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定民心!深圳住建局:严禁物业停水停电驱赶蛋壳租客

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  关注“公寓次世代”,关注长租公寓的未来

  

  信息来源:华夏日报、澎湃新闻

  公寓次世代综合整理

  11月25日,据深圳市物业管理行业协会网站消息,深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,《通知》明确,物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

  不过,上述《通知》已不在深圳市物业管理行业协会官网上显示。

  对此,深圳市住房和建设局相关工作人员表示,“通知是有的,但不是对外发布的,是发布给各区住建局和各物业公司的,目前物业管理协会网站上已经撤销。”

  上述工作人员表示,蛋壳事件是一个全国性的事件,引发的租赁纠纷及问题也在深圳发生。

  

  深圳发布文件防止矛盾激化

  根据《通知》显示,自2020年11月13日以来,连续出现大量业主和租户到深圳蛋壳公寓管理有限公司聚集,业主声称蛋壳公寓拖欠租金,要求解除租赁合同,租户声称面临被强制退租且租金无法退还,要求公司解决。

  为有效应对蛋壳公寓事件,维护社会稳定。《通知》要求,对在小区内发现的因蛋壳公寓拖欠租金引发的业主与租户之间的租赁纠纷及不稳定因素,物业服务企业应主动上报小区所在街道办事处。

  同时,物业服务企业配合做好蛋壳公寓租客稳定工作,主动了解蛋壳公寓所涉及租赁纠纷具体情况,在业主与租户之间搭建沟通协商平台,引导业主与租户合理合法解决租赁纠纷。对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。

  针对此次蛋壳公寓租客被房东驱逐事件,华夏日报记者采访了广东华商律师齐岩冰,对方表示,如果租客已经如约支付租金,其租住仍在合同约定期限内且没有违约或违约没有严重到可以解除的程度,其租住利益就应当受法律保护。

  此外,蛋壳公寓引入第三方金融机构与租客签署“租金贷”合同,因此不少蛋壳公寓租户表示他们面临着房屋被房东收回却仍需偿还房租贷款的窘境。

  对此齐岩冰认为,一般情况下,如果因为平台方或房东等原因导致租赁合同履行障碍或解除,并不能免除租客向贷款银行还本付息的法律责任,出现违约的还可能因此面临征信问题。但是比照最高法院有关规定,如果租赁合同被解除、宣告无效或撤销,意味着租赁贷已经出现了导致合同目的无法实现的重大情势变更,租客可以向法院起诉,要求解除贷款合同,贷款银行不得因租客行使解除权而主张租客的违约责任。

  齐岩冰提醒道:如果因为平台方责任,导致租客无法继续承租而遭受损失,租客可以要求平台方赔偿损失,赔偿的方式可以选择双倍返还定金、返还无法继续使用期间已经支付的租金并支付利息、按照同地段同期市场平均租金标准赔偿损失、搬家成本等。如因房东暴力驱逐,还可以向房东主张前述因无法继续居住而导致的按照同地段同期市场平均租金标准赔偿损失、搬家成本等损失。

  长租公寓潮水退去之后

  今年受疫情冲击和政策收紧影响,经营长租公寓的企业频频遭遇经营困难,成都巢客、上海岚越公寓、杭州友客公寓、上海寓意公寓、小鹰租房等等纷纷暴雷跑路。数据显示,今年已有74家长租公寓相关企业被列入异常经营名单,其中仅第三季度就有49家。

  长租公寓是近几年来深受资本青睐的商业模式,相关企业注册量持续攀升。数据显示,2019年新注册企业达1.7万家,同比增长22.9%,今年前三季度共新增企业1.2万家,同比增长9.1%,其中三季度新增0.5万家。

  寥寥数年时间,长租公寓市场迅速扩张,数据显示,截至今年11月,已有约6.6万家相关企业,其中广东省以有近1万家的数量位居全国第一。长租公寓一般采取收取租客整季度或整年租金而按月付给房东租金的商业模式,利用时间差创造了大量的现金流。这一商业模式因能迅速完成积累和产生差额而受到资本青睐。

  虽然成为风口,但“高进低出”、“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险,而一旦长租公寓暴雷跑路,则只能将矛盾留给房东和租客,双方都成为受害者。加之目前长租公寓引入“租金贷”模式,为租客提供房租贷款的一般为非银行的金融机构,如果用于套利的现金流出现问题波及范围将更广,受害者索赔也将更为复杂和困难。

  一旦长租公寓平台方破产清算,受到影响的房东和租客都可能成为债权人或债务人,也会一并纳入破产清算程序。经过申报的债权人可以在未来的破产重整或清算程序中依法按比例受偿,而债务人的欠款也会被列为破产债权而受到法院及破产管理人的追缴。

  但能否拿到损失赔偿,要综合被诉平台方的实际经营状况,如果其已经跑路,按照公司法规定,应当清算而没有清算的,股东对于未经清算而解散的公司债务,承担连带责任,可以一并追究股东的个人财产。

  目前,重庆、成都、西安、深圳等地已专门发布通知,要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管。11月17日,深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》要求,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款,不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

  END

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