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潘石屹跑了没有?反正他是赚钱了!

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  来源:无冕财经

  SOHO中国上半年营收仅约14亿,而潘石屹夫妇的财富已增至250亿,依靠日渐示弱的SOHO中国,潘氏家族早已开启另一段财富之路。

  SOHO中国要恢复元气了吗?

  11月19日,美银证券发布消息,对SOHO中国的评级提出正向反馈,从由“跑输大市”上调至“买入”。该报告指出,公司已否认私有化报道,但凸显了管理层寻求价值释放机会的意愿。

  另一方面,黑石、高瓴与SOHO中国的私有化谈判失败的传闻,被业内视为SOHO中国不被资本界认可的信号。

  两级风评之下,SOHO中国(00410.HK)股价一度坐上过山车。今年以来,SOHO中国最高暴涨40%,之后又现跳水。

  实际上,除外界风评影响外,SOHO中国发展并不乐观。中报显示,今年上半年,SOHO中国营收仅14.53亿元,增幅主要依靠车位销售收入。这个营收总额,甚至不及今年1月全国前TOP6房企单月销售的金额数。

  

  ▲SOHO中国营收情况。

  SOHO中国经营表现平平,但潘石屹夫妇的地产财富仍在攀升。2020年3月20日,潘石屹、张欣夫妇以250亿元人民币财富,名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。而在2019年的榜单中,潘石屹夫妇以225亿元位列全球71位。

  不断“卖卖卖”,潘石屹家族为何还能保持资产增值?

  “低买高卖”多年,有点卖不动了?

  潘石屹本人的淘金之路,一直以商人最原始的“低买高卖”行为贯穿始终。他曾表示,“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货,市场低峰的时候进货”。

  回溯到1991年8月,冯仑和易小迪等6人在海南岛成立万通公司,这亦是一段“万通六君子”的发家史。1992年,原为砖厂老板的潘石屹加入万通,最初任总经理助理兼财务部经理职位。

  当时,万通以贷款等方式筹集了1800万元,从海南海口“九都别墅”项目购买了8栋别墅后快速卖出,赚得300万元。之后,万通开始在海南“炒地皮”、“炒楼盘”,通过此方式,万通获利千万资产。

  但这场造富运动仅进行了短短1年多,1992年底,潘石屹和冯仑等人通过信源得知海南省的房地产“泡沫”加剧,嗅到危险的他与其他合伙人即刻撤离海南地产界。次年6月,国务院发布16条楼市调控政策,令众多疯狂的追逐者一败涂地。

  潘石屹回忆,“万通六君子”转战北京后,以成本5000-6000元/平方米的价格建设了北京万通新世界广场。之后,销售价格翻了6倍以上,达3万-4万元/平方米。但不久后,享尽地产政策红利的潘石屹离开了万通。

  此后,潘石屹在华尔街认识银行家张欣,并与其结婚。1995年,两人在北京成立SOHO中国有限公司(前身为北京红石实业有限责任公司)。

  在地产公司成立后,潘石屹深谙“奇货可居”的原则,拿地布局基本在北京、上海等中心城区。上市前,其土储量仅保持在100多万平方米。

  事实证明,潘石屹赌对了。这批土地及资产,不仅助力SOHO中国上市,更在土地升值后,为潘石屹套现大量资金。

  2007年10月,SOHO中国在香港证券交易所上市,融资了19亿美元,成为当时亚洲最大的商业地产IPO。业界人士分析,助力SOHO中国上市成功的一大原因,便是其拥有高质量的土地。

  

  ▲SOHO中国现有物业。

  另据无冕财经研究员不完全统计,在SOHO中国正式宣告转型的2014年起,相继出手了位于上海、北京的超8项资产,合计套现约293亿元。如今,SOHO中国的租赁物业均分布在北京、上海两地,仅有共计10个项目。

  

  ▲SOHO中国近几年来持续抛售资产。

  在出售过程中,其土地利润差价十分惊人。

  以凌空SOHO项目为例,2010年8月,SOHO中国以15.62亿元拿下项目所在土地。2014年,SOHO中国将其中一部分10万平方米物业,以30.3亿元转卖给携程,价格早接近拿地价格的两倍。2017年,SOHO中国再将凌空SOHO约12.8万平方米物业转卖给基汇资本,交易价格高达49.44亿元。

  不过,潘石屹的“低买高卖”原则,也让他拿地谨慎,以至于错过更多土地增值的时机。对于一些价格过高的土地,他直言“现在拼命拿地很危险”。

  除了甩卖上述近300亿元的资产外,SOHO中国在近年来多次释放私有化信号,将旗下资产打包出售,企图“全身而退”。

  经济学家柏文喜认为,作为上市公司,SOHO中国面临着维持即期业绩和股价的巨大压力,近年来也进行了大额的分红派现。在不融资的情况下如此消耗现金,还要承担运营费用和上市公司的维护费用。因此,将公司私有化出售或许是一种更好的选择。

  以“低买高卖”获利的潘石屹,却无法走出这个阴影,以至于SOHO中国发展一直后劲不足。

  他曾意识到,运用“低买高卖”理念并不能长久解决企业发展问题。2012年,潘石屹开始做起“包租”生意,宣告彻底剥离销售业务,转型自持租赁物业。当年,潘石屹预测2017年后,SOHO中国租金收入将超40亿元。期间,潘石屹还曾大力推广发展共享办公SOHO 3Q项目,但由于经营不善,该项目悄然消失在2019年的财报中。

  即使转型受挫,从SOHO中国持续收割财富的潘石屹,隔一阵就要被外界质疑。

  潘石屹从2014年起便大量出售内地项目,同期,李嘉诚也开启了内地大宗资产抛售之路,据无冕财经研究员统计,李嘉诚从2014年至今,通过抛售资产揽金超560亿元。

  有关“别让李嘉诚跑了”、“潘石屹跑了”的话题层出不穷。对此,潘石屹曾多次否认,并直言:“我现在拿的是中国护照,房地产建在这里,我是带不动的,所以说我跑了都是谣言。”

  但不管潘石屹跑没跑,反正他是赚到钱了。

  海外买资产开公司,长子还是做房产

  在国内市场多方碰壁后,潘石屹发现了海外市场的巨大金矿。他曾表示,“美国办公楼租金回报率接近4%,纽约都是5%、6%”,意指海外市场的办公楼租金回报率更加可观。

  潘石屹“出海”实则早有先兆。2005年,也就是SOHO上市前期,潘石屹将其在离岸公司Boyce(BVI)的股份,以馈赠方式转给拥有香港公民身份的妻子张欣,其后,张欣又成为美籍华人。由此,一方面将资产转移国外,另一方面,还能紧握SOHO中国的控制权。

  2011年,潘石屹通过家族信托投资美国纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%的股权。2013年,又以14亿美元拿下美国通用汽车大厦四成股权。2013年,他们以2600万美元参股了曼哈顿一座19世纪住宅楼。2014年,张欣牵头的一个财团以7亿美元收购了纽约通用汽车大楼40%的股权。这部分海外资产,如今依然持续增值中。

  但此后,潘石屹家族已鲜少购入海外大宗资产,略显后劲不足。对此,潘石屹曾在2016年的业绩会上解释,由于外汇管制原因,自己在国内出售资产后,收到的资金无法去国外投资,只能留在国内。

  不过,从蛛丝马迹中,可看出潘石屹仍未放弃海外市场。SOHO中国上市后至今,累计分红超207亿元,潘石屹夫妇以63.93%股权获利超132亿元。而这笔收入,流向了潘石屹家族在开曼群岛的家族信托。

  此外,据天眼查APP数据显示,潘石屹通过海外信托的方式,在2019年12月至今注册7家股东为注册在境外的公司。潘石屹对海外业务或许还有更多打算。

  与此同时,其家族成员也已开启在海外的发展之路。

  潘石屹长子潘瑞子承父业,打入海外地产市场。其今年10月30日晒出的博士论文,便是关于上世纪90年代中国海南房地产市场泡沫的全过程分析。

  潘石屹一直有意让其子在海外发展。潘瑞在采访时曾透露,潘石屹对他说“好男儿志在四方,多出去长见识”,鼓励自小在国外读书的潘瑞试水在非洲喀麦隆的AREC保障房项目。

  2015年,潘石屹开启“卖卖卖”之路初始,潘瑞瞄准商机,沿袭其父的地产开发道路,瞄准英国公寓租赁业务,设立欧房集团,并创立集团旗下的Uninn品牌。据公开数据显示,预计parkside项目和Bailey Street项目交付后,Uninn旗下管理资产规模将达到11.53亿元人民币,向市场投放床位也将达到1326个。

  此外,潘石屹的另外两个儿子则分别就读于耶鲁大学和哈佛大学,而这两个学校,接受过SOHO中国基金总额为2500万美元的捐赠。

  有人评论潘石屹是个商人,而不是企业家。因为他秉承商人“低买高卖”的操作手法,而在对社会的贡献上,却达不到企业家的格局。

  但对于潘石屹而言,似乎早已志不在此。57岁的潘石屹作为微博粉丝量最高的中国地产企业家,拥有超2000万的关注。他时常在微博上晒摄影作品、编程学习,谈乡村儿童教育、老人颐养。

  而潘石屹妻子张欣和长子潘瑞的微博早已设置了“仅展示半年内的微博”。张欣的最近一条微博动态是在被号称“美版达沃斯”的Milken Institute国际会议上,线上参会畅谈房地产议题。

  不出意外,潘氏家族的财富应该还会继续积累下去。

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