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2021年房价真会下跌?住建部、银监会出新规,买不买房清楚了

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  再过一个多月就2021年了,对于房地产行业来说,2020年的楼市基本上已经定型。回顾2020年的楼市行情,这注定不是一个平凡的一年,房价在2020年迎来了人们期盼已久的转折点。

  说起房价,在过去20年里走出了大牛行情,全国平均房价从2000年的两千元一路涨到2020年的一万元,涨了4倍,当然,大部分城市的房价实际涨幅比这高很多。房价不断地上涨,也让买房的人积累了大量财富。

  

  但是从2019开始,由于央行开始严查违规资金流入楼市,房地产行业融资监管政策收紧,导致不少房企都开始出现资金链紧张问题。楼市风向开始转变,房价上涨的势头也慢慢被遏制了下来。时间来到了2020年,正当各地开发商正在准备返乡置业的活动时,突如其来的停工停产直接打乱了房企们2020年的计划。售楼部关门,项目停工,高周转高负债的房地产行业被按下了“暂停键”。对房地产行业影响最大的不是一两个月的售楼部关门,而且人们的思想观念开始转变。经过这次事情之后,很多人发现在经历突发事件时,有积蓄才最让人安心,而背负着房贷和负债,在收入受影响后,压力非常大。所以,不少人不愿意再负债投资房产,很多人也开始不看好房价走势。

  根据房企的第三季度销售业绩报表出炉,2020年房企前3季度的业绩也都出来了。而根据调查统计全国TOP30房企前3季度的销售业绩完成率显示,平均完成率69.54%,远低于2019年同期水平。如果不是在9月份房企开启了降价促销潮,销售业绩实现大涨,可能2020年房企在前3季度的销售业绩会不尽如人意。

  

  在今年的“金九银十”,面对销售业绩不佳和紧张的资金链,房企们纷纷开启了降价促销模式。事实证明,不是人们不买房子,市场中没有房子、需要买房子的刚需还很多,只是房价太高买不起罢了。在“金九银十”的9月全国TOP100房企实现单月销售额11905.6亿,同比增长29%。在10月全国TOP100房企实现单月销售额11440.7亿,同比上涨25.2%。可以看出,降价促销的作用非常明显,但是有一点也可以看出,同样是降价促销,10月份的销售额相对于9月份还是下跌了,而根据目前11月份的销售情况来看,11月房企的销售额还会进一步下跌。

  2020年已接近尾声,如果按照如今的房价走势,2021年的房价真的会下跌吗?在以下2个新规下,2021年房价下跌的概率还是比较高的。

  

  第一个新规是住建部和央行针对房企负债率限制房企融资的“三条红线”:1:剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2:净负债率大于 100%; 3:现金短债比小于 1

  在过去,为什么房企可以死撑不降价?其实就是因为房企在遇到资金链紧张时也没必要降价卖房,继续融资、拍地、贷款和抵押就可以获得大量的流动资金。但是不断地融资、拍地和贷款不但导致房企的发展规模和扩张越来越快,其负债金额和负债率也一直在上升。就比如根据华泰证券调查统计,在TOP30房企中,负债率完全符合“三条红线”标准的只有5家房企,而且不是国企就是有国企背景。而剩下的25家房企中就有9家房企的负债率完全不符合“三条红线”的标准,这其中不乏恒大、融创等龙头房企。所以大部分房企现在的负债率都太高。

  而“三条红线”就是为了限制高负债率房企融资,根据规定,如果一个房企有一项不符合“三条红线”,则这个房企每年的有息负债增速不能超过10%;如果有两项不符合,房企每年的有息负债增速不能超过5%;如果有三项都不符合规定,那么有息负债就不能够增加;最后就算是一个房企三项都符合,房企每年的有息负债增速也不能超过15%。可以看出,“三条红线”新规定未来几乎就是限制了房地产行业的发展和扩张的速度,对于不符合“三条红线”规定的房企限制更严重。

  

  所以,对于目前大部分都不符合“三条红线”规定的房企,他们现在最大的任务就是降低负债率,以防止以后自己融资受到限制。就如万科董事长表示房地产行业的土地红利和金融红利已经远去。对于降低负债率,现如今房企最直接有效的方法就是卖房子,这样不但可以去负债还可以回笼资金。但是由于调控政策的原因,现在炒房客都在慢慢退出楼市,炒房客的二手房流入市场反而会和房企的新房形成竞争关系。所以,为了吸引市场中购买力有限的刚需购房者,降价促销是唯一且有效的手段。

  第二是新规是今年银监会下发的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,其中规定:加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。可以看出,这是银监会在从居民购房杠杆率上调控房地产行业。如果居民可以利用足够高的杠杆去买房,依然会有大量违规资金流入楼市,还可以继续支撑房价上涨。但是现在银监会严查居民杠杆率,这会导致居民对房子的购买力降低。房企如果不降价,居民也不会像以前那样用高杠杆去买房。所以现在房企面对购买力不强,又不能加大杠杆的刚需,不降价促销难以实现降低负债率的目标。

  可以看出,以上两个政策一个是限制房企的融资,一个是限制购房者的融资,其实都是为了降低房地产行业总体的负债率。而这两个新规对房价是有向下作用。但是就房企目前面临的情况、国家调控政策和购房者的态度来看,2021年的房价走势大概率延续目前的房价走势。

  

  
如果2021年房价走势延续现在的房价走势,购房者到底该不该买房呢?其实答案已经很清楚了,国家对房地产行业的调控目的就是打击炒房现象,让房价慢慢回归合理水平。所以对于以投资目的买房的人来说,已经不适合买房了,但是对于刚需购房者来说,目前的房价优惠活动非常多,不少城市房价也有所下跌,可以选择购房。毕竟对于刚需来说,缺的是房子和时间,没有时间再值得浪费。

  对此,大家有什么看法和见解呢?欢迎在评论区留言讨论。

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