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火爆的美国楼市:明年继续涨?

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  美国楼市出现量价齐涨的火爆局面。美银美林预测,低利率叠加楼市供不应求的中期难题,美国房价明年还将持续走强。

  美国权威房价指数Case-Shiller 20城综合房价指数近日公布了9月份的数据。这一指数9月份的同比增速达到惊人的6.6%,创下了30个月来的最高水平。

  更令人震惊的是,美国20城房价9月全线大幅上涨。美国西部城市凤凰城、西雅图、圣迭戈同比涨超9.5%,位居前三,就连涨幅垫底的纽约,也创造了4.3%的房价涨幅。

  美银美林预测,美国房价将持续走强,2020年上涨5.9%,2021年上涨4.0%。

  抵押贷款利率一降再降,频频刷新历史新低

  近期美联邦基金利率下行,带动了抵押贷款利率降至历史低点。美银美林预计美联储会在至少未来三年内维持低利率。

  自1月初以来,美国抵押贷款利率已经下降超90个基点。截止到11月中旬,美国15年期、30年期抵押贷款固定利率分别为2.28%、2.72%,达到了历史最低水平。

  

  由于抵押贷款利率的下降,自2018年底以来,美国家庭的月供中位数呈下降趋势。今年8月份,美国家庭的月供中位数为1019美元(约人民币6700元)。

  自2018年以来,美国家庭的收入中位数则呈上升趋势,两项叠加,美国家庭月还款额占收入比迅速下降。

  还贷压力减少,让美国人的杠杆热情重新燃烧。疫情冲击下,美国家庭的消费抵押贷款申请量一度于4月份大幅下降,不过随后又迅速回弹,10月份的消费抵押贷款量已经超过了二月份的水平,与2008年的水平相当。

  

  中期难题:供不应求

  金融危机后地产商新建住宅的热情不高,新建私人住宅开工的平均水平相对历史而言偏低。近几年,美国房屋的供应量相对有限,中期内已经形成了较大的需求缺口,而近几个月楼市火爆的销量又加剧了这一缺口。

  作为供应端的重要指标,美国的成屋月供应量目前正处于40年来的最低水平。

  

  自2019年3月以来,美国新挂牌的二手房数量出现同比负增长,美国房屋的活跃库存量自2019年7月以来出现同比负增长。

  
今年4月开始,活跃库存同比降幅加大。美国新挂牌的二手房数量4月因疫情遭受了巨大的打击,同比下降了15%,虽然在三季度迅速恢复,但也“扛不住”回弹得更为猛烈的购房需求:

  

7-9月美国新屋销售折年数同比增速分别为46%、40.8%、32.1%,接连打破2000年以来的最高记录; 7-10月成屋销售折年数同比增速分别为8.7%、10.1%、21.4%、26.6%,同样接连打破2000年以来的最高记录。

  截至今年第三季度末,美国楼市的待售空置率仅为0.9%,而出租空置率为6.4%,双双创下20世纪70年代初以来的最低水平。

  美银美林提到,近期楼市的火爆会提振房地产投资,但房屋产能的提升有一定滞后性,不会太快跟上需求。该行预计,美国房价上升的动能至少能持续到明年。

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