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为什么?悉尼墨尔本的年轻人都在这些地方买房;澳洲房屋租赁市场明年或遭冲击

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  内需推动高档住宅需求,悉尼豪宅明年预计上涨3%


  在国内需求强劲、住房供应短缺、以及历史低利率的推动下,悉尼高端住宅市场价格预计明年上涨3%。根据莱坊(Knight Frank)的的最新报告显示,今年高档住宅市场的表现持续强劲,悉尼豪宅涨幅预计将跑赢全球豪宅的整体涨幅(2%)。据其预测,尽管明年高档住宅上市量会有所增长,但悉尼豪宅市场需求将稳中有升。相比之下,在墨尔本,明年豪宅市场价格预期将增长1%,尽管受新增豪宅供应渠道稳定的影响,全年当地的豪宅市场需求预计保持在低位,但是交易量将有所回升。豪宅市场通常被视为价格最贵、买家最想获得的一类房产,售价排名前5%的住宅物业。莱坊住宅研究主管米歇尔西谢尔斯基(Michelle Ciesielski)表示,驱动悉尼高档住宅市场上行的三大因素分别是由新冠大流行推动的国内需求、供应短缺和低利率。最大的风险则来自全球和悉尼本地的经济表现、旅行限制、以及政府疫情应对方式。

  本地房地产机构发行商业担保债券,高收益引市场关注


总部位于悉尼的房地产机构Pallas Capital正面向固定收益投资者发行可交易的商业地产担保债券,以筹资至多1亿澳元资金。过去两周,Pallas向基金经理推销了这只债券,该债券为4年期,7.5%的年收益率(按季度支付)。所得收益将用于为一项仓储设施提供资金,以及一系列为悉尼和墨尔本的精品房地产开发提供的首批抵押贷款。该债券的贷款价值比最高将达到65%,并拥有5%的资本缓冲(由Pallas董事提供),如果需要向票据持有人履行财务义务,Pallas将提取这5%的资本缓冲。澳大利亚债券交易所(Australian Bond Exchange)在此次交易中担任配售经理机构。据悉,Pallas已经为此次发行做好了准备,预计将在下周一正式发行3,000万澳元债券时完成首次发行。该交易将在该日期之后的几个月内继续进行,交易金额上限为1亿澳元。

  网购兴起 澳洲大型购物中心价值或下跌高达30%


  房地产咨询机构PAR的数据显示,随着网上零售销售比例的增长,全澳各大购物中心的零售地产价值可能会下跌多达30%。对澳洲31个最大购物中心的分析是基于其租户目前20%销售额来自于线上渠道的假设,并且由于疫情的原因导致该现象进一步加剧。根据NAB线上零售销售指数显示,9月份线上销售同比增长62.7%,8月和7月分别增长67.2%和66.6%。PAR Group的研究人员指出,一旦疫苗问世,网购的未来增长可能会从当前的水平开始放缓。即便如此,零售商对电子商务能力的投资,以及亚马逊,Uber Eats和Catch等平台的崛起,以及澳大利亚邮政(Australia Post)和其他公司建立更快的供应链,很可能导致电子商务在5年内占零售总额的20%。研究人员写道:“网购直接影响可能会将全澳范围内重要资产中的基础资产价值降低三分之一。”此前,澳洲最大的购物中心Chadstone已被包括Westfield运营商SCenter及附近地区在内的大型购物中心业主大幅减记。然而,这些减记是由于新冠封锁对实体购物造成的破坏所致,最初主要是租金收取问题。今年早些时候,一些券商分析师曾预测,未来12至18个月零售账面价值将出现峰值至低谷的修正,幅度可能高达30%。即使在疫情扩散到全球之前,英国投资公司Fidelity也是做出了非常悲观的预测,即英国零售房地产资产的价值将下跌20%至70%,这同样可能会发生在澳大利亚市场上。

  澳洲房屋租赁市场明年或遭冲击


  明年房屋租赁市场可能会受到驱逐房客的冲击,在经济疲软的情况下,禁令也将取消,新冠危机的余波将对房市造成冲击。出租机构Better Renting发布的一份报告中指出,与市场经济学家对房价上涨越来越看好相比,住房复苏更脆弱。该报告称,如果在驱逐禁令取消之前不清理债务,近100万人可能会违反与房协有关的驱逐。房地产研究人员还指出,公寓租金有所下降,尤其是在以移民和留学生为主的内城区,这些地区都受到了边境封锁的沉重打击。Better Renting方面表示,如果房东对其债务采取行动,则多达97.3万人可能面临驱逐的可能。该机构执行董事乔尔·迪格纳姆(Joel Dignam)表示,所有房客中有5-15%可能会拖欠房租。他指出:“政府不作为及房东拒绝减租,这意味着新冠危机使许多租户背负着沉重的负担。”该组织提出了一个激进的解决方案,政府将从房东那里获得债务并予以注销,以使租房者免于遭受新冠后的驱逐风险。如果置之不理,该问题可能会慢慢影响到整个澳洲经济,Better Renting方面称,一些租房者已经开始依靠信用卡或储蓄生活了,还有的人所依赖的政府补助将在明年被削减。迪格纳姆表示:“许多租客从事的行业受疫情严重影响,比如:酒店、艺术和娱乐。租户已经因为住房成本苦苦挣扎,这场危机把人们推向了深渊的边缘。”

  Mirvac出售澳洲史上最大规模酒店资产组合,竞标者完成首轮报价


  近日,澳大利亚历史上规模最大的酒店资产组合目前正被Mirvac和NRMA剥离。这个包含11家Travelodges酒店的资产组合预计将拍出5.5亿澳元以上的高价。上周周四下午4点,大约18个首轮报价落到了Mirvac/NRMA的顾问瑞士信贷(Credit Suisse)和麦克维房地产(McVay Real Estate)的办公桌上。此后,Mirvac/NRMA及其顾问们一直在审查投标,并敲定了几个进入下一轮的机会。入围的竞标者预计将再有大约一周的时间完善报价,然后提交第二轮报价。待售资产组合于9月下旬登陆市场,包括澳大利亚各地的11家Travelodge酒店,这些酒店由未上市的Tucker Box酒店信托基金(Tucker Box Hotel Trust)持有。根据这份信息备忘录,该投资组合在2020财年创造了7300万澳元的总收入,全年客房占有率为63.6%。然而,疫情爆发前,这11家酒店在2019年的总收入高达9400万澳元,入住率达到81.7%。据悉,资产组合中有七家酒店位于悉尼,其中三家位于Wynyard、马丁广场(Martin Place)和海德公园(Hyde Park)以南的繁华CBD地段,另外四家位于纽卡斯尔(NewCastle)、布里斯班(Brisbane)、珀斯(Perth)和墨尔本(Melbourne)。在整个投资组合中,有2032个酒店房间被预订,平均每晚140澳元。潜在买家被告知,在这些客房中,65%位于CBD地段,94%位于澳大利亚东海岸。

  澳洲零售商倾向签订较短租约,房东不确定性挥之不去


  根据管理平台Re-Leased的一项分析,零售商总体上正在转向较短的租约,而滚动月度协议的租约比例正在上升,这给房东未来的现金流带来了更大的不确定性。报告显示,今年1月至11月,澳大利亚零售租约的加权平均租期(业内称为Wale)下降了3%,至31.7个月。同期,按月滚动签约的租户比例从4.3%飙升至7.6%。“疫情制造了一个不确定的经济前景,直接导致租户信心下降,他们希望在租赁条款上有更大的灵活性,“Re-Leased的创始人兼首席执行官汤姆·华莱士(Tom Wallace)说。“我们认为,房东也需要灵活对待他们的租赁策略,以迎合这种情绪,否则,如果他们难以按疫情爆发前的条款签订租约,他们将面临更长时间的空置空间。”根据数据报告,平均租期在新南威尔士州最长,为34.2个月,在维多利亚州最短,为29.7个月。与此同时,根据转租分析,零售收租率已从年中大幅回升。在疫情爆发之前,约86%的零售租金在到期时已被收取,到6月1日,这一比例降至62%。到10月初,收缴率已升至77%。另外,超过60%的房东在新冠肺炎最艰难的时期免除了租户部分或全部租金。

  悉尼墨尔本的年轻人都在这些地方买房


  澳大利亚统计局的数据显示,创纪录的低利率提振了首次置业者的购房活动,9月份新增贷款中,新的购房者占34.5%。西太银行已经询问过新州年轻人,他们希望在哪里购买自己的第一套住房,他们的回答因居住地的不同而大相径庭。在悉尼,住在市中心10公里以内是最好的,Marrickville和附近的Ashbury都是最佳选择。CoreLogic的数据显示,该地区的房价中值为130万澳元,远高于悉尼的房价中值993,927澳元。首次置业者可能不得不满足于一套房价中值为714,157澳元的公寓。墨尔本的下一代业主则更加务实,位于墨尔本东部26公里处的Mitcham和位于CBD东部33公里处的Croydon则是他们的优选。Mitcham的房价中值为940,995澳元,Croydon的房价中值为750,437澳元。布里斯班的年轻人也更务实,他们更喜欢北面的Chermside和Zillmere,那里的房价中值分别为596,036澳元和438,320澳元。

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