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中海地产逆市提速:得一、二线者得“天下”

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地产下半场,面对不确定性,得一二线者得天下;一二线城市,得一线者得天下。

  出品|每日财报

  作者|何洛

  1978年,中国进入改革开放,时代潮流奔涌,变革的热潮吹遍了祖国的南北大地。与此同时,1979年,中国海外发展有限公司(下称中海地产或中海,00688.HK)以100万港元从香港起步,开始了影响中国房地产行业的光辉征程。

  历经41年的风雨历程、沧桑巨变,已过不惑之年的中海地产愈发充满活力。随着房地产下半场的开启,面对不确定性,一向稳健的中海地产开始逆势提速,对一线及核心二线城市的重点加磅,并取得了十分亮眼的成绩。

  得一二线者得天下,业绩增长强劲

  随着国家出手对楼市进行调控,“房住不炒”,全国房价逐渐趋于稳定后,部分地区房价仍在上涨,优质住宅供不应求;而在其他地区,房价下跌,交易量也大幅下降。市场分化加剧,正是我国房地产市场的现状。

  对于未来房价走势这一问题,专家们也是给出了自己的看法。经济学家任泽平曾对楼市提出过这样一个观点:长期看人口、中期看土地、短期看金融。

  所谓“长期看人口”,也就是说楼市未来的走势,主要与人口结构与人口数量有关,人口越多,需求越大,房价自然也会上涨。

  如果遵照长期看人口这一理论的话,随着老龄化、少子化问题不断加剧,我国人口结构正在发生变化,年轻购房者的数量越来越少,对于楼市的需求也在逐渐减少,房价理应出现下降才对。

  而从当下来看,随着国家提出集中发展中心城市及城市群,人口愈发向一二线城市集中,北上广深等经济发达城市的房价依然存在上涨空间;反观鹤岗等地,由于年轻人都选择到大城市打拼,人口流失严重,购买力严重不足,导致房价一度跌至“白菜价”。

  站在房企角度也是如此,随着人口愈发向一二线城市集中,“得一二线者得天下;一二线城市中,得一线者得天下”趋势愈发凸显。

  2016年,中海在四个一线城市的整体销售不到300亿(北京80亿元,上海60亿元,广州85亿元,深圳65亿元)。

  2020年1-11月接近900亿,全年有望超过1000亿。突变源于董事局主席颜建国在2016年底回归中海后,对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化,对一线及核心二线城市的重点加磅。

  在亮眼的销售数据之下,是旺销的楼盘。2018年全国单盘销售前十,中海独占四席:济南中海华山珑城、成都中海锦江城、广州亚运城、北京中海寰宇天下,其中,中海寰宇天下连续多年蝉联北京销冠,2019年单盘销售105亿。

  2019年,北京中海望京府开盘热销56亿;上海中海建国里问鼎上海年度单盘总销第一,销售72亿。2019年,北京的销售额超过360亿元,广州的销售额超过145亿元。

  2020年,深圳市场中海寰宇时代开盘售光,销售67亿,中海汇德理开盘抢光82亿。

  除一线加码外,重点二线也在加码。2019年,除了四个一线城市之外,中海在8个城市的销售额超过100亿:比如南京、香港、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安。其中,南京超过200亿元,位居当地市场第一。

  稳中求进逆势提速,产品力造就“神盘”

  数据显示,截至2020年6月30日,中海地产合约物业销售额同比增长4.2%至1720亿元,对应销售面积为954万平方米,同比增长3.5%。

  国内房地产过去十余年的历史中,只有4家一直保持在前十:中海、保利、万科、绿地。这十余年,任凭地产界风云变幻,中海地产一直稳居头部。今年上半年,中海地产的销售规模仍为行业第六。

  值得注意的是,一向稳健的中海地产,近三年的销售增长一直在逆势提速。2017年颜建国回归中海并任董事局主席以来,中海的销售增速显著加快。

  2018年中海的销售增长率是29.8%,销售增速位居前十强房企第一;2019年是25.2%,销售增速居前十强房企第二。

  今年上半年,虽受疫情影响,中海地产仍然逆势增长4.2%,成为TOP10房企中仅有的两家保持销售增长的企业之一。最新数据显示,2020年前1-10月,中海销售2861.1亿元,同比增长5.7%。

  与此同时,按照净利润排名,今年上半年,中海地产的利润再夺行业第一,归母净利润达到205亿,是唯一半年利润过200亿的房企。过去这么多年以来,中海地产的利润一直是行业第一名,名副其实“利润王”。

  都说房子卖不动了,为何中海地产还能做到逆势提速呢?除了前瞻性的周密布局外,那便是中海产品力的魅力!产品力是房企发展的重要载体,坚持与时俱进、高标准的产品力是中海能做到逆势提速的主要原因。

  毕竟好产品不论在什么时候,都有人乐于买单。8月14日,今年北京首批顶豪新盘中海甲叁号院线上开盘选房,当日成交认购112套,总销售金额达20亿元。

  不仅豪宅线产品再次刷新了历史,中海在北京市场中的刚需、改善作品也惊艳了购房者。2019年的中海·望京府被誉为“神盘”,在限竞房市场一片低迷之时,第一期开盘14秒售空。有长期关注楼市的投资者表示,中海在北京的多个项目都代表着当前中国乃至世界房地产住宅开发的最高Level。

  被市场热捧代表着企业练就了不可复制的“内功”:中海一直有“过程精品,楼楼精品”的要求,在建造品质、户型设计、居住体验方面具有诸多优势。与此同时,中海也在“智能化、工业化、健康绿色”三条赛道提升产品力,筑造出引领市场风向的一系列产品。

  “始于颜值,敬于地段,合于设计,终于品质”。对建筑的尊重和对质量的苛求,让中海很难被模仿、被超越。“工科中海”是行业对中海的评价与口碑,也是对中海产品力、品质的认可。

  中海董事长颜建国曾表示,“作为有41年历史的中海,我们的目标是百年基业,稳健经营,高质量发展是我们长期不变的策略。”

  优质土储奠基未来,多元化业务卓尔有成

  截至2020年6月末,中海剔除预收账款后的资产负债率为53.8%(红线是大于 70%);净负债率32.7%(红线是大于100%);现金短债比2.9(红线是小于 1)。三条红线中,中海未触碰一条。

  2020年上半年,部分房企迫于内外部压力,大力促销的同时减缓拿地速度,而中海地产充沛的现金流此时就显现出了重要的力量。全年计划新增土地权益投资预算为1400亿元,同比拟增长23%。

  截至上半年,中海地产新增21幅土地,总新增楼面面积为582万平方米,权益购地金额为523亿元。公司土储达9006万平方米,对应货值为1.3万亿元。值得注意的是,87%的土储位于港澳及一二线城市,位置极佳。

  

  经济数据也佐证了中海地产逆势拿地的明智。2020年1-7月,一线土地成交均价为24117元/平方米,同比增长45.1%。二线土地成交均价为5598元/平方米,同比增长1.8%。

  中海认为,房地产下半场开启后,开发+运营成为必选项,房企只有寻找多元化盈利点,才更能尽快恢复自身经济。在专注房地产开发主业的同时,中海多元化业务拓展卓尔有成。

  先后建立起三大产业群:1.住宅开发产业群;2.城市运营产业群;3.创意设计及现代服务产业群。2019年,中海地产联合华为等科技企业领跑智慧社区、智慧家居的研发及应用,在上海打造了全球首个5G社区中海·臻如府。

  在北京、上海等城市投资运营综合性购物中心——中海环宇城、中海环宇荟、中海环宇坊。致力于更新与区域综合开发,构建起投融资、土地整理、区域规划、地产开发、工程建设、产业导入、商业运营、物业管理全业务链。

  围绕房地产开发,中海地产还打造了“中海教育”、“中海锦年”,在天津滨海新区运营管理占地50多万平方米的中海物流科技园。以教育、养老、物流等三个行业、12种业态为重点,有序推进创新业务。

  随着房地产下半场的开启,产品力过硬、业绩增长强劲、财务稳健布局长远的中海地产,相信将会释放更多的可能性。

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