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开发商在重庆为什么拿不到地了?

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  “三道红线”政策后,开发商们诚惶诚恐,坐立不安,要不要拿地、什么时候拿地、要不要赶紧促销回笼现金流、到哪儿去借钱还债………

  这些都成了悬在开发商头顶上的达摩克利斯之剑。

  杨一这段时间一直在关注土地市场,有些小想法跟大伙儿分享下。

  

一、重庆土地市场的宏观大势

  首先来看下重庆土地市场宏观大势。

  2020年1-9月,重庆市主城成交土地1410万方,已经超过了2019年全年1401万方的土地成交量。


  这点很好理解,毕竟今年上半年受疫情影响,政府税收收入减少,在没有其他收入来源的情况下,重庆政府财政方面还是比较紧张。

  杨一听到个说法,重庆某区政府开始针对所辖小区的消防通道罚款,而这些小区最老的已经有10多年了,已经是地地道道的老房子了,1个小区收个几十万到上百万,几百个小区全部算下来也可以收几个小目标,至少能解决个燃眉之急了。


  杨一今年在看二手房,各家机构的二手房中介费参差不齐,差距很大。有的中介机构中介费就是2个点,再加上贷款服务费1.5个点,然后再算上契税、个税这些,全部算下来,光是税费就可以达到5.5个点,也就是说一套100万的房子税费就要缴纳5.5万元,这比一套1000万的房子缴纳55万元更让购房者难受。

  买100万房的购房者,首付3成也就是30万现金,你让他交5.5万元的税费,就相当于交了六分之一的钱出去,你这不是在割刚需群体的肉么?简直是心疼+肉疼。

  在今年5月份时,河南省永城市宣布集中力量在全市范围内依法对房地产“黑中介”严厉打击、取缔,由此永城市再也没有中介了。

  早在2019年6月,永城市组建了商品房网签中心。目前,该中心成为了永城唯一正规的房产交易平台,且该网签中心办理交易收取1%的服务费用。

  所以,针对这个,杨一曾经想过这么一个问题:重庆市政府也可以成交专门机构办理二手房网签业务。一是可以减轻购房者的购房负担,二是可以进一步增加政府的财政收入。

  重庆基本上每个月成交1万套二手房,按每套二手房100万来算,这块就是每年1200亿的超级大市场。买方和卖方各收1个点的中介费,光是这块就是24亿元的收入。再加上契税和个税,按1.5个点来算,就是18亿元的收入。

  贷款服务费、权证代办费、转移登记费、印花税,基本是2085元一套,按每年12万套计算,就是2.5个亿。


  整个二手房市场加起来,就是42.5亿元的净增加收入。

  虽然相比于重庆每年2000亿元的财政收入,42.5亿元看起来数量不大,但随着重庆新房市场从2017年的3500万方,到今年预计的2000万方成交量,重庆新房市场是在逐渐萎缩的,再过5-10年,重庆必然会由增量市场转向存量市场,二手房这块还是很有市场的。

  扯偏了,继续回来聊土地市场。

  2020年前三季度,重庆土地市场价格是6060元/㎡,相比于2019年6384元/㎡的价格,从表面上看,价格是有所下跌,但其实上是因为土地成交越来越外环化了。

  2019年重庆市成交排名前十的板块都是蔡家、中央公园、水土、空港、西永等这些板块。


  到了2020年前三季度,重庆市成交排名前十的板块都是西永、水土、龙兴、茶园、华岩等这些板块,此外陶家、白市驿、跳蹬这些之前不怎么知名的板块也开始频频上榜。


  这些板块看起来不怎么起眼,从地图上看算是远的不能再远的区域了。

  但谁说的准呢,万一这些地方以后成为新的照母山、中央公园呢。


  而且像陶家、界石、鱼洞、复盛这些区域,房地比(房价除以地价)都在2以上,房地价差(房价减去地价)普遍在5000元以上,利润空间还是很可观,总体而言还是有利可图吧,开发商们可以多研究研究。

  

二、土地市场最新动态

  2020年8月的融资新政(三道红线)出台后,一大波开发商立马就退了,土地市场上也不敢去争它个天高地厚了,反而央企国企开始频繁登场,瞬成主角。

  杨一梳理了下2020年8月之后重庆主城土地市场的成交情况,发现一些有趣的事实给大家分享下:

  8月以来共成交17宗土地,其中国企、央企共有7宗,算上本土城投公司则就有10家了,成交占比高达近60%(10/17)。


  中海已经3年多没拿地了,一出手就在红旗河沟拿了块高价地,楼面价12750元/㎡,算上各类限制条件如垫资、代建、商业商务、配建市政道路和幼儿园、修建公交站场,实际楼面价保守估计已经突破14000元/㎡,是名副其实的重庆地王。

  再加上该土地溢价率高达42%,这种溢价率在2020年的重庆土拍市场上排名第二,仅次于佳兆业在大学城拿的溢价率49%的地。不可谓不说中海这次是下了大决心来拿下该地块。

  华润也是有2年多没拿地了,今年下半年以来动作频频,先是在九龙半岛拿下11034元/㎡的高价地,溢价率23%,随后又在中央公园接连拿下两宗地,地价都破万,溢价率高达30%以上。

  华润和中海这两个以稳健著称的国企(央企),都是好几年没怎么拿地了,如今却在重庆主城高价拿地,一时间风光无两。

  另外,绿地在重庆西站附近拿地,据多家房企投资负责人透露,该宗地块是为复地量身定做的,什么引入10家中华老字号企业,并约定经营期限不少于10年;引入2家独角兽或瞪羚企业的区域总部、分支机构或子公司,竞得人或其实际控制人须参股不少于1家等等这类条件,各种勾地条件的设置几乎已经把其他房企都给挤出去了,但最后绿地还是硬生生给挤进来了。

  绿地在重庆西站拿地后,会引进中华老字号企业,引入独角兽企业;

  中海在红旗河沟拿地后,修建公交站场,会在一定程度上缓解交通方面的拥堵,在地产开发之外还加上了社会民生的作用。

  从绿地在重庆西站的拿地、以及中海在红旗河沟的拿地,其实可以看出来政府的供地策略在慢慢发生转变——在地块质素较好的城市核心区,房企要想拿地,除了传统的房地产开发之外,还需要导入更多的资源进来。

  政府除了看重土地带来的经济效益之外,还更多在乎社会效益,毕竟土地是一锤子买卖,卖给开发商就没有后续了,但如果引入优质企业进来,则可以带来就业、创造税收,为区域带来源源不断的利好。

  无独有偶,2020年10月19日,京东集团拿下苏州地块,成交楼面价15600元/㎡,周边均价在3万左右,二手房更是高达3.5万元/㎡。

  政府为该地块设置了严格的进入条件,如需引入1家2016年至2020年(连续五年)《财富》杂志公布的世界500强中的互联网服务和零售行业企业、乙方直接绝对控股的公司或其直接绝对控股公司须在苏州高铁新城区域内,建设研发类产业项目,并须在竞得产业项目地块之日起5年内完成建设及产业研发相关投入总额(含土地取得成本)不少于30亿元,产业项目建成后5年内在高铁新城区域缴纳税收不少于10亿元(税收不含房地产税、建筑等相关税费)。

  这样的土地条件下,明眼人一看就知道是为京东集团量身定做的地块,而苏州政府的直接吁求就是引入像京东如此的互联网巨头,且通过土地进行捆绑,一家互联网巨头为区域带来的利好要远超几家房地产开发商。房地产开发商只是“曾经拥有”,而互联网巨头才是“天长地久”,政府把这些账算的明明白白的。

  对京东集团来说,低价拿下优质地块,地产板块交给中南建设去负责,把企业落地到苏州,反正落哪儿不是落,地价成本低了在员工招聘和运营方面都有好处,还省去了买地标总部大楼的成本,一举多得。

  同样,在两天之后,也就是2020年10月21日,阿里集团蚂蚁科技拿下杭州之江核心区地块,成交楼面价5194元/㎡,周边均价在4万左右。该地块的土地设置条件同样严苛,如竞买人或竞买人实际控制人的控股公司年合并营业收入不低于1000亿人民币,这条直接就把大量的企业给挤出去了。

  阿里集团对区域的开发和房价的带动大家都是有目共睹的,阿里搬到哪,哪儿房价就暴涨,阿里就是杭州房地产市场的风向标。这种对区域的带动作用,可能比政府的一级开发和公共配套城市建设要来的更快更好些。

  中国的新城区,往往是政府投入了巨大的精力和成本,但收效甚微或者收效甚长。毕竟城市的人口导入能力是有限的,再分配到每个新区去,能剩下的能被分配的人口就不多了。

  与其政府费尽心思去开发新区,不如引进头部企业,让头部企业带动中小企业,这样区域开发速度要快得多。

  

三、未来开发商们该怎样拿地

  土地已然成为政府招商引资的重要筹码,单纯的卖地只是图一时之快,但土地是不可再生资源,尤其是城市核心区土地,政府对于剩下的不多的城市核心区土地一定要发挥出最大的价值,否则会抱憾终身。

  今年以来,已经有多家房企的投资总给杨一透露,在重庆拿地太困难了,每次土拍都一堆开发商跑过去抢,竞争太激烈了,地价又高房价又涨不起来卖的困难,现在有些房企已经转战区县了,比如璧山、江津等。

  确实是,如果你没有准备好充足的枪支弹药就贸贸然上了战场,那被打成筛子几乎就是你唯一的结果了。

  不管在任何时代,不管做任何事情,“人有我优、人优我异”都是亘古不变的真理。

  如果你能和特斯拉达成战略合作协议,并带着特斯拉去和重庆政府谈合作、谈勾地,即便像重庆这般有大量传统车企如力帆、长安、福特的城市,政府也肯定是欢欣鼓舞的欢迎特斯拉进来吧。

  如果你能把阿里、腾讯、华为、京东的技术研发部门引进来重庆,并带来高层次的互联网人才,在重庆你想在哪儿拿地会拿不到呢。

  如果你能把各行各业的实业如医疗、文旅、养老、教育等行业的行业巨头引进来,或者和它们进行深度的绑定与合作,这样的企业政府怎么会不欢迎呢?

  城市已经不缺开发商了,多一个少一个无所谓,反正开发房地产这块又不是什么高精尖的技术活儿,TOP10和TOP100房企都能做,在高周转环境下也基本都差不多,谁来做开发不是做?

  开发商们与其花大力气去提升房地产专业能力,不如抽出一部分时间精力去和实体企业谈深化合作与战略捆绑,技多不压身,多一份手艺就多一份成功的可能性。

  你不去想政府的需求,你怎么会拿的到地呢?

  过去一直在说金融资本流入了房地产,吞噬了实体企业,现在的一个很明显的征兆是实体企业开始进入房地产,或者换句话说,实体企业在拯救中国房地产,中国房地产已经进入到了真正的下半场时代。

  分析了这么多之后,杨一有这么几条心得分享给各位房地产的投资精英同行:

  城市核心区的土地越来越少,愈加珍贵,开发商不带产业进来或者满足政府的需求,几乎不可能拿到地。

  如杨一了解到的重庆观音桥小苑地块有些企业已经开始去勾地了,政府在企业筛选过程中一定会进行多层次全方位的筛选,房企们也要全方位的打听清楚政府的真实诉求,从而高效率的拿地。据杨一了解,这块地早在2017年就有某家开发商去勾地了,当时是由该房企董事长给陈大大汇报的,最后在某些方面没有达到政府的要求故而该房企没有成功拿到地。

  城市核心区的土地,大概率不是政府土地财政的主要收入来源,政府会更多的考虑到社会效益如带动就业、改善民生、增加税收等,这类土地大概率是很难单单从房地产开发上面挣到钱的,所以杨一猜测未来核心区的土地大概率会由国企(央企)来主导,政府在供地方面也会设置诸多的限制条件。

  重庆的热点板块(新区)很多,以前是一路向北,现在是向北方向和向西方向两条腿走路。北向热点板块也就是礼嘉、悦来、中央公园、蔡家等板块,西向热点板块也就是西永、大学城等板块,还有其他的比如茶园等板块,这些都是城市的热点板块。

  这些板块才是政府土地财政的主要收入来源,外来的开发商基本都是来这样的板块,也就意味着这些板块的竞争会非常激烈,地价会非常高,比如越秀首进重庆就选择中央公园,海成进主城也是选择中央公园,花样年进入重庆选择西永土主板块等等。

  这些城市热点板块,开发商们不去争个高地价,几乎不可能拿到地,也就是说这些板块的土地基本都是有钱的开发商才拿得起,这些是大开发商的战场。

  而在城市的远郊区域,比如白市驿、西彭、界石、龙盛、鱼洞高职城等区域,虽然现在看起来没什么大起色,但这些区域由于地价低、竞争少,还是有不少的利润空间的,中小开发商们可以多考虑这些区域板块,目前这些板块还是有土地红利存在的。

   土地市场已然变天,各位业内同行还需紧跟时代。房地产行业的分水岭时代,你一个步伐跟不上,从此就彻底掉队了。

  以上!

  祝好。

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