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房地产“泡沫”有多大?央行原副行长吴晓灵:做好“破灭”的准备

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  买房,你的压力有多大?

  这个问题是大多数人都会问自己的一个问题,尤其是对于年轻人来说,面对着结婚,生子,落户等一系列问题都与房产“绑定”在了一块。如果不买房,虽然不至于“寸步难行”,但是,也是“困难重重”。

  

  可是,想要买房,谈何容易?根据相关数据显示,在2000年的时候,我国的平均房价不足2000元/平,而到了2020年,全国的平均房价已经即将突破万元大关,在刚刚过去的8、9月份平均房价,更是已经突破了万元大关,在这过去二十年间,我国的平均房价上涨了5倍左右,像是很多热点城市,一二线核心城市,房价更是上涨了10-20倍左右,也就是说,只要是想买房,动辄就要花费上百万,即便是在三四线城市买房,在经过了2015年-2018年这一波房价的上涨以后,三四线城市买房也需要大几十万,面对这样的房价,对于大多数家庭来说,都是一笔“巨款”,压力是非常大的。为此,买房,你的压力有多大?那就要看看你的家庭经济实力,可以承担多大的压力了。

  

  当然了,压力大,主要原因在于“兜里没钱”。相对于快速上涨的房价,人们的收入水平却没能跟上,即便是在深圳这样的一线发达城市,月薪不足6000元的也有将近一半的人。这样一来,就产生了一个疑问,我国房地产存在“泡沫”吗?相信这也是很多人所关心的话题,答案是存在的,这不是什么秘密,关于我国房地产存在“泡沫”的问题,很多专家,业内人士也都有过表态。但是,这个“泡沫”到底有多大?这个目前还没有定论,暂时也无法统计,但是我们可以根据3个方面大致来了解一下。

  

  一:居民购房的负债比例

  面对“日益增高”的房价,贷款买房也就成为大多数购房人的首选,付个首付,剩下的从银行贷款,然后,背上长达二三十年的房贷。

  根据央行的数据显示,截止到上半年,我国的住房部门总债务余额人民币为58.9万亿元,居民负债率接近59%,这里面住房负债有多少?根据2019年的数据显示,房贷约合29.8万亿元,占比超过53%。

  住房贷款的比例越高,也就说明房地产泡沫越大。此外,如果再加上很多其他资金来源,比如网贷,小额贷,装修贷等等一些资金也流入了房地产,泡沫也会随之增加。

  

  二:住房总量以及空置率

  根据易居研究院的数据显示,我国的商品房住宅已出现“供大于求”的现象。此外,根据经济学家任泽平的说法,我国的存量房产约合3.11亿套,如果按照一套住房可供3人居住(3口之家),那么,约3.11亿套存量房,可供9.33亿人居住,可是,我国的城镇常住人口仅8.5亿人左右,需要明确的是,我国还拥有大量的小产权房,根据统计,我国的小产权房的数量在很多城市都是与商品房的数量旗鼓相当,相差无几的。

  总体来看,我国的住房总量已经呈现“供大于求”的现象。

  还有空置率。虽然,目前官方还没有一份关于我国空置率的详细数据调查报告,但是,根据2017年西南财大出具的一份关于《2017中国城镇住房空置分析》中显示,我国的平均空置率约21.4%,如果这个数据正确,那么,我国的空置房已经超过约6000万套,甚至更高。

  

  三:房价收入比

  何谓“房价收入比”?官方解释是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

  举例说明。某城市一套房子总价为200万,假设某城市居民家庭月收入为12000元,年收入也就是14.4万元,这样的话,房价收入比为13.8年。

  根据上海易居研究院2015年《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,深圳为27.7,上海20.8,北京18.1,厦门16.6,福州14.7,太原12.2,天津11.7,杭州11.3,南京11.3,广州11.1。

  比如深圳,一个家庭不吃不喝不花钱需要27.7年,才可以买一套房。谁可以做到不吃不喝不花钱?要知道那是2015年的数据,如今5年过去了,这个数据也已经提高不少了,毕竟2015年-2018年还有一波房价上涨。

  

  不过,近两年楼市正在严厉调控楼市,尤其是今年的两大政策,一是对资金流向的监管,二是“三道红线”的设立,尤其是“三道红线”的设立,目的就在于“降负债”“去杠杆”,这样一来,房价走势也越来越平稳,尤其是2019年以后,房价收入比也在慢慢降下来,很多房价“虚高”的城市,比如很多三四线城市,也在经历着新一轮的“洗牌”。另一方面,随着经济的快速发展,人均收入也在提高。相信,随着楼市调控的不断收紧,房价回归到常态化,合理化也只是时间问题。

  

  这个时候,还有人抱有“侥幸心理”,认为房价还会进行“新一轮”增长,这样的想法还有“依据”吗?用央行原副行长吴晓灵的话说:楼市在泡沫中狂欢的日子不多了,做好“破灭”的准备。这样直白的“表态”,楼市的“发展趋势”似乎也明朗了很多。

  关注我,了解更多楼市动态!

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