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“房住不炒”之下,润玺何去何从

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  市场就是这样,哪里越火热,哪里就会有更多的人涌入。

  而哪里越冷清,哪里就会越来越多的人出走。

  房地产的发展从始至终都是按照这样一条轨迹:产业带来人流,人流激活市场,市场吸引更多的资本。

  而深圳在改革开放之后,产业崛起,人口涌入,房地产市场也随之蓬勃发展。

  现在,全国乃至全球的资本都在跟随人流涌入这座城市。

  华润城润玺一期,是深圳万千财富机会的一道掠影。

  .01

  红盘万人抢

  由于润玺一期的吹风价12万起,二手市场均价16-18万,大量深圳的购房者瞄准了这个价格倒挂的楼盘。我们上周也对它做了非常详尽的分析(回顾请戳:深圳打新太疯狂!认筹金350万,有房者勿入!)

  而他们等待润玺开盘仿佛等了一个世纪。

  开盘日一改再改,9月20日、国庆、10月中、11月10日……润玺一期仿佛一个待字闺中的少女害羞得迟迟不肯露面。

  11月24日它终于开了!

  

  9690批客户通过初审,8比1的中签概率。

  认筹者们满怀期待,希望自己能成为那个被命运选中的人。

  开盘现场的情况又是怎样的呢?

  华润润玺开盘的排场,堪比双色球开奖,直接把开盘现场搬到了前海公证处。

  所有的摇号资料都用封存箱密封保存,还有图文直播同步进程,阵仗比高考还唬人。

  

  早上,先是公证员的宣读开启整场仪式。接着,开发企业开始宣读《情况说明》和《承诺书》。然后主持人主持现场导入摇号数据和摇号软件,最终摇出了9687位幸运购房者。

  不过,只有其中的1300左右的客户能够顺利选房,后面的都是走形式,只能得个安慰奖。

  

  而开盘当天,润玺一期也给出了官方均价13.2万/㎡

  .02

  润玺一期

  价值分析

  虽然润玺一二手中间存在的差价确实有利可图,但它也存在一定的风险点和缺陷。

  首先,对于自住者来说,润玺一期本身的产品不够舒适。它的得房率低,容积率高,每栋住宅都高达40多层。而且它毗邻城市快速路,未来噪音污染会非常严重。

  买了润玺一期的人未来会不会愿意在这里居住?如果不愿意,想高价转手卖出,又是不是那么好脱手?这些问题,自住者都需要去思考。

  对于投资客来说,它又存在着不少风险。

  因为润玺一期优先无房户选房,无房户选完之后如果还有名额,已经有房的才能进行选择。

  其实这样的规则,已经等同于有房就意味着没戏。

  如果投资者代持买入,那其中的风险,不可控因素又太多了。

  而且现在润玺的交房时间还不确定,限售期又有三年。

  即使我们看好深圳未来楼市的发展,但几年之后,润玺还能不能有现在市场的收益率还未可知。

  所以,在我们看来,无论自住还是投资,润玺都没有表面的那么光芒四射。

  自住,润玺有一定的缺陷,影响居住舒适度;投资,润玺长持的回报肯定是有,但可能没有理想状况下那么高。

  .03

  南山二手未来走势

  华润城的二手房价格之所以这么高,也是和它所在的南山板块有关。

  南山高端产业聚集,全国的高新人才也往这里流入,它绝对是深圳楼市的王者。

  且看它二手房均价,不但领先各区,更有破十的迹象。

  

  来源:房天下

  除了润玺一期,天健天骄、南山晗山悦海城、佳兆业云峰汇花园,目前都在推新状态。盘不多,但都很火。

  押宝润玺一期,其实就是在押宝南山区的价值。

  

  来源:深房中协中介标准指数

  从深圳二手网签数据来看,南山区在715新政后,二手签约数量环比是有明显下降的,而同比去年9月数据,也是有所下降。

  受政策影响,未来深圳的楼市走向可能与南山的润玺情况无二,也是利好无房者,而投资者会受到诸多限制。二手市场也不会像过去那样疯狂和火爆。

  就像投资家罗杰斯所说,“在任何一个领域,所得到的每一点证据都会引导你最大限度地接近真实。”

  无论投资还是自住,都需要充分了解板块或楼盘的具体情况之后再做决策,不能盲目跟风。

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