口素质,驱动当地相对应的板块发展。

  4、 只要不是鹤岗、阜新这类产业、人口明显外流的城市,只要不是杭州、深圳这类产业、人口明显增加的城市,大部分普通城市在达到城镇化率平均水平后,都将维持一个微弱的涨幅,由货币因素、成本因素、阶段供需等驱动,并受存量房市场的影响较大。这些城市购房自住即可。

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