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环京、深圳、成都、郑州、天津!2021年楼市研判:对立分化残忍

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  摘要:90%的地方毫无投资价值,60%的地方能保值就不错(欢迎关注杠杆游戏)


  撰文|张银银&编辑|欣欣然

  楼市近期的新闻很对立、很分化、很残忍。

  怎么讲?

  比如最新,环京的固安多个楼盘突然“抱团涨价”,传当地要发文“救市”,不过相关部门否认。

  固安是怎么回事呢?前2年,调控之初房价一度2万元/平米,后来降到了1万多。


  而华南的深圳千万元刚需房遭争抢:买到就浮盈500万!上市公司高管也在摇号,还找人去代持摇……

  深圳的调控升级,让楼市套利成为一门生意,搞这个比辛苦做企业强。

  对立、分化不止固安、深圳。

  今天杠杆游戏这篇文章2021年楼市研判,和往常一样,我会努力用最简单的数据,把逻辑讲清楚。希望对杆友有点价值。


  1、2021年楼市分化趋势不可逆。月初我国十四五规划和二〇三五年远景目标建议(以下简称“十四五规划建议”)发布,“房住不炒”的总基调定下了。

  考虑内外形势、双循环背景,这就决定了:

  第一,普涨、大涨时代一去不复返,放弃幻想。

  第二,很多人不明白“不炒”的根本意思,杠杆游戏今天把话说直白一点——就是多数地方不准炒,也没底气炒,但少数地方要么因城施策,要么因为别的地方被堵住了,我这里基础好虽然说起来不准炒,但房价始终跃跃欲试。

  呈现出来的局面就是,楼市区域分化非常显著。东中西会不同,大中小城市会不同,经济基本面不同的城市不同,调控口径不同的城市不同,一个城市内部不同板块、地段也会不同。

  这就叫分化。

  2021年,这个趋势不会变、不可逆。


  2、全国性房价锁死、阴跌不会出现。回忆上一轮,2014年前后的全国性库存潮,当时全国性房价事实阴跌。当时何以如此?

  我朋友,杠杆地产的杆姐,做过一篇非常优秀的数据分析,《近20年,中国房地产最大的秘密,数字触目惊心》(9月17日)。

  这篇文章整理了过去一些年开发商买地的数据,2008年推四万亿后,虽然房价大涨了一波,但是很快供地跟上了。不仅如此,当时中央调控牛鼻子抓得很准,多供地,控制货币,多建保障房。


  如上图,所以到了2014年前后,大中小房子都出现供应过剩、库存潮。

  但是这一波行情后,我们看上图供地啊,虽然也努力了,但和当年完全不是一个量级。

  所以杠杆游戏要说,宏观上决定了2021年肯定不会出现全国性的房价阴跌。

  具体一些地方会有压力,我们看到地方因城施策,中央也是这么赋予地方要求的。

  比如天津、哈尔滨、郑州……都在传放松,或者已经放松了。哈尔滨甚至出文件,鼓励房企打折。

  另一边,除了深圳,成都摇号升级似乎要保护刚需购房资格,但土拍市场腥风血雨、地价屡屡创纪录。

  呈现出来的结果就是,一些城市房价会偃旗息鼓,但马上会“救”。能不能救过来姑且不说,但这个行动是合(中央)规的。

  其他少数城市节奏控制很好,加上本身是省会、经济基础较好,吸引力不错,反倒逆势还想飞。这便是上文所言分化。


  3、分化的核心不是南北。如上文杠杆游戏的举例,固安、天津、哈尔滨、郑州,想救市的好像都是北方。

  然后深圳、成都等,虽然调控加码,楼市想套利的人一样很多,似乎又是南方。

  于是很多朋友就开始分析了,南北分化。这个说法似乎也对。背后真问题是经济和操盘方式,南北只是一个表象,且并非绝对。


  图表来源|网络(特此感谢)

  比如杭州,蚂蚁上市被叫停后的部分地段楼市反差,比如经济基本面不错的长沙、重庆,他们都是南方大城市。

  同样还有北方的西安,前三季度经济增速号称大城市第一。

  经济和热点题材因素外,在我国,有形的手很厉害的。

  就比如过去的较低楼面价地块新房限价问题,如果稍微尊重一点市场,市场倒挂不再有,不是谁都敢去玩几百万、千万级的房子。

  如果提前管一管摇号资格,真公平,“万人摇号”一大半其实本身没资格。

  但市场的火爆,有些地方希望看见。

  也有的不希望看到,比如北京、上海、重庆自这轮调控开始,就一直按照自己的节奏在玩。他们靠近权力中心,他们更懂政策,点到为止哈。

  还比如供地节奏,有些城市有自己苦衷,有些城市吃亏了及时矫正,更有的成为饥渴营销高手。


  4、整体来说,保值还是东部更靠谱。在《罕见微妙信号!疯狂的“金九银十”》(11月16日)一文中,我的朋友杠杆地产用官方数据谈过这个问题。

  比如今年前10月,全国房地产开发投资116556亿元,同比增长6.3%。东部呢?占了一半还多一点,且增速高。

  具体来说:

  前10月,东部地区房地产开发投资61714亿元,同比增长7.1%,增速比前9月提高0.6个百分点;

  中部地区投资23372亿元,增长2.4%,增速提高1.5个百分点;

  西部地区投资26636亿元,增长8.3%,增速提高0.2个百分点;

  东北地区投资4834亿元,增长5.6%,增速提高1.2个百分点。

  东部虽然不是最高,但是较高是很显著的。


  销售的情况更是如此,无论销售面积,还是销售额增速都是全国区域最高。

  如上图,前10月:

  东部地区商品房销售面积54532万平米,同比增长4.0%,增速比前9月提高1.8个百分点;销售额73165亿元,增长11.1%,增速提高2.2个百分点。

  中部地区商品房销售面积36053万平米,下降5.0%,降幅收窄2.0个百分点;销售额26325亿元,下降2.9%,降幅收窄2.8个百分点。

  西部地区商品房销售面积37155万平米,增长1.0%,前9月为下降1.0%;销售额27565亿元,增长3.6%,增速提高1.5个百分点。

  东北地区商品房销售面积5554万平米,下降8.8%,降幅收窄0.1个百分点;销售额4611亿元,下降4.8%,降幅收窄0.2个百分点。

  而中西部,说来说去,无论地产固投较高,还是销售的热点,就那几个屈指可数的大城市。且部分地段好像有点提前透支了,投资角度,在杠杆游戏看来,其实不是太好选择。

  想起来,是不是很残忍,偌大一个国家,多数地方房子其实面临压力。而有的地方,有条件、有资格、有资金的朋友,却可能财富更进一步……

  回到正题,东部地区贵的当然太贵了,但优秀、富裕的地方实在太多,可选择很广。要相信资本的大区域判断和逻辑。

  这也便引出下文我想说的,基本面是关键。


  5、最最核心,要重视基本面。上周杠杆游戏写《哈尔滨鼓励房企打折!深圳万人抢房再现,指向一个楼市真相》(11月19日)一文时,我就说涨价是促销的最好办法,打折有时候适得其反。当然具体企业不一定,但整个市场会这样。

  可是又有什么办法,基本面就是这样。


  哈尔滨近年GDP 数据来源|国统局 制图|杠杆游戏·张银银

  在这20来年投资房产几乎必赚的强大成功辉煌鼓舞下,很多手上有点钱想投资楼市的朋友,如今多数依旧太想投资房子,甚至有点迷失。

  他们往往忽略了,经济基本面是最重要的,基本面差的地方一定不能投资。无论置业顾问怎么油嘴滑舌,不要信。

  或者换句话说,中国90%的地方毫无投资价值,60%的地方能保值就不错。

  强调基本面,其实是回归常识,希望对您有用。

  另外多说一句,和楼市比,未来中国一定和美国一样,必须进入印股票的时代。所以如果具备能力,投资应该多思考思考长久。

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